導讀

自2016年3月南京、蘇州等地出臺調控措施至今，本輪房地產調控已持續(xù)了30個月以上，時長超過以往任何一輪調控。且進入2018年后，調控頻率有增無減。據(jù)中原地產統(tǒng)計，截至10月初，年內累計房地產調控次數(shù)更是接近400次，比去年同期增加8成，創(chuàng)歷史同期新高。

始于今年年中的樓市降價退房現(xiàn)象，如今有逐漸擴大之勢。

今年6月，因售價下調，位于北京市通州區(qū)的“K2十里春風”項目售樓處被業(yè)主“包圍”，并被要求退房。這一案例開啟了本輪降價“維權”的先河。

此后，合肥、長沙、杭州、天津、鄭州等一批二線城市也陸續(xù)出現(xiàn)類似現(xiàn)象。當年位居房價上漲“四小龍”之列的南京、廈門，如今也出現(xiàn)區(qū)域性降價，購房者的“維權”行為不斷出現(xiàn)。

在以往的每一輪樓市下跌周期中，降價“維權”現(xiàn)象都不少見。這其中 固然有前期價格上漲過快等個案因素，但同時也反映出樓市調控的抑制作用已經起到實質性效果。

“不好的苗頭”

“2008年，2011年，2014年，全國出現(xiàn)過3輪非常明顯的退房潮現(xiàn)象，只要房價出現(xiàn)下調現(xiàn)象，前期購房者就開始所謂的降價維權?！敝性禺a指出，降價“維權”的現(xiàn)象時有出現(xiàn)，其中以2011年 為典型。

從2011年9月開始，北京、上海、南京、寧波等地不斷出現(xiàn)降價維權現(xiàn)象，萬科、龍湖、合生等多個企業(yè)旗下項目的售樓處被砸毀。

按照業(yè)內的觀點，這三個年份均為房地產市場的“小年”，在監(jiān)管層出臺樓市調控政策之后，市場出現(xiàn)下行。為保證現(xiàn)金流，開發(fā)商祭出各種價格優(yōu)惠策略，部分項目會直接降價。

對于此輪出現(xiàn)的降價現(xiàn)象，蘭德咨詢總裁宋延慶認為，已經傳遞出一些“苗頭”。

從區(qū)域上看，北京、上海的房價出現(xiàn)松動，甚至北京的限競房都不好賣了，一二線城市外溢市場和城市圈內小城市的房價也在下跌，比如香河。

從企業(yè)表現(xiàn)上看，TOP3房企中，恒大在時隔幾年后又打出“無理由退房”的口號；碧桂園在部分城市已經出現(xiàn)降價。此外，中介渠道的帶客效果不明顯，很多企業(yè)開始著手拿出 的兩招：發(fā)動員工和老業(yè)主。

宋延慶認為，這幾個征兆幾乎就是降價潮來臨前的“晴雨表”。

有房企人士向21世紀經濟報道表示，“直接降價”通常是企業(yè) 的選擇。因為多年的操盤經驗告訴房企，直接降價通常會引發(fā)類似的維權糾紛。

“如果不得已要進行調整時， 選擇是‘降配’。”該人士說，“降配”是指在不調整價格的基礎上，對裝修、綠化等配套設施的標準進行下調，從而彌補利潤率的損失。

在“降配”的同時，有些項目還會變相降價，比如，減少 、提高車位價格、提高精裝修價格、 裝修、家電等等。這些做法同樣能夠達到彌補利潤率的目的。 開盤的項目則可以選擇低開（低價開盤），或價格優(yōu)惠策略等，這樣不會引發(fā)業(yè)主“維權”。近期的價格優(yōu)惠策略，大多發(fā)生在 開盤的項目中。

該人士表示，選擇直接降價，通常意味著項目已經“別無選擇”，這是一個“既損失利潤、又損失口碑”的做法。

兩大調控措施起效

降價現(xiàn)象的出現(xiàn)，雖然有前期房價上漲過快、“限價令”等直接因素，但分析人士認為，綜合來看，是長期樓市調控帶來的“質變”效果。

自2016年3月南京、蘇州等地出臺調控措施至今，本輪房地產調控已持續(xù)了30個月以上，時長超過以往任何一輪調控。且進入2018年后，調控頻率有增無減。據(jù)中原地產統(tǒng)計，截至10月初，年內累計房地產調控次數(shù)更是接近400次，比去年同期增加8成，創(chuàng)歷史同期新高。

中原地產 分析師張大偉認為，與以往相比，本輪調控還有兩個顯著特征。一是調控深度不斷下沉，在很多城市，差別化調控政策已經下沉到區(qū)、縣一級。

二是執(zhí)行層面不斷強化，政策效果得以延續(xù)。今年6月，七部委宣布于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廣州、深圳等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，重點打擊投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規(guī)房地產開發(fā)企業(yè)和虛假房地產廣告等四個方面。隨后，對市場亂象的整治范圍迅速擴大，全國大部分市場異動的城市都加入其中。

他表示，這兩個特征使得本輪樓市調控的效果明顯好于以往。在部分城市，市場預期已經出現(xiàn)逆轉。

比如，由于對投資投機需求的抑制作用明顯，且短期內市場供應大幅增加，北京樓市出現(xiàn)短期的供大于求現(xiàn)象。其直接效果在于，今年以來，北京的多個“限競房”項目出現(xiàn)區(qū)域性滯銷。

“北京市場的需求總量是不變的，但在長期的調控之后，市場已經變得較為理性?！北本┓康禺a業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志向21世紀經濟報道表示，購房者的預期穩(wěn)定，不擔心房價會暴漲，因此也不再有恐慌性購房的行為。

西安某房企人士向記者道出其謹慎心態(tài)，“什么時候拿證？以什么價格拿證？都要慎重考量。因為你不光要考慮當期項目賣得怎么樣，還要給下一期預留空間，另外還要符合各種限價要求?！痹撊耸空f，以往市場好的時候，并不需要考慮那么多，但現(xiàn)在市場預期已經變了。

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