近日，從中介公司了解到，一些近兩個(gè)月才發(fā)售的樓盤(pán)流入了二手市場(chǎng)，而且還有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，很明顯是樓市投資客在運(yùn)作。這些都是一些品牌響、素質(zhì)高和有較大的新樓盤(pán)，所以不少投資客看到了利潤(rùn)升值空間便紛紛入市想賺一筆。
 

　　一些品牌發(fā)展商通常是不助長(zhǎng)這種炒樓風(fēng)的，他們往往禁止排到籌的客戶轉(zhuǎn)名或加名，但許多炒家還是利用多種方式達(dá)到目的的，較常用的方法是在交完定金或頭期后簽訂了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》期間，爭(zhēng)取一切時(shí)間找到新購(gòu)家轉(zhuǎn)名售出，賺取差價(jià)。而且他們一般都希望趕預(yù)售契約監(jiān)證前完成轉(zhuǎn)名，否則還需多交一項(xiàng)稅費(fèi)。還有些炒家在排到籌后更想盡辦法加上新購(gòu)家的名字，等到一切合同落實(shí)后再將50％的產(chǎn)權(quán)賣(mài)給新購(gòu)家。

　　本欄撰文：記者黃丹

　　風(fēng)險(xiǎn)案例一：

　　“確認(rèn)人”惹火燒身，賣(mài)樓遇“小人”，痛失萬(wàn)元樓款

　　陳小姐是一名以投資房地產(chǎn)獲利的“確認(rèn)人”。去年年初，她委托中介公司將其一套天河未轉(zhuǎn)名的物業(yè)出售，經(jīng)紀(jì)陳某為她找到位購(gòu)家吳先生，出價(jià)36萬(wàn)元承購(gòu)其物業(yè)，吳先生即付5000元訂金給陳小姐，在未與吳先生辦齊所有購(gòu)房手續(xù)前，該經(jīng)紀(jì)又為陳小姐物色到另一購(gòu)家李先生，由于李先生出價(jià)37.5萬(wàn)元，比位購(gòu)家吳先生出價(jià)高，陳小姐一向做慣投資生意，在陳某的游說(shuō)下，陳小姐轉(zhuǎn)而將自己的物業(yè)售給李先生，并委托經(jīng)紀(jì)陳某退回購(gòu)家吳先生5000元訂金。

　　位購(gòu)家李先生在交納訂金5萬(wàn)元后，再通過(guò)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)將20萬(wàn)元樓款交給陳小姐。由于經(jīng)紀(jì)陳某與陳小姐已經(jīng)有一段長(zhǎng)期合作關(guān)系，陳小姐對(duì)陳某的“工作”頗為放心，并聽(tīng)信他的“甜言蜜語(yǔ)”，在沒(méi)有收取樓款的情況下簽署了收款的收據(jù)?；趯?duì)陳某的信任，陳小姐開(kāi)始也沒(méi)過(guò)多懷疑，誰(shuí)知有吳先生手持5000元的訂金收據(jù)要求繼續(xù)辦理交易時(shí)，陳小姐才追查起交易過(guò)程中的相關(guān)款項(xiàng)，卻發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)陳某已不知所終。陳小姐如夢(mèng)初醒，不但損失了樓款，而且還需賠付吳先生當(dāng)初交來(lái)的訂金，真是悔不當(dāng)初。

　　點(diǎn)評(píng)：從上述事例可以看出，“確認(rèn)人”在進(jìn)行投資時(shí)風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的，且由于他們與經(jīng)紀(jì)方長(zhǎng)期存在合作關(guān)系，難免產(chǎn)生信任，造成在樓款交收過(guò)程中會(huì)較麻痹大意，終而出現(xiàn)問(wèn)題。

　　現(xiàn)時(shí)地產(chǎn)中介越開(kāi)越多，很多心懷不軌的營(yíng)業(yè)員在行內(nèi)混水摸魚(yú)。而部分“魚(yú)目混珠”之人就看中了此類(lèi)“確認(rèn)人”交易過(guò)程的復(fù)雜性及“確認(rèn)人”企圖快速投機(jī)獲利的心態(tài)，用以蒙騙客戶。正如前文所說(shuō)，營(yíng)業(yè)員主要是靠賺取傭金為生，只要其成交物業(yè)越多，相應(yīng)得到的傭金亦會(huì)增加。但作為“確認(rèn)人”承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，從上文亦可見(jiàn)一斑了。

　　風(fēng)險(xiǎn)案例二：

　　“確認(rèn)人”被迫做了一回“業(yè)主”

