精選案例

　　吳先生居住在城東一住宅小區(qū)內(nèi)。2003年，該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與某物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同，約定該小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)為每平方米1元/月，合同期限為2003年1月20日至2006年1月20日。2005年1月30日，物業(yè)公司突然全體撤離該小區(qū)，一時(shí)間，小區(qū)即陷入安全和管理的真空。吳先生和許多業(yè)主為此抱怨：現(xiàn)在的小區(qū)，樓里樓外垃圾成堆，無(wú)人清掃；外來(lái)人員身份不明，隨意進(jìn)出。而物業(yè)公司對(duì)自己撤離小區(qū)也有理由：小區(qū)內(nèi)有近30％的業(yè)主長(zhǎng)期不向物業(yè)公司交費(fèi)，有的是以物管費(fèi)過(guò)高為由不愿交，有的是以自家不用電梯、或自行清倒垃圾為由拒不交納物管費(fèi)和電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，有的甚至連物業(yè)公司為其墊交的水電費(fèi)也不交付，雖經(jīng)物業(yè)公司多次催要和業(yè)主委員會(huì)敦促仍無(wú)結(jié)果。業(yè)主們的欠費(fèi)行為，導(dǎo)致物業(yè)公司長(zhǎng)期入不敷出，兩年下來(lái)虧空幾十萬(wàn)元，實(shí)在“難以為繼”。對(duì)于物業(yè)公司的這種撒手不管的做法，吳先生持有疑議：合同尚未到期，物業(yè)公司有權(quán)隨意“撂挑子”嗎？

   律師出馬

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有按物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利，同時(shí)也負(fù)有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。因多種原因，業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，在不少住宅小區(qū)均有存在，成為困擾物管行業(yè)的一大“通病”。這一糾紛形成的原因主要有：

　　1．物業(yè)管理的消費(fèi)觀念在廣大業(yè)主中尚未普遍形成。由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利分房和各自打掃門前雪的傳統(tǒng)觀念的影響，相當(dāng)部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念尚未真正確立。不少業(yè)主認(rèn)為購(gòu)房后再交各種物業(yè)管理費(fèi)是一個(gè)負(fù)擔(dān)，尤其對(duì)公共設(shè)施的維護(hù)抵觸情緒較大。實(shí)際上，部分業(yè)主拒交、拖欠物管費(fèi)不完全是誠(chéng)信問(wèn)題，而是與業(yè)主物業(yè)管理意識(shí)淡薄，是主動(dòng)接受還是被動(dòng)接受物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)有關(guān)。

　　2．物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不到位。一些物業(yè)管理公司在埋怨業(yè)主觀念落后而拖欠管理費(fèi)的同時(shí)，往往忽視了提高自己的服務(wù)質(zhì)量。在一些地方，物管企業(yè)重收輕管、多收少管、質(zhì)價(jià)不符的現(xiàn)象比比皆是，引起了廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。其不滿意之處主要是物業(yè)公司亂收費(fèi)、房屋維修不及時(shí)、安全防護(hù)管理不到位等。

　　3．業(yè)主欠費(fèi)問(wèn)題處理困難。業(yè)主欠費(fèi)，是大多數(shù)物業(yè)公司遭遇到的難題。面對(duì)少數(shù)惡意拒交物管費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司往往束手無(wú)策，缺乏有效的處理手段。也有法制意識(shí)較強(qiáng)的物業(yè)公司雖能與業(yè)主對(duì)簿公堂，但往往需要數(shù)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，法院才能宣判，且還要交上一筆不菲的訴訟費(fèi)用。由于欠費(fèi)行為不能及時(shí)得到處理，導(dǎo)致業(yè)主欠費(fèi)現(xiàn)象不斷蔓延。

　　業(yè)主欠費(fèi)嚴(yán)重的現(xiàn)象如果不能及時(shí)得到解決，勢(shì)必造成物業(yè)管理企業(yè)處于入不敷出的虧損狀態(tài)，較終，物業(yè)公司被迫棄管，小區(qū)物業(yè)環(huán)境惡化。上述吳先生所反映的正是這個(gè)情況。

　　上述在業(yè)主欠交物管費(fèi)構(gòu)成違約之下，物業(yè)公司單方面撤離小區(qū)的情況，涉及到合同解除權(quán)的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)《合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，另一方可以解除合同。在物業(yè)管理合同的履行中，業(yè)主的主要義務(wù)是交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)?，F(xiàn)小區(qū)業(yè)主未能履行該主要債務(wù)，所以，物業(yè)公司根據(jù)法律有權(quán)單方解除合同，撤離小區(qū)，但物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定履行通知業(yè)主的義務(wù)。

   特別提醒

　　我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布標(biāo)志著物業(yè)管理正式進(jìn)入了法制軌道。交納物管費(fèi)是業(yè)主必須履行的義務(wù)。欠費(fèi)本身不僅表現(xiàn)為對(duì)法律的漠視，更是對(duì)交費(fèi)業(yè)主合法利益的一種侵害。由于物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生在先，又因物業(yè)公司提供的公共服務(wù)一般情況下不可能因個(gè)別人不交費(fèi)就降低服務(wù)質(zhì)量或索性不提供服務(wù)，所以欠費(fèi)者享受的物業(yè)服務(wù)的帳單是由交費(fèi)業(yè)主為之支付的，這是極為不公平的。物管費(fèi)被拖欠，表面上看來(lái)物業(yè)公司是受害者，但是，實(shí)質(zhì)上的輸家是廣大業(yè)主。物管費(fèi)收繳率低，有的物業(yè)公司為了控制成本，只好減少人員、降低服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)質(zhì)量降低了，業(yè)主不滿意，使更多的業(yè)主不繳費(fèi)，而物業(yè)公司再減人降成本，這就進(jìn)入了惡性循環(huán)。因此，小區(qū)較終因管理不善，物業(yè)貶值，吃虧的還是廣大業(yè)主。因此，我們建議，業(yè)主們?nèi)缬袑?duì)物業(yè)公司不履行職責(zé)或服務(wù)質(zhì)量以及價(jià)格方面存在不滿或有質(zhì)疑的，完全可以通過(guò)向行業(yè)主管部門、價(jià)格部門投訴，以及通過(guò)業(yè)主大會(huì)向物業(yè)公司提出降低價(jià)格、提高質(zhì)量、更換物管公司等要求，當(dāng)投訴和協(xié)商得不到解決的時(shí)候，也可以通過(guò)法律途徑來(lái)解決問(wèn)題。

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