活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕

    主持人：李和裕

    整理：于兵兵

    嘉 賓：陳晟 中國指數(shù)研究院華東分院副院長

    日前，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步防范銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)與證券公司業(yè)務(wù)往來相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，禁止信貸資金被挪用進(jìn)入股市，銀監(jiān)會權(quán)威人士透露，春節(jié)后將全面開始檢查工作，住房按揭貸款將成檢查。市場人士反映，此舉與近期投資者將住房抵押貸款投入股市的暗中行為相關(guān)。

    一場新形勢下的房地產(chǎn)金融監(jiān)管風(fēng)暴由此開始，而隨著其他房地產(chǎn)金融政策的深入，資本市場上以房地產(chǎn)金融為核心的博弈將更加激烈。這一期的上證演播室就特別請來 專家，展開討論。

    房貸炒股并不理智

    主持人：從貸款炒樓到抵押房產(chǎn)炒股，房地產(chǎn)資金流入股市的現(xiàn)象說明了什么？

    嘉賓：貸款炒樓和房貸炒股有本質(zhì)的不同。從1993年開始，住房按揭貸款為老百姓改善居住條件做出了巨大的貢獻(xiàn)。雖然到2004年前后，房貸成為一部分炒房人的金融工具，但房貸的積極意義仍不可抹殺。甚至有專家認(rèn)為，真正的房地產(chǎn)市場啟動(dòng)是從貸款開始的。而房貸炒股則完全是帶泡沫色彩的投資行為，是一種非理性投資。盡管目前國內(nèi)股票市場的行情總體上揚(yáng)，但我們?nèi)蕴嵝淹顿Y人視自有資金實(shí)力確定投資計(jì)劃，不可透支房產(chǎn)資產(chǎn)。另一邊，如果銀行在房貸審查上管理不嚴(yán)，導(dǎo)致房貸進(jìn)入股市，一旦投資失誤，極易造成無法歸還的不良貸款。

    為了避免房貸炒股，銀行和政府都可以有所作為。銀行方面主要是收緊貸款政策，嚴(yán)格控制甚至取消現(xiàn)已抵押的房產(chǎn)加按揭后提取現(xiàn)金，并在新的房產(chǎn)抵押貸款中嚴(yán)格審查信貸用途等。政府一邊則需要在流程上把握房貸資金流向，有些款項(xiàng)不通過購房者，可以直接打入開發(fā)商賬號等。

    投資領(lǐng)域仍要多元

    主持人：除了房貸炒股外，還有其他借貸資金在流入股市，規(guī)避非理性投資的根源是什么？

    嘉賓：較近，上海一些房地產(chǎn)專家在北京專門和銀監(jiān)會等部門進(jìn)行了溝通，相關(guān)人士普遍感到了金融創(chuàng)新的迫切性。因?yàn)闆]有多元的投資渠道可供選擇，近幾年才會出現(xiàn)要么一窩風(fēng)炒房，要么一窩風(fēng)炒股的局面。當(dāng)投資和投機(jī)資金集中流向某一個(gè)投資領(lǐng)域，泡沫和風(fēng)險(xiǎn)就不可避免。因此，以多種投資產(chǎn)品分散投資風(fēng)險(xiǎn)就是一個(gè)有效的調(diào)控方向。比如，一直處于研究階段的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)就是較好的金融新品，它可以將房產(chǎn)升值預(yù)期以股票方式發(fā)放，讓投資者共享房產(chǎn)升值和經(jīng)營收益，疏導(dǎo)投資熱情。

    開發(fā)商激戰(zhàn)金融舞臺

    主持人：與房地產(chǎn)有關(guān)的另一個(gè)金融話題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前在資本市場的長袖善舞。如何認(rèn)識目前爭相上市、并購、發(fā)債的房企融資行為？

    嘉賓：金融創(chuàng)新是未來中國房地產(chǎn)市場必經(jīng)的道路。除了銀行和金融機(jī)構(gòu)在信貸產(chǎn)品方面的創(chuàng)新外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的上游———房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的金融戰(zhàn)也已經(jīng)拉開。他們的金融大戰(zhàn)顯然比簡單的房貸炒股來的更繁雜。

    近期，包括萬科等眾多房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場的動(dòng)作越來越頻繁，形式多樣：要么赴境外或A股上市，要么發(fā)行債券、定向增發(fā)，或引入機(jī)構(gòu)投資者等等。這些舉動(dòng)不僅源于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能帶來了行業(yè)整合，還有外資巨頭進(jìn)入后對內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)帶來的生存競爭。

    需要提醒開發(fā)企業(yè)的是，無論資本動(dòng)作手法如何嫻熟，作為企業(yè)，關(guān)注企業(yè)自身的基本面，把業(yè)績做好做實(shí)仍然是長期發(fā)展的保證。而對于非上市的中小地產(chǎn)公司而言，先是盡快爭取找到適合自己的融資平臺，另外就是把產(chǎn)業(yè)細(xì)分，做好某一類產(chǎn)品，成為區(qū)域性和專業(yè)類領(lǐng)頭羊。

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