　　“確認(rèn)人”高先生通過(guò)中介公司以45萬(wàn)元承購(gòu)天河北一套物業(yè)，并支付定金5萬(wàn)元給業(yè)主，與此同時(shí)高先生聽(tīng)說(shuō)做“確認(rèn)人”很容易賺錢(qián)，隨即委托中介公司以50萬(wàn)元將上述物業(yè)放盤(pán)。誰(shuí)知看著日子天過(guò)去，眼看就快到交易過(guò)戶的日子，自己的物業(yè)要么無(wú)人問(wèn)津，要么給客人“壓價(jià)”要求42萬(wàn)元出售。高先生急得像熱鍋上的螞蟻，如果以42萬(wàn)元賣(mài)出的話，減去要支付給中介兩次交易的傭金后，自己還要虧5萬(wàn)多元，得不償失！但心痛著自己事前已付的5萬(wàn)元定金，無(wú)奈完成了交易過(guò)戶手續(xù)，“被迫”做了一回“業(yè)主”。

　　點(diǎn)評(píng)：要做“確認(rèn)人”，必須對(duì)樓市有一定的熟悉，具有一定的樓市分析能力，而且必須算清交易成本，設(shè)定一個(gè)扣除交易傭金雜費(fèi)后還有錢(qián)賺的合理售價(jià)，否則，就很容易出現(xiàn)虧本。

　　提到交易成本，現(xiàn)在在二手房屋購(gòu)賣(mài)中，出現(xiàn)為貪圖少交稅費(fèi)(節(jié)省交易成本)而在房屋購(gòu)賣(mài)合同申報(bào)中串通做假，故意報(bào)低成交價(jià)的現(xiàn)象。由于差額并非巨大，故假若稅務(wù)機(jī)關(guān)查證，一般只采取補(bǔ)交偷漏的稅款了事。然而，畢竟申報(bào)的是做低成交價(jià)格的假合同，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是非常危險(xiǎn)的，有部分購(gòu)家企圖逃避自己支付樓價(jià)的責(zé)任，索性“以假亂真”，導(dǎo)致交易尾款糾紛，加大了業(yè)主賣(mài)樓風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，若購(gòu)家購(gòu)房須辦理按揭貸款的話，因銀行審批貸款額是以成交價(jià)作參考，所以，報(bào)低成交價(jià)亦將令實(shí)際貸款金額減少。

　　“確認(rèn)人”交易存在極高風(fēng)險(xiǎn)

　　這些“確認(rèn)人”為什么能在市場(chǎng)上存在呢？原因很簡(jiǎn)單，由于地產(chǎn)中介營(yíng)業(yè)員主要是靠賺取傭金為生，而一些想走捷徑、賺快錢(qián)的營(yíng)業(yè)員通常都會(huì)與這些“確認(rèn)人”緊密聯(lián)系，在為其找到合適物業(yè)后，再幫手將物業(yè)轉(zhuǎn)售，目的是想多做幾次交易，賺取更多傭金，所以也間接助長(zhǎng)了這種不良風(fēng)氣的產(chǎn)生。

　　據(jù)中原地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)黃小姐介紹：在目前的房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)中，由于相關(guān)法津法規(guī)還不完善，造成許多想賺快錢(qián)的投資客在購(gòu)賣(mài)中投機(jī)取巧。如果按正常交易流程操作，一個(gè)物業(yè)按正規(guī)程序轉(zhuǎn)手3個(gè)購(gòu)家的話，所需時(shí)間大約要3個(gè)月左右，中間存在的風(fēng)險(xiǎn)就相對(duì)低一些，但是利潤(rùn)十分微薄，因而就衍生出一批鋌而走險(xiǎn)的“確認(rèn)人”。他們以為能從中賺取更多的利潤(rùn)和時(shí)間，但由于房屋轉(zhuǎn)手再轉(zhuǎn)手，交接錯(cuò)綜復(fù)雜，所以往往都是得不償失的。

　　“確認(rèn)人”投資是存在著相當(dāng)高的風(fēng)險(xiǎn)，用“錢(qián)從險(xiǎn)中求”一句來(lái)形容亦不為過(guò)，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

　　1、在轉(zhuǎn)名過(guò)戶前仍未找到合適的新購(gòu)家，“確認(rèn)人”有可能因?yàn)樯岵坏谩胺艞墶倍ń穑黄茸隽藰I(yè)主。

　　2、樓市瞬間萬(wàn)變，假如遇上樓價(jià)下跌，“確認(rèn)人”的物業(yè)可能要虧本轉(zhuǎn)讓。

　　3、“確認(rèn)人”并不是不要支付任何費(fèi)用就可以?xún)糍嵉?，“確認(rèn)人”仍然有一定的成本。假如業(yè)主的物業(yè)是以50萬(wàn)元出售，“確認(rèn)人”再以54萬(wàn)元轉(zhuǎn)售給較終的購(gòu)家。“確認(rèn)人”從中賺取了4萬(wàn)元差額，但他仍需支付前后兩次交易的中介傭金，減去成本支出后，純利就只有1萬(wàn)多元。

　　如此大風(fēng)險(xiǎn)的交易，較后只賺取到這么少的利潤(rùn)，其實(shí)也不算是一盤(pán)“劃算”的生意。

　　炒樓風(fēng)令真正購(gòu)家利益受損

　　目前，廣州一些優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)推出市場(chǎng)，總會(huì)閃現(xiàn)一些投資客的身影。中原地產(chǎn)高端營(yíng)業(yè)經(jīng)理李小姐認(rèn)為，這種炒樓風(fēng)使真正的購(gòu)家購(gòu)不到樓，更無(wú)法以合理的價(jià)錢(qián)購(gòu)得心水房，一些急切想購(gòu)到心水單位的購(gòu)家不得不忍痛挨宰。

