一些房地產(chǎn)開發(fā)商為追求高額利潤或出于其他非法目的，與第三人簽訂購賣合同，將已經(jīng)出售的房屋再次出售，造成“一房二賣”甚至“數(shù)賣”。這種違反誠實(shí)信用原則的行為嚴(yán)重?fù)p害了購房人的合法權(quán)益。如何依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定來更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益？筆者為此編了一句順口溜：一查二約三備案，確保購房不被騙。

　　“一查”就是在預(yù)售商品房購賣合同簽訂前，購房者要查詢房地產(chǎn)開發(fā)商的各種證件是否齊全。到房地產(chǎn)管理部門查詢，所要購購的房屋是否已經(jīng)購賣登記備案過。較高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第２７條規(guī)定：“預(yù)售商品房購賣合同簽訂后，預(yù)購方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個(gè)預(yù)售合同無效；如后一個(gè)合同的預(yù)購方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個(gè)合同有效?！薄遁^高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第９條的規(guī)定：“因房地產(chǎn)開發(fā)商訂立商品房購賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)，而導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，購受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任?！?/P>

　　“二約”是指在簽訂購房合同時(shí)，在合同中約定定金或違約金條款，約定定金或違約金作為違約方承擔(dān)責(zé)任的方式，是守約方通過合同獲得利益的一種重要補(bǔ)救措施，有利于督促房地產(chǎn)開發(fā)商，更好履行合同義務(wù)。但合同中約定的定金數(shù)額不能超過主合同標(biāo)的額的２０％，超過２０％的部分不具有定金的效力。如果房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)實(shí)在太差，購受人實(shí)在不放心，可以在合同中約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效的條件，這樣能把風(fēng)險(xiǎn)降到較低點(diǎn)。在商品房預(yù)售合同中當(dāng)事人法律地位平等，根據(jù)合同自愿原則，購賣雙方經(jīng)協(xié)商一致把登記備案作為合同生效的條件符合法律規(guī)定，且已得到了２００３年４月２８日《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第６條第２款的明確認(rèn)可。

　　“三備案”是指在合同簽訂后，要及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門登記備案。這一點(diǎn)也至關(guān)重要，因?yàn)榻?jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同具有公示效力，能夠?qū)沟谌?。如果房地產(chǎn)開發(fā)商就同一房屋與不同的購主先后簽訂了預(yù)售商品房購賣合同，經(jīng)過登記備案的合同合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，而未經(jīng)過登記備案的合同較終只能被法院判決無效。例外情況就是，后合同簽訂人明知房屋已經(jīng)出售，仍與出賣人簽訂房屋購賣合同，雖然已辦理了登記備案、產(chǎn)權(quán)過戶或已實(shí)際交付房屋，從而造成了先合同簽訂人無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)或無法順利取得房屋產(chǎn)權(quán)是惡意串通行為，應(yīng)屬無效?！遁^高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第１０條規(guī)定：“購受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房購賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房購賣合同無效的，應(yīng)予支持。”（付強(qiáng) 王森）

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