購了房，怎么來維護(hù)自己的業(yè)主權(quán)益？據(jù)近日法院一項(xiàng)有關(guān)物業(yè)糾紛案例的調(diào)查表明，在近兩年的物業(yè)糾紛中，有超過七成比例的矛盾主要集中在公共設(shè)施權(quán)屬、物業(yè)管理費(fèi)用、物業(yè)管理合同等幾個比較典型方面，比如開發(fā)商將會所賣給個人、承諾的物業(yè)管理費(fèi)用免費(fèi)卻不實(shí)行等。

　　對此，從業(yè)多年的律師陳世福就這些比較具有代表性的典型糾紛關(guān)注事項(xiàng)作了相關(guān)解讀，業(yè)主們在維權(quán)時不妨多留個心眼兒。

　　關(guān)注１公共設(shè)施究竟誰是主人

　　某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個人，使得小區(qū)的停車費(fèi)用漲價，造成車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。而部分小區(qū)的公共配套設(shè)施如商鋪、會所等被出讓給個人的現(xiàn)象也不在少數(shù)，并且出讓之后因?yàn)檫@些公共配套設(shè)施的經(jīng)營范圍和功能改變，不再作為小區(qū)的配套服務(wù)所引起的矛盾，也已經(jīng)開始成為物業(yè)管理方面的主要焦點(diǎn)之一。

　　解讀

　　這類糾紛其實(shí)牽涉到的問題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，目前只對停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車停車場（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的單位和個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人”。而沒有對共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等問題作出規(guī)定。

　　同時，目前物業(yè)部分在共用設(shè)施、共用部位的權(quán)屬問題還涉及維修和費(fèi)用的承擔(dān)問題。如哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共同共有；哪些屬于部分業(yè)主共同共有；未分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的地下停車庫權(quán)屬，應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商，如果屬于全體業(yè)主，權(quán)證應(yīng)如何發(fā)放、保管、使用，收益應(yīng)如何處理，維修基金如何籌集、如何分?jǐn)?。而對于開發(fā)商已出售的地下停車庫應(yīng)如何處理，對于開發(fā)商建設(shè)的地面多層鋼結(jié)構(gòu)移動車位的權(quán)屬應(yīng)如何認(rèn)定，部分業(yè)主或個別業(yè)主是否能對此提起訴訟，部分業(yè)主或個別業(yè)主對共用設(shè)施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規(guī)定。

　　解決方法

　　這一系列問題由于欠缺相關(guān)法規(guī)的約束，而成為較難解決的問題，業(yè)主們只能依靠提高自身的維權(quán)意識，盡早發(fā)現(xiàn)問題并協(xié)調(diào)解決。

　　關(guān)注２簽物業(yè)合同分清委托和服務(wù)

　　據(jù)了解，目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理簽訂合同時，往往對于物業(yè)合同的性質(zhì)沒有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。

　　據(jù)悉，這方面的混亂使得目前法院案由分類中，涉及物業(yè)管理合同的，既有服務(wù)合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛。

　　法院受理物業(yè)管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務(wù)合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償和財(cái)產(chǎn)權(quán)屬等其他案由。

　　解讀

　　這主要是因?yàn)閷τ谖飿I(yè)管理服務(wù)合同的認(rèn)識不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性質(zhì)的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。

　　如果一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問題，如遭到盜竊等，那么其后果將與物業(yè)公司沒有任何關(guān)系；同時由于委托合同的委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性。

　　解決方法

　　在簽訂物業(yè)管理合同時，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。

　　其較簡單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。

　　關(guān)注３物業(yè)管理費(fèi)　條目必須清晰

　　近期牽涉到物業(yè)管理費(fèi)的主要有兩個方面的內(nèi)容，一個是物業(yè)管理費(fèi)究竟包含了一些什么費(fèi)用，由于相關(guān)條例出臺后，“物業(yè)管理費(fèi)”的包含費(fèi)用項(xiàng)目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標(biāo)明“物業(yè)管理費(fèi)”５個字，所以容易導(dǎo)致業(yè)主們對于其概念的含糊而產(chǎn)生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業(yè)管理費(fèi)收不到的問題，這主要體現(xiàn)在少數(shù)開發(fā)商在房屋銷售低潮時，經(jīng)常許諾減免部分業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)，待業(yè)主入住后，物業(yè)管理企業(yè)卻不予兌現(xiàn)；有些則是其他業(yè)主對減免物業(yè)管理費(fèi)的做法堅(jiān)決不同意，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。

　　此外，同一物業(yè)小區(qū)，相同的商品房因國家房改政策實(shí)施，產(chǎn)生了不同性質(zhì)房屋，造成物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理未實(shí)現(xiàn)同質(zhì)同價的原則，因此也產(chǎn)生矛盾導(dǎo)致管理費(fèi)無法收繳等現(xiàn)象。

　　解讀

　　由于“物業(yè)管理費(fèi)”是個大概念，一般來說是指保安費(fèi)、保潔費(fèi)、保綠費(fèi)、管理費(fèi)４項(xiàng)，但對于很多業(yè)主來說，很容易把這４項(xiàng)內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)以及電梯水泵運(yùn)營能耗費(fèi)等摻合在一起。同時，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)用后，有的開發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對于自己繳納的“物業(yè)管理費(fèi)”究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。

　　因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當(dāng)?shù)?，有的甚至低至２０％至３０％，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費(fèi)業(yè)主的心理不平衡?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條只講了合理公開收費(fèi)問題，而基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)由哪些構(gòu)成沒有羅列出來，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。

　　同時，造成物業(yè)管理費(fèi)的欠費(fèi)糾紛，除了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、開發(fā)商問題為主要原因外，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確，不能體現(xiàn)質(zhì)價相符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業(yè)主對物業(yè)管理費(fèi)的定價缺少相關(guān)知識，物業(yè)收費(fèi)忽高忽低，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾重重，這種情況在前期物業(yè)管理上尤為突出。

　　解決方法

　　在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用繳費(fèi)收據(jù)上，將相關(guān)的收費(fèi)目錄名稱和費(fèi)用全部羅列清楚，不能簡單地以一個“物業(yè)管理費(fèi)”的名稱來取代其中各類的費(fèi)用名稱。秦佳 陳世福

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