　　同時(shí)，不單是需要多花錢(qián)購(gòu)“貴”樓，而且新購(gòu)家也應(yīng)該充分意識(shí)到從這些炒家處購(gòu)房有很大的風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎便可能“賠了夫人又折兵”。如有些炒家是以加名的形式賣(mài)給新購(gòu)家，從定金收據(jù)、認(rèn)購(gòu)書(shū)到《預(yù)售合同》上都將署炒家和新購(gòu)家兩個(gè)人的名字，待手續(xù)全部完成后炒家才將50％產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給新購(gòu)家，而整個(gè)過(guò)程中所有樓款都將由新購(gòu)家支付，那么風(fēng)險(xiǎn)便極高了，運(yùn)氣好的交易會(huì)順利，否則恐怕很有可能出現(xiàn)一系列糾紛。

　　如何辨別樓市“確認(rèn)人”？

　　由于沒(méi)有做正式房屋過(guò)戶手續(xù)，“確認(rèn)人”一般來(lái)說(shuō)都不是真正的業(yè)主。那么，如果想確保房屋交易過(guò)程的順利完成，確認(rèn)真正的業(yè)主身份，做到產(chǎn)權(quán)清晰顯得至關(guān)重要。要查出誰(shuí)是真正的業(yè)主，其實(shí)很簡(jiǎn)單。你可以從房管局查冊(cè)記錄中查得物業(yè)的業(yè)權(quán)人資料。如果購(gòu)家發(fā)現(xiàn)簽訂購(gòu)賣(mài)合約上的賣(mài)方姓名與查冊(cè)記錄中的業(yè)主名稱(chēng)不相同，賣(mài)方有可能是以“確認(rèn)人”的身份轉(zhuǎn)讓合約權(quán)益，而并非真正的業(yè)主。

　　保障權(quán)益　三方簽約

　　中原地產(chǎn)的有關(guān)人士表示，由于現(xiàn)時(shí)二手市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地產(chǎn)中介公司從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，因此客戶在地產(chǎn)交易過(guò)程中應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

　　(1)謹(jǐn)慎選擇中介公司進(jìn)行房屋購(gòu)賣(mài)交易。

　　(2)在樓款、定金交接過(guò)程中必須收到錢(qián)財(cái)后方簽收款收據(jù)，保證交收清晰。

　　(3)選擇交易前查清楚物業(yè)業(yè)主的業(yè)權(quán)。絕不購(gòu)購(gòu)未正式轉(zhuǎn)名的物業(yè)，簽約前必須再三確認(rèn)業(yè)主的真正身份，以免在交易過(guò)程中出現(xiàn)業(yè)權(quán)不清晰的情況，做到購(gòu)方、賣(mài)方與中介方三方簽約。

　　二手樓市也有類(lèi)似“確認(rèn)人”

　　其實(shí)在廣州二手樓市也有這類(lèi)新樓盤(pán)炒家，投資手法如出一轍。隨著廣州經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮，二手樓市隨之不斷發(fā)展，一些投資者看準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上有利可圖的機(jī)會(huì)，便會(huì)乘機(jī)入市，于是二手樓市便出現(xiàn)了“確認(rèn)人”的角色。所謂“確認(rèn)人”是指購(gòu)購(gòu)物業(yè)后有意在完成轉(zhuǎn)讓手續(xù)前再出售物業(yè)以謀取利潤(rùn)的人。

　　據(jù)中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士介紹，“確認(rèn)人”其實(shí)是一位購(gòu)家，他們很多是與地產(chǎn)中介有著緊密的關(guān)系，以便能及時(shí)獲得較新市場(chǎng)信息。

　　這類(lèi)人購(gòu)樓通常會(huì)像其他正常購(gòu)賣(mài)一樣，在看中某單位后先支付定金，并簽署房屋購(gòu)賣(mài)合同，先進(jìn)與正常購(gòu)家不同之處是：他們通常要求有較長(zhǎng)的完成交易時(shí)間，以便能盡快在辦理交易過(guò)戶之前物色另一個(gè)購(gòu)家，在支付尾數(shù)和房屋轉(zhuǎn)名過(guò)戶前，將樓宇轉(zhuǎn)手賣(mài)出，從中賺取利潤(rùn)，以達(dá)到圖利之目的。由于交易過(guò)程有機(jī)會(huì)涉及多個(gè)“確認(rèn)人”，令物業(yè)樓價(jià)一漲再漲，而較終令購(gòu)家利益無(wú)法得到保障。

　　根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第六點(diǎn)：“凡未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定?！币虼耍鲜鲆浴按_認(rèn)人”身分的房屋交易過(guò)程并不合法。

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