購(gòu)房安家?guī)缀跏敲總€(gè)成年人都要面對(duì)的經(jīng)歷，整日奔波勞頓的城市人搭上多年的積蓄，終于成為心愛(ài)樓盤(pán)的業(yè)主。房子有了，可管家卻不得力，反而令生活平添了諸多煩惱，這是當(dāng)下很多業(yè)主面臨的困擾。

    隨著社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的廣泛關(guān)注以及業(yè)主維權(quán)意識(shí)的加強(qiáng)，再加上由《物權(quán)法》草案引發(fā)的有關(guān)物業(yè)管理的話題頓時(shí)成為行業(yè)熱點(diǎn)。

    問(wèn)題一透明度有多高

    物業(yè)管理發(fā)展至今，由于物業(yè)管理企業(yè)與發(fā)展商大多有隸屬的關(guān)系，物業(yè)管理除了為業(yè)主提供服務(wù)外，也同時(shí)為發(fā)展商處理很多開(kāi)發(fā)問(wèn)題，從而忽略了許多關(guān)于建筑本體的使用與管理的問(wèn)題，更有少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)利用法律的不完善，在實(shí)施管理服務(wù)過(guò)程中對(duì)產(chǎn)權(quán)模糊的物業(yè)維護(hù)責(zé)任不清、賬目不清。《物權(quán)法》的制定、頒布和實(shí)施，有望使這一狀況得到一定改善。

    物業(yè)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期的延續(xù)性的工作，需要不斷的資金投入。物業(yè)管理收費(fèi)雖有明文規(guī)定、明碼標(biāo)價(jià)，物管公司也都承諾收費(fèi)以及資金管理透明化，并定期公布帳務(wù)。然而根據(jù)多位業(yè)主的來(lái)電來(lái)信反映，收費(fèi)混亂的現(xiàn)象仍然普遍存在。一位南山的業(yè)主稱(chēng)，每月交納給物管公司的管理費(fèi)，希望得到的是等值的服務(wù)。然而他們到底收入多少，支出多少，哪些是合理的支出，哪些是不應(yīng)該花的錢(qián)，他們不及時(shí)公布，業(yè)主心里就沒(méi)數(shù)。有的業(yè)主要求清查收費(fèi)款項(xiàng)，往往弄得糾紛不斷，較后還是帳難清。

    點(diǎn)評(píng)：根據(jù)物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)工作計(jì)劃，10月底以前完成分散管理物業(yè)小區(qū)的明碼標(biāo)價(jià)。對(duì)于公示不規(guī)范的小區(qū)將責(zé)令整改，本該公示卻未做公示小區(qū)的物業(yè)管理公司將受到相應(yīng)處罰。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)不實(shí)行收費(fèi)公示或者公示不全的，業(yè)主（租用戶(hù)）有權(quán)拒付未經(jīng)公示的收費(fèi)項(xiàng)目，并可向價(jià)格及建設(shè)主管部門(mén)投訴。

    問(wèn)題二誰(shuí)是社區(qū)的主人

    家住福田的周小姐反映，入伙至今三年未開(kāi)過(guò)一次業(yè)主大會(huì)，前不久她所在的小區(qū)要改組業(yè)主委員會(huì)，物管公司讓每戶(hù)投票選舉，但是不公開(kāi)唱票，選舉票數(shù)也不公開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)就這樣成立了。而后未經(jīng)業(yè)主同意就寫(xiě)了幾個(gè)候選人，并讓保安員追著業(yè)主簽字認(rèn)可。周小姐認(rèn)為這樣不透明的做法，侵犯了業(yè)主知情權(quán)和對(duì)業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)權(quán)利。

    《物權(quán)法（草案）》規(guī)定了業(yè)主有專(zhuān)用部分的所有權(quán)、共有部分的共有和管理權(quán)，同時(shí)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的選舉和更換、物業(yè)公司的選聘和解聘、維修基金的使用等都做出了明確的規(guī)定。這樣的規(guī)定，加強(qiáng)了對(duì)發(fā)展商、物業(yè)管理公司和業(yè)主本身的約束力，同時(shí)也清晰地體現(xiàn)了法規(guī)對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的尊重和保護(hù)。這將對(duì)目前物業(yè)管理的運(yùn)作模式產(chǎn)生重大影響，也即，物業(yè)管理的宗旨一定是將維護(hù)業(yè)主的利益放在位的．而不僅僅是作為發(fā)展商的銷(xiāo)后服務(wù)，這將為物業(yè)管理未來(lái)的建管分離奠定良好的基礎(chǔ)。

    點(diǎn)評(píng)：在公布的《物權(quán)法》草案中，頭次將“業(yè)主”的概念寫(xiě)入正文中，而業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主享受相關(guān)服務(wù)權(quán)利，以及履行義務(wù)的較重要的職能機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理部門(mén)沒(méi)有權(quán)利代替或者取消業(yè)委會(huì)的設(shè)立。

