北京市副市長(zhǎng)吉林在12月1日舉行的北京市十二屆人大常委會(huì)第24次會(huì)議上透露，正在起草中的《北京市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》將突出物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的結(jié)合，明確社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的具體辦法。

    在此之前，全國(guó)人大法工委巡視員、法學(xué)專家何山也在一次研討會(huì)提議將業(yè)委會(huì)納入居民委員會(huì)之中，讓業(yè)委會(huì)成為居委會(huì)的一個(gè)專業(yè)委員會(huì)，更好地協(xié)調(diào)業(yè)委會(huì)和居委會(huì)的關(guān)系，將業(yè)委會(huì)納入社會(huì)建設(shè)范疇，受政府指導(dǎo)，則可化弱為強(qiáng)，改變目前雙方力量對(duì)比懸殊的狀況。他認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該是業(yè)主請(qǐng)的“保姆”而不是“管理者”，立法規(guī)范物業(yè)公司和業(yè)主雙方的權(quán)利義務(wù)，可以考慮適用《合同法》和《消法》調(diào)整業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系。

    記者注意到，不管是哪種“解決方案”，通過立法手段來進(jìn)一步規(guī)范和理順業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司之間的關(guān)系，已經(jīng)成為共識(shí)。

    北京市中級(jí)人民法院民庭法官王忠說，物業(yè)糾紛的問題是社會(huì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的諸多問題的一種，在我國(guó)住房制度由福利房轉(zhuǎn)為商品房過程中，一個(gè)舊的系統(tǒng)被打碎了，但是還沒有新的系統(tǒng)來替代。他說，這是一個(gè)緩慢的民主化過程，對(duì)于一些涉及業(yè)主特權(quán)的問題，他寄希望于《物權(quán)法》。他認(rèn)為現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為行政法規(guī)似有越位之嫌，因?yàn)槲飿I(yè)管理事關(guān)國(guó)計(jì)民生，應(yīng)到全國(guó)人大制定法律來調(diào)整。

    北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)張明說，北京市消協(xié)今年接到有關(guān)物業(yè)糾紛的投訴接近700件，而且有很多是一件投訴后面有數(shù)十名業(yè)主。他認(rèn)為物業(yè)糾紛的原因在于物業(yè)公司，在于法律規(guī)定不完善。他很遺憾地看到，作為維護(hù)公平正義的法院不去強(qiáng)制執(zhí)行被拖欠的農(nóng)民工工資，而是興師動(dòng)眾地執(zhí)行業(yè)主欠費(fèi)。他建議修改《消法》，賦予消協(xié)代表業(yè)主進(jìn)行訴訟的資格，以便更好地幫助業(yè)主維權(quán)。

    北京匯佳律師事物所律師、北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)主任邱寶昌開出的“藥方”也是立法———修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》及相關(guān)地方性法規(guī)和規(guī)章，盡快出臺(tái)一部操作性強(qiáng)、真正公平、公正地保護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益的法律、法規(guī)。

    邱寶昌認(rèn)為“新法”要明確前期物業(yè)管理費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由政府有關(guān)部門制定；要保證業(yè)主大會(huì)能夠順利召開，業(yè)主委員會(huì)能夠順利成立，并履行職權(quán)；要使得業(yè)主能夠選聘或者解聘物業(yè)公司；要禁止建設(shè)單位隨意指定物業(yè)公司，要確立物業(yè)公司與業(yè)主之間是一種服務(wù)合同關(guān)系，雙方地位平等，物業(yè)公司是業(yè)主花錢聘請(qǐng)來進(jìn)行專業(yè)物業(yè)管理的公司，雙方的權(quán)利義務(wù)在物業(yè)服務(wù)合同中明確。

    他還特別談到他對(duì)目前審議中的《物權(quán)法草案》涉及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定的憂慮。比方說，《物權(quán)法草案》第四次審議稿中對(duì)地下停車位作出了這樣的規(guī)定：“車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有?！睂?duì)此，人大法工委的解釋是：“從近幾年售房的實(shí)際情況看，有的車庫(kù)是業(yè)主購(gòu)購(gòu)的，有的是業(yè)主承租的，無論是購(gòu)購(gòu)或者承租，都有合同約定，草案的規(guī)定基本可行?！彼J(rèn)為這樣的規(guī)定將會(huì)導(dǎo)致糾紛的發(fā)生，因?yàn)檫@個(gè)解釋沒有考慮到在實(shí)踐中，配套設(shè)施是否計(jì)入購(gòu)房成本的主動(dòng)權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中，購(gòu)房者只能被動(dòng)地承受。業(yè)主“購(gòu)購(gòu)”或“承租”是從哪里，向誰“購(gòu)購(gòu)”、“承租”呢？如果是向開發(fā)商，那么其實(shí)就是承認(rèn)了車庫(kù)歸開發(fā)商，因?yàn)橹挥熊噹?kù)的所有者才可以出賣或者出租。按照這個(gè)解釋，那么所有業(yè)主都不去“購(gòu)購(gòu)”、“承租”，則車庫(kù)就屬于“沒有約定”而歸業(yè)主共有，那么業(yè)主還會(huì)去“購(gòu)購(gòu)”和“承租”嗎？所以他認(rèn)為車庫(kù)是現(xiàn)代建筑物不可或缺的附屬物，就像屋頂一樣，應(yīng)歸業(yè)主共有，其成本由全體業(yè)主分?jǐn)偂Ｖ挥忻鞔_地規(guī)定車庫(kù)所有權(quán)才能定紛止?fàn)?，化解矛盾。（記?萬興亞）

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