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物業(yè)起訴欠費(fèi)業(yè)主 是否先得業(yè)委會(huì)點(diǎn)頭

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 641 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。
專(zhuān)家稱(chēng) 此觀點(diǎn)實(shí)際對(duì)業(yè)主不利 業(yè)委會(huì)只有督促業(yè)主交費(fèi)的權(quán)利 法院考慮增加人大代表共審此案

電梯費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高業(yè)主拒交 物業(yè)上法庭索“債”律師依“物業(yè)條例”第67條頭提新觀點(diǎn) 法官宣布休庭———

  物業(yè)公司向法院起訴欠費(fèi)業(yè)主,須經(jīng)業(yè)委會(huì)同意?今年3月,在世紀(jì)城4位業(yè)主因拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)而被物業(yè)公司訴至法庭時(shí),業(yè)主方的代理律師北京憶通律師事務(wù)所李勁松律師頭次提出了上述抗辯理由,這枚“重型炮彈”的出現(xiàn)使得案件在開(kāi)庭40多時(shí)辰后被宣布休庭,至今還沒(méi)有再次開(kāi)庭。那么,該理由能否成立?在業(yè)內(nèi)有多大的影響力呢?記者進(jìn)行了采訪(fǎng)。


  事情原委

  “物業(yè)條例”第67條

  頭次提起引人關(guān)注

  該案的當(dāng)事人曹女士告訴記者,一直拖欠物業(yè)費(fèi)的理由就是因?yàn)槲飿I(yè)公司多收了電梯費(fèi)。

  同樣依據(jù)“發(fā)改委196號(hào)文件”,物業(yè)要求曹女士所在樓層的業(yè)主按每天每平方米1.97元的標(biāo)準(zhǔn)交納電梯費(fèi),而根據(jù)業(yè)委會(huì)的計(jì)算,業(yè)主應(yīng)按每天每平方米0.2元左右的標(biāo)準(zhǔn)交納。

  同樣的標(biāo)準(zhǔn),為何計(jì)算出的數(shù)字卻如此懸殊呢?發(fā)改委工作人員告訴曹女士,業(yè)委會(huì)計(jì)算的電梯費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是正確的。與物業(yè)協(xié)商未果的曹女士及其他業(yè)主便拒交物業(yè)費(fèi)。

  李律師認(rèn)為,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條———違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。也就是說(shuō),對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)督促交費(fèi),這是一個(gè)強(qiáng)制性條款,在沒(méi)有業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)的前置程序下,物業(yè)公司無(wú)權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。

  簡(jiǎn)單地說(shuō),就是物業(yè)公司要起訴欠費(fèi)業(yè)主,必須經(jīng)業(yè)委會(huì)同意?;诖?,李勁松律師當(dāng)庭提出改簡(jiǎn)易程序?yàn)槠胀ǔ绦驅(qū)徖恚⑸暾?qǐng)由有人大代表和政協(xié)委員身份的人民陪審員組成合議庭的要求。

  專(zhuān)家看點(diǎn)

  業(yè)委會(huì)督促=點(diǎn)頭?

  業(yè)委會(huì)有這種權(quán)利?

  李勁松律師告訴記者,對(duì)條例第67條這樣理解有兩個(gè)原因:

  一是《物業(yè)管理?xiàng)l例》35條規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。也就是說(shuō),物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)簽訂的,物業(yè)公司向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù),應(yīng)由業(yè)委會(huì)進(jìn)行把關(guān)、驗(yàn)收。如果業(yè)主不交費(fèi),則根據(jù)合同對(duì)等原則,物業(yè)公司也只能向法院起訴業(yè)委會(huì),而不能直接起訴業(yè)主。

  二是業(yè)委會(huì)在驗(yàn)收、監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)時(shí),如果認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)很到位,則應(yīng)當(dāng)督促欠費(fèi)業(yè)主交費(fèi)。而如果物業(yè)公司提供的服務(wù)不到位,業(yè)委會(huì)也可不督促業(yè)主交費(fèi),而不是按照物業(yè)的要求全部交納。這才符合合同權(quán)利義務(wù)的對(duì)等原則。

