閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
購了房,怎么來維護(hù)自己的業(yè)主權(quán)益?據(jù)近日一項有關(guān)物業(yè)糾紛案例的調(diào)查表明,在近2年的物業(yè)糾紛中,有超過7成比例的矛盾主要集中在公共設(shè)施權(quán)屬、物業(yè)管理費用、物業(yè)管理合同等幾個比較典型方面,比如開發(fā)商將會所賣給個人、承諾的物業(yè)管理費用免費卻不實行等。 物業(yè)管理費難收繳、公共設(shè)施主人是誰?……讓我們來關(guān)注物業(yè)九大典型糾紛。 關(guān)注1 公共設(shè)施的主人究竟是誰 近日,上海市某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個人,使得小區(qū)的停車費用漲價,造成車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象,間接侵害了業(yè)主的利益。而部分小區(qū)的公共配套設(shè)施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現(xiàn)象也不在少數(shù),并且出讓之后因為這些公共配套設(shè)施的經(jīng)營范圍和功能的改變,不再作為小區(qū)的配套服務(wù)所引起的矛盾,也已經(jīng)開始成為物業(yè)管理方面的主要焦點之一。 [解讀] 這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人”到底是誰的問題,究竟是開發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理條例》中,目前只對停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定,即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車停車場(庫),應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的單位和個人;停車位有空余的,可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。”而沒有對共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等問題作出規(guī)定。 同時,目前物業(yè)部分在共用設(shè)施、共用部位的權(quán)屬問題還涉及到維修和費用的承擔(dān)問題。比如哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共同共有;哪些屬于部分業(yè)主共同共有;未分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的地下停車庫權(quán)屬,應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商,如果屬于全體業(yè)主,權(quán)證應(yīng)如何發(fā)放、保管、使用,收益應(yīng)如何處理,維修基金如何籌集、如何分?jǐn)?。而對于開發(fā)商已出售的地下停車庫應(yīng)如何處理,對于開發(fā)商建設(shè)的地面多層鋼結(jié)構(gòu)移動車位的權(quán)屬應(yīng)如何認(rèn)定,部分業(yè)主或個別業(yè)主是否能對此提起訴訟,部分業(yè)主或個別業(yè)主對共用設(shè)施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等,目前尚沒有明確規(guī)定。 [解決方法] 這一系列問題目前有待相關(guān)部門制定相關(guān)法規(guī)。不過總的來說,業(yè)主們還需提高自身的維權(quán)意識,及時發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行解決。 關(guān)注2 簽物業(yè)委托合同還是服務(wù)合同 據(jù)了解,目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理簽訂合同時,往往對于物業(yè)合同的性質(zhì)沒有明確定義,有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”,而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。 據(jù)悉,這方面的混亂使得目前較高法院案由分類中,涉及到物業(yè)管理合同的,既有服務(wù)合同糾紛,又有物業(yè)管理糾紛;而法院受理物業(yè)管理糾紛案件時,部分案件的案由定為服務(wù)合同糾紛,部分定為物業(yè)管理糾紛,還有定為損害賠償和財產(chǎn)權(quán)屬等其他案由。 [解讀] 這主要是因為對于物業(yè)管理服務(wù)合同的認(rèn)識不同。據(jù)分析,如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性質(zhì)的,那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行管理,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。 如果一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問題,比如遭到盜竊等,那么其后果將與物業(yè)公司沒有任何關(guān)系;同時由于委托合同的委托人依法可任意終止合同,而不需要任何理由,也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性。 [解決方法] 在簽訂物業(yè)管理合同時,需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同,而不是委托合同。其較簡單的方法是先看物業(yè)合同的名稱,如果是服務(wù)合同,一般這個合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”,而不是“物業(yè)管理委托合同”,同時,在合同的條款中,如果是委托合同,一般會表現(xiàn)為“甲方委托乙方”,而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。 關(guān)注3 物業(yè)管理費 近期牽涉到物業(yè)管理費的主要有兩個方面的內(nèi)容,一個是物業(yè)管理費究竟包含了一些什么費用,由于相關(guān)條例出臺后,“物業(yè)管理費”的包含費用項目與以往有所不同,而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標(biāo)明“物業(yè)管理費”5個字,所以容易導(dǎo)致業(yè)主們對于其概念的含糊而產(chǎn)生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業(yè)管理費收不到的問題,這主要體現(xiàn)在少數(shù)開發(fā)商在房屋銷售低潮時,經(jīng)常許諾減免部分業(yè)主物業(yè)管理費,待業(yè)主入住后,物業(yè)管理企業(yè)卻不予兌現(xiàn);有些則是其他業(yè)主對減免物業(yè)管理費的做法堅決不同意,造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。 此外,同一物業(yè)小區(qū),相同的商品房因國家房改政策實施,產(chǎn)生了不同性質(zhì)房屋,造成物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理未實現(xiàn)同質(zhì)同價的原則,因此也產(chǎn)生矛盾導(dǎo)致管理費無法收繳等現(xiàn)象。 [解讀] 由于“物業(yè)管理費”是個大概念,一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項,但對于很多業(yè)主來說,很容易把這4項內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。同時,由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費用后,有的開發(fā)票、有的給收據(jù),使得很多業(yè)主對于自己繳納的“物業(yè)管理費”究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。因此,在某些小區(qū)里其收繳率相當(dāng)?shù)?,有的甚至低?0-30%,使得物業(yè)管理難以為繼,造成其他已繳費業(yè)主的心理不平衡?!段飿I(yè)管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題,而基本物業(yè)服務(wù)費由哪些構(gòu)成沒有羅列出來,造成應(yīng)該付的不付,而不該付的也付的怪現(xiàn)象。 同時,造成物業(yè)管理費的欠費糾紛,除了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、開發(fā)商問題為主要原因外,物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)不明確,不能體現(xiàn)質(zhì)價相符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業(yè)主對物業(yè)管理費的定價缺少相關(guān)知識,物業(yè)收費忽高忽低,造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾重重,這種情況在前期物業(yè)管理上尤為突出。 [解決方法] 在收費方面,物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費用繳費收據(jù)上,將相關(guān)的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚,不能簡單地以一個“物業(yè)管理費”的名稱來取代其中各類的費用名稱。 關(guān)注4 業(yè)主大會越權(quán)業(yè)主該怎么辦 小區(qū)的業(yè)主大會難以召開,即使召開后也存在已經(jīng)成立的業(yè)主大會換屆難、業(yè)主委員會交接難的問題,也是近期物業(yè)方面矛盾比較集中的一個方面。同時,由于業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運作缺少相關(guān)監(jiān)督,侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn),比如業(yè)主所享有的大會討論事項的表決權(quán)、制訂修改公約和大會議事規(guī)則權(quán)、選舉及解任業(yè)主委員會成員權(quán)、監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)等權(quán)利,在實踐中經(jīng)常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛。 [解讀] 現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》對這個方面的規(guī)定較為簡單,沒有對無業(yè)主大會非訟程序進(jìn)行配套的相關(guān)法律法規(guī),執(zhí)行中存在諸多問題,比如業(yè)主對業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運作如何有效監(jiān)督,對業(yè)主大會選任事項意見不一,業(yè)主大會、業(yè)主委員會的不適當(dāng)決定、侵害利益等是否可通過訴訟解決等。 總的來說,業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人,不僅對建筑物專有部分享有專有權(quán),對共用部分享有共用權(quán),同時作為小區(qū)成員還享有成員權(quán),業(yè)主通過業(yè)主大會的形式,在物業(yè)小區(qū)的框架的范圍內(nèi)進(jìn)行民主管理、自我管理,通過民主協(xié)商,個人利益服從共同利益,少數(shù)人的利益服從多數(shù)的利益,采取多數(shù)決或完全多數(shù)決的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)管理、處分、使用等事項。 [解決方法] 業(yè)內(nèi)人士建議,業(yè)主可以采用在業(yè)主大會內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門等方式,來避免業(yè)主大會的越權(quán)行為等。 關(guān)注5 開發(fā)商與物業(yè)管理的“父子關(guān)系” 如今部分與開發(fā)商互為“父子關(guān)系”的物業(yè)管理公司,很容易出現(xiàn)對于房屋質(zhì)量等問題不重視,以及開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球”的現(xiàn)象。尤其是在在涉及開發(fā)商利益時,物業(yè)管理企業(yè)常對開發(fā)商予以袒護(hù),造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重,業(yè)主往往以拒付物業(yè)管理費來抗拒,加之小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會遲遲無法成立,前期物業(yè)管理時間很長,有的長達(dá)七八年,矛盾越積越深。 [解讀] 《物業(yè)管理條例》十四條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選出物業(yè)管理企業(yè)。但到目前為止,大多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開發(fā)商派生出來的,即便實行招投標(biāo),由于難以真正建立公平競爭的招投標(biāo)機(jī)制,開發(fā)商派生出來的物業(yè)管理企業(yè)仍處于優(yōu)勢地位,往往是其中標(biāo),這種建設(shè)與管理的“父子關(guān)系”依然普遍存在。 當(dāng)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量或銷售時不切實際的承諾等涉及開發(fā)商的問題引發(fā)糾紛后,物業(yè)管理企業(yè)常以其與開發(fā)商是兩獨立法人,無任何關(guān)系拒絕處理,而開發(fā)商往往是項目公司,一個小區(qū)成立一個項目公司,建設(shè)完成結(jié)算完畢后就不存在了,售后服務(wù)、保修等矛盾無法解決。 [解決方法] 入住小區(qū)的業(yè)主們在符合條件后,也就是說小區(qū)內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上,或者頭套房屋出售并且遠(yuǎn)交付使用已經(jīng)滿2年的,一定要及時召開業(yè)主大會會議成立業(yè)主大會,來維護(hù)自身權(quán)益。 關(guān)注6 誰做糾紛訴訟人? 由業(yè)主大會還是繼續(xù)由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主參加訴訟,這是當(dāng)前法院在審理此類案件時遇到的突出問題。 [解讀] 據(jù)了解,在《物業(yè)管理條例》出臺之前,上海法院依據(jù)《上海居住物業(yè)管理條
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