    問(wèn)題三是物業(yè)管理還是物業(yè)服務(wù)

    物管企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)化運(yùn)作的程度也日趨提高。既然是市場(chǎng)化，物業(yè)公司應(yīng)該非常清楚市場(chǎng)的主人就是業(yè)主。物業(yè)管理本質(zhì)是服務(wù)，是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務(wù)，叫“物業(yè)管理”只是約定俗成。但目前的狀況是，很多物管企業(yè)仍視自己是管理部門(mén)，更多的時(shí)候是按照自己的意志，而非業(yè)主的需要去管理社區(qū)。一些業(yè)主認(rèn)為物管機(jī)構(gòu)是花錢(qián)雇來(lái)的“管家”，應(yīng)該盡心盡力為業(yè)主排憂(yōu)解難，做好服務(wù)工作，而不是居高臨下地以管理者的姿態(tài)出現(xiàn)。物業(yè)公司應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。

    既然業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是服務(wù)需求者與服務(wù)提供者的關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有理由將服務(wù)強(qiáng)制施于業(yè)主，政府也沒(méi)有理由強(qiáng)制業(yè)主接受某種服務(wù)。業(yè)主的自主權(quán)不僅僅體現(xiàn)在業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)上，同樣也體現(xiàn)在業(yè)主自主選擇是否選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理，接受或者不接受物業(yè)服務(wù)。

    點(diǎn)評(píng)：《物權(quán)法（草案）》規(guī)定，除了聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理外，業(yè)主既可以自行管理，也可以委托其他人對(duì)居住區(qū)進(jìn)行管理。這為中國(guó)的住宅區(qū)管理提供了更多的選擇。其實(shí)，在美國(guó)、新加坡和日本，物業(yè)管理也不是惟一的模式。

    很多業(yè)主對(duì)《物權(quán)法》草案的反饋意見(jiàn)中提出，要強(qiáng)化物業(yè)公司的服務(wù)職能，將“物業(yè)管理部門(mén)”改為“物業(yè)服務(wù)部門(mén)”。不管是管理者還是服務(wù)者，物管公司是通過(guò)收取業(yè)主的服務(wù)費(fèi)才得以生存運(yùn)作的，不管怎樣，業(yè)主都是物管公司的“上帝顧客”。只有擺正自己的立場(chǎng)，端正自己的服務(wù)態(tài)度，并積極與業(yè)主溝通，才能長(zhǎng)久地與業(yè)主和平共處。

    問(wèn)題四配套設(shè)施收益歸誰(shuí)

    長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)內(nèi)配套設(shè)施的歸屬問(wèn)題，引起糾紛較多的即是會(huì)所與車(chē)庫(kù)。草案中專(zhuān)門(mén)就此進(jìn)行了界定，如果建設(shè)單位不能證明其享有所有權(quán)，則屬于業(yè)主所有。這有兩條途徑可以確定：一是看是否有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，二是由房屋測(cè)繪部門(mén)提供是否已進(jìn)入銷(xiāo)售面積的分?jǐn)傋C明。對(duì)物業(yè)公司而言，歸屬問(wèn)題明確了，管理問(wèn)題也需明確，即如果屬于業(yè)主所有，則相關(guān)的經(jīng)營(yíng)收入及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以進(jìn)入管理費(fèi)核算范圍：如果屬發(fā)展商所有，則相關(guān)的經(jīng)營(yíng)收入及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用不得進(jìn)入管理費(fèi)進(jìn)行核算。

    停車(chē)不容易，是現(xiàn)在有車(chē)一族的共同感受。隨著車(chē)輛的增多，有關(guān)停車(chē)位使用權(quán)等問(wèn)題也更加突出。有相當(dāng)多的一些業(yè)主致電說(shuō)，小區(qū)停車(chē)位本來(lái)就少，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司還變賣(mài)停車(chē)位，加重了小區(qū)停車(chē)的負(fù)擔(dān)。

    點(diǎn)評(píng)：《物權(quán)法》草案作出有關(guān)規(guī)定：會(huì)所、車(chē)庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。對(duì)此，很多人提出質(zhì)疑，草案的規(guī)定不全面，易引起糾紛。停車(chē)位一旦權(quán)屬歸開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)所有，他們就可以隨意處置停車(chē)位，如果其隨意提高停車(chē)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主是不公平的。

    問(wèn)題五社區(qū)相鄰權(quán)如何保護(hù)

