宏觀調(diào)控政策威力漸顯行業(yè)整合勢將加速

　　對于整個(gè)中國房地產(chǎn)市場，2005年注定是不平凡的一年。從年初伊始，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場是否過熱的爭論一直不絕于耳，政府宏觀調(diào)控政策特別是針對房地產(chǎn)市場的整治措施也陸續(xù)出臺，這些政策對消費(fèi)者預(yù)期和整個(gè)市場格局產(chǎn)生了巨大影響。

　　區(qū)域性調(diào)整仍將延續(xù)

　　經(jīng)過大半年的調(diào)控，房地產(chǎn)市場進(jìn)入相持階段，行業(yè)區(qū)域性更加明顯。以上海為的長三角房價(jià)出現(xiàn)明顯的下調(diào)，但以深圳為代表的珠三角地區(qū)有了顯著的上漲，成交量也基本回到宏觀調(diào)控以前的水平；北京房價(jià)和成交量則走勢溫和。從天津、武漢、成都等二線城市的房價(jià)走勢來看，這些區(qū)域受宏觀調(diào)控影響較輕，未來市場較為樂觀。

　　在過去的一段時(shí)間里，政策面相對比較平靜，沒有大的行業(yè)政策出臺，房地產(chǎn)市場上引起較大關(guān)注的政策主要有：一是中國人民銀行發(fā)布的《第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，我國房地產(chǎn)投資的增長有所減緩，央行仍會(huì)持續(xù)關(guān)注；二是上海面對連續(xù)幾個(gè)月的房地產(chǎn)各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)下滑趨勢開始放松對二手房貸款的限制要求；三是深圳在房地產(chǎn)市場風(fēng)生水起情況下，由地稅局公告從11月1日起實(shí)行土地增值稅。我們維持“政府對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控將是一場持久戰(zhàn)”的判斷，從目前到明年中期，如市場不出現(xiàn)大的投機(jī)氣氛，政府將適當(dāng)放松土地供應(yīng)，以平緩供求的波動(dòng)幅度。政府未來調(diào)控的將是結(jié)構(gòu)性區(qū)域性的調(diào)整，另外，利率政策也將調(diào)整，通過擴(kuò)大利差的方式來控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的規(guī)范發(fā)展。

　　整體而言，宏觀調(diào)控的目的并不在于打擊房地產(chǎn)，而是針對市場背后的不規(guī)范活動(dòng)，較終讓市場朝著規(guī)范與健康的軌道上運(yùn)行。因此，調(diào)控將進(jìn)一步改變行業(yè)的競爭格局，有合法開發(fā)權(quán)、有資金實(shí)力和品牌、區(qū)域資源壟斷優(yōu)勢的企業(yè)在及時(shí)調(diào)整未來發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營模式下將受惠良多。部分前幾年通過借殼上市涉足房地產(chǎn)行業(yè)的民營企業(yè)在新形勢下，因融資渠道不暢又準(zhǔn)備不足，應(yīng)變措施不利將面臨生存危機(jī)。

　　關(guān)注具品牌、區(qū)域優(yōu)勢公司

　　隨著國內(nèi)房地產(chǎn)信貸的緊縮，加上融資為股改讓道的意外因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力越來越大，這就刺激了國內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛調(diào)整開工計(jì)劃，通過各種渠道進(jìn)行融資。如萬科就采取了諸如加快資金周轉(zhuǎn)速度，將產(chǎn)品開發(fā)周期由以前的平均15個(gè)月縮小至9、10個(gè)月，減少相對“風(fēng)險(xiǎn)高危地區(qū)”占地風(fēng)險(xiǎn)，在信托渠道不暢情況下利用外資、合資和短期融資等措施，靠自身的品牌優(yōu)勢繼續(xù)在業(yè)內(nèi)扮演領(lǐng)跑者角色。但部分以購殼的形式進(jìn)入到上市公司行列的，然后公司再進(jìn)行資產(chǎn)置換，將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為主營業(yè)務(wù)的公司，隨著房地產(chǎn)行業(yè)資金密集型的特點(diǎn)顯現(xiàn)，開發(fā)資金已經(jīng)成為所有公司的發(fā)展瓶頸，2005年第三季度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，各家房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為60%以上，自有資金實(shí)力和融資能力已經(jīng)成為決定企業(yè)未來發(fā)展空間的決定因素。只有完成再融資，才能在在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，有條件和能力在目前市場上進(jìn)行更多的項(xiàng)目儲備和擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。在目前形勢下，沒有地區(qū)政府和信貸支持，沒有事先做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施的公司今明年收益將大打折扣。

　　值得一提的是，中國商業(yè)物業(yè)的較高收益、2008奧運(yùn)概念加上人民幣升值的預(yù)期使得外資進(jìn)入中國的步伐在加快，各種資金紛紛以各種方式主要選擇商業(yè)物業(yè)進(jìn)入中國。與深圳本地的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎全部都是開發(fā)商品住宅的情況有別，北京房地產(chǎn)上市公司除了將住宅作為主要的開發(fā)產(chǎn)品外，還將商場物業(yè)、商業(yè)寫字樓物業(yè)作為開發(fā)品種，在這方面突出代表是金融街(000402)，其在金融街區(qū)域的壟斷開發(fā)作為重要的主營業(yè)務(wù)價(jià)值而被資本市場所認(rèn)同，從中長期來看，仍具有保持長期穩(wěn)定增長的潛力。

　　因此，可供投資者關(guān)注的房地產(chǎn)上市公司特點(diǎn)非常明顯：一類是如萬科、金地集團(tuán)之類依靠品牌優(yōu)勢在調(diào)控中抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的公司，在二級市場上這類股票也得到機(jī)構(gòu)的一致青睞，可作為優(yōu)良的長期品種予以關(guān)注。另一類是如金融街、天房發(fā)展、G華發(fā)、華僑城、招商地產(chǎn)這些具有區(qū)域壟斷優(yōu)勢的公司，將繼續(xù)受益于未來相對樂觀的區(qū)域性房地產(chǎn)市場，這些公司具有較好的中長期投資價(jià)值。劉強(qiáng)

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