  中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員劉俊海教授告訴

  記者,物業(yè)服務(wù)合同是由每個(gè)業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的,而不是業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的,業(yè)委會(huì)沒(méi)有法律主體資格和地位,其不能作為當(dāng)事一方簽署合同。把“業(yè)委會(huì)督促業(yè)主交納欠交的物業(yè)費(fèi)”作為物業(yè)公司起訴業(yè)主的前置程序是有道理的。

  但是督促不等于同意,業(yè)委會(huì)只起督促、協(xié)調(diào)作用,而不是“批準(zhǔn)”、“點(diǎn)頭”,這是兩個(gè)概念,不能畫(huà)等號(hào)。

  對(duì)此,舒可心(朝陽(yáng)園小區(qū)業(yè)委會(huì)原主任)持肯定態(tài)度,認(rèn)為物業(yè)合同是由業(yè)主大會(huì)即全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的,業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的代表,較終簽訂合同的仍是每個(gè)業(yè)主。

  市物業(yè)管理協(xié)會(huì)張秘書(shū)長(zhǎng)也認(rèn)為,業(yè)委會(huì)只是起一個(gè)協(xié)調(diào)、溝通的作用,而不是須經(jīng)業(yè)委會(huì)同意,物業(yè)公司才能起訴欠費(fèi)業(yè)主。

  業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)到底欠了誰(shuí)的錢(qián)?

舒可心告訴記者,要想明白物業(yè)公司是否有權(quán)告業(yè)主,頭先應(yīng)弄清楚,業(yè)主欠費(fèi),到底是欠誰(shuí)的費(fèi)?

  根據(jù)條例,業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)是依據(jù)業(yè)主公約向其他業(yè)主承諾的交費(fèi)義務(wù),而不是向物業(yè)公司承諾的交費(fèi)義務(wù),物業(yè)公司只是受業(yè)主大會(huì)的委托管理小區(qū)公共事務(wù),處于受托人地位,而不是欠費(fèi)業(yè)主的“債權(quán)人”。

  所以,即使物業(yè)公司起訴,也是履行受托人義務(wù),代其他業(yè)主或業(yè)主全體向欠費(fèi)業(yè)主要錢(qián)。

  市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任孟憲生律師也表示,對(duì)第67條規(guī)定的理解,可分兩種情況來(lái)對(duì)待:

  一種情況是,物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的日常服務(wù)實(shí)行包干制。采用這種管理方式的,如有業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用,應(yīng)由物業(yè)公司先給業(yè)委會(huì)發(fā)函,由業(yè)委會(huì)履行督促義務(wù),如果業(yè)主逾期仍不交費(fèi),物業(yè)公司則可起訴業(yè)主。

  另一種情況是,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制。也就是說(shuō)業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)仍屬業(yè)主自己的錢(qián),只是由業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司根據(jù)小區(qū)的管理和服務(wù)進(jìn)行花費(fèi)。在這種情況下,如果業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司可根據(jù)業(yè)委會(huì)的授權(quán)直接起訴業(yè)主,因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)代業(yè)委會(huì)履行了督促義務(wù),就不用業(yè)委會(huì)另行督促了。

  面對(duì)現(xiàn)狀

  沒(méi)有業(yè)委會(huì)業(yè)主欠費(fèi)

  物業(yè)只能起訴開(kāi)發(fā)商?

  今年3月9日,已經(jīng)當(dāng)了18年全國(guó)人大代表的羅益鋒與另外30位代表,向十屆全國(guó)人大四次會(huì)議提交了《建立物業(yè)管理法》的議案。

  其中,羅益鋒提到,在其調(diào)查的過(guò)程中,大部分小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì),有70%的人對(duì)自己所住小區(qū)的物業(yè)管理大為不滿(mǎn)。

  那么,如果這些沒(méi)有業(yè)委會(huì)的小區(qū)業(yè)主,用拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)對(duì)抗物業(yè)公司的服務(wù),物業(yè)公司能否直接起訴欠費(fèi)業(yè)主呢?