    小區(qū)公用設(shè)施是全體小區(qū)業(yè)主的公共財(cái)產(chǎn)，物業(yè)管理或開(kāi)發(fā)商本不應(yīng)該無(wú)故占用。近期有業(yè)主來(lái)電表示，當(dāng)初購(gòu)房時(shí)就是看到小區(qū)有相對(duì)寬松的公共休閑場(chǎng)所，誰(shuí)知入伙后不到一年，情況就發(fā)生了變化。用作綠化的架空層，被管理處建成了類(lèi)似會(huì)所的棋牌室和健身房，還向業(yè)主收取一定的娛樂(lè)費(fèi)用，實(shí)在難以接受。羅湖某小區(qū)李女士來(lái)電說(shuō)，自小區(qū)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，僅有的一塊休閑場(chǎng)所被商場(chǎng)當(dāng)成了“卸貨區(qū)”。物業(yè)管理處不但不制止，還協(xié)助商場(chǎng)出租占用公告場(chǎng)所提供管理和服務(wù)。

    在深圳，住宅用途改變較多的是住宅改變成為辦公場(chǎng)所。對(duì)于純住宅區(qū)，這樣的改變?cè)凇段餀?quán)法（草案）》的相關(guān)條款中是不允許的。也即是指，如果相鄰的業(yè)主或者本棟樓宇的其他業(yè)主提出反對(duì)意見(jiàn)，則改變用途的房屋業(yè)主或出租人都必須將其進(jìn)行恢復(fù)。物業(yè)公司為此需要在日常的管理服務(wù)中進(jìn)行大量的協(xié)調(diào)工作，但業(yè)主的居住環(huán)境將因此得到極大的改善。

    點(diǎn)評(píng)：《物權(quán)法》草案中指出，綠地、道路都屬于業(yè)主共同享有的，物業(yè)管理公司不可以隨意占用公用設(shè)施來(lái)作為其他用途，確實(shí)有必要改造的設(shè)施，需要得到業(yè)委會(huì)的通過(guò)?！段餀?quán)法（草案）》的內(nèi)容規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因工作或生活需要，可以利用相鄰的土地和建筑物，同時(shí)可對(duì)相鄰權(quán)利人污染環(huán)境的行為進(jìn)行干涉和禁止。在鼓勵(lì)相鄰關(guān)系進(jìn)行互助的同時(shí)，也對(duì)目前住宅區(qū)物業(yè)管理中存在的裝修污染、商業(yè)喧鬧、空調(diào)滴水、跑水損失等事件的處理提供了法律上的支持，有利于促進(jìn)鄰里關(guān)系和和諧社區(qū)的建設(shè)。

    問(wèn)題六房子“養(yǎng)老”問(wèn)題

    物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)資金，包括開(kāi)發(fā)商繳交的小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)資金和業(yè)主繳交的公共維修基金，它的設(shè)立旨在作到長(zhǎng)期維護(hù)社區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施，以保障居民的安全。但出于種種原因，物管公司對(duì)于專(zhuān)項(xiàng)資金的管理尚不規(guī)范，甚至存在挪用等違規(guī)的情況。

    讀者反映突出的是開(kāi)發(fā)商交納的維修基金問(wèn)題。按照深圳市房地產(chǎn)及物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，房屋竣工移交給物業(yè)管理公司時(shí)，開(kāi)發(fā)商需按相關(guān)規(guī)定向物業(yè)公司支付“房屋本體維修基金”，然而在實(shí)際運(yùn)作中，不少開(kāi)發(fā)商遲交甚至不交該項(xiàng)費(fèi)用，導(dǎo)致物管公司無(wú)法及時(shí)維修保護(hù)公共設(shè)施、設(shè)備，也造成一定的安全隱患。

    有業(yè)主反映，資金不到位，應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，但是有些物管公司本身就是開(kāi)發(fā)商的子公司，或者與開(kāi)發(fā)商之間有其他利益瓜葛，使得物管公司不能及時(shí)去追繳維修基金，甚至是根本不去要，這樣一來(lái)，損害的就是業(yè)主的利益。

    點(diǎn)評(píng)：業(yè)主、物業(yè)管理公司、開(kāi)發(fā)商存在諸多的利益聯(lián)系，也容易引發(fā)利益糾紛?！段餀?quán)法》草案并非專(zhuān)項(xiàng)針對(duì)物業(yè)管理的法律，但該草案的出臺(tái)，無(wú)疑對(duì)以后物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)加規(guī)范化、法治化起到很好的推動(dòng)作用。

    問(wèn)題七涉外物管專(zhuān)業(yè)人才匱乏

    在深圳、上海等地，不少涉外物業(yè)開(kāi)始遭遇到人才匱乏的危機(jī)，在一些高端的商務(wù)樓、涉外物業(yè)幾乎很難找到懂外語(yǔ)的物管人才。

    據(jù)了解，在深圳、上海等地，高端商務(wù)樓、高端公寓、酒店式公寓、商務(wù)會(huì)所、酒店非常密集，隨著深圳國(guó)際化程度日益提高，有相當(dāng)數(shù)量的樓宇成了涉外物業(yè)。這些涉外物業(yè)在招聘保安、客戶(hù)服務(wù)、前臺(tái)

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