  李律師認(rèn)為,如果未成立業(yè)委會(huì),應(yīng)先成立業(yè)委會(huì)。如果在業(yè)委會(huì)成立之前,物業(yè)公司要起訴,也只能起訴開(kāi)發(fā)商,而不能直接告業(yè)主。

  這是因?yàn)椋藭r(shí)的物業(yè)公司是由開(kāi)發(fā)商請(qǐng)來(lái)的,而業(yè)主在入住時(shí),只是與開(kāi)發(fā)商簽訂了有關(guān)物業(yè)服務(wù)的協(xié)議,相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商取代了業(yè)委會(huì)的作用。所以,物業(yè)公司只能以開(kāi)發(fā)商為被告,再由開(kāi)發(fā)商來(lái)起訴業(yè)委會(huì)。

  劉俊海教授對(duì)此則持有異議。他認(rèn)為,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,前期的物業(yè)公司是在業(yè)主入住前,由開(kāi)發(fā)商選定,但業(yè)主入住后,物業(yè)管理合同仍然是由每個(gè)業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的,而不是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的。對(duì)條例第67條的理解應(yīng)當(dāng)客觀理性。

  實(shí)際影響

  業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)

  到底對(duì)誰(shuí)有利?

  相對(duì)于以往欠費(fèi)業(yè)主屢訴屢敗的情況,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條的提起,是否能真正、有效地保護(hù)業(yè)主的權(quán)益?是否能促進(jìn)業(yè)委會(huì)的成立?

  前些天,新華聯(lián)家園十余戶(hù)業(yè)主因欠物業(yè)費(fèi)被物業(yè)公司推上被告席。近日,記者隨機(jī)采訪(fǎng)了兩位因欠物業(yè)費(fèi)而被起訴的業(yè)主,他們都表示此前并不知道第67條的規(guī)定,但會(huì)保留用此條規(guī)定抗辯物業(yè)的權(quán)利。

  而舒可心卻表示,業(yè)委會(huì)“督促”業(yè)主交費(fèi),看起來(lái)是保護(hù)業(yè)主利益,實(shí)際是保護(hù)了物業(yè)公司的利益。也就是說(shuō),當(dāng)小區(qū)個(gè)別或部分業(yè)主欠費(fèi)影響了小區(qū)整體的物業(yè)管理,如果物業(yè)公司沒(méi)有起訴欠費(fèi)業(yè)主,就很有可能因服務(wù)不到位或履行合同不當(dāng)而被業(yè)委會(huì)告上法庭。這時(shí),物業(yè)公司就可以以業(yè)委會(huì)沒(méi)有履行督促交費(fèi)的義務(wù)而進(jìn)行抗辯。而根據(jù)“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則,業(yè)委會(huì)要想證明自己已經(jīng)履行了督促義務(wù)則是很難的,舉證不能的不利后果也只能由業(yè)委會(huì)來(lái)承擔(dān),也就是較終由業(yè)主承擔(dān)。

較新進(jìn)展

  打算組成合議庭何時(shí)再審還未定

  本案的主審法官?gòu)埛ü俑嬖V記者,根據(jù)《較高人民法院〈關(guān)于適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖砻袷掳讣档娜舾梢?guī)定》第3條規(guī)定,當(dāng)事人就適用簡(jiǎn)易程序提出異議,人民法院認(rèn)為異議成立的,或者人民法院在審理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不宜適用簡(jiǎn)易程序的,應(yīng)當(dāng)將案件轉(zhuǎn)入普通程序?qū)徖?。因考慮到世紀(jì)城的業(yè)主較多,牽涉的業(yè)主利益較大,而當(dāng)事人對(duì)案件審理的程序又持有異議,為慎重起見(jiàn),法官當(dāng)庭宣布休庭。

  而對(duì)于律師提出的“根據(jù)條例第67條規(guī)定,經(jīng)業(yè)委會(huì)督促是物業(yè)公司起訴業(yè)主的前置程序”這一說(shuō)法,張法官則認(rèn)為不當(dāng),因?yàn)榍爸贸绦蛲ǔJ怯稍V訟法或相關(guān)司法解釋進(jìn)行規(guī)定的,而作為一個(gè)條例———《物業(yè)管理?xiàng)l例》是無(wú)權(quán)規(guī)定前置程序的。

  “目前,法院已打算組成合議庭適用普通程序?qū)徖肀景?,但如何組成、何時(shí)再開(kāi)庭還沒(méi)有定”。

  世紀(jì)城很多業(yè)主可能還不知道,這場(chǎng)官司引發(fā)的對(duì)“物業(yè)條例”第67條的爭(zhēng)議。

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