原標題：70城房價AB面： 二三線依舊堅挺 一線城市二手房價齊跌

近來多個熱點城市出現(xiàn)土地流拍、底價成交等現(xiàn)象，土地市場降溫明顯，地價同比增幅已連續(xù)7個月下跌。7月地價漲幅 低于房價漲幅， 10月份兩者差額已擴大至5.5個百分點。隨著地價漲幅的持續(xù)收窄，預計未來一年全國商品房銷售均價漲幅亦將收窄。

“銀十”亦退燒。

11月15日，統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市商品住宅10月份銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，新房市場方面，10月全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅為1%，同比增幅為9.7%。從房價上漲和下跌的城市數(shù)量看，房價上漲的城市數(shù)量為65個，相比9月份又有增加；有4個城市環(huán)比上月下降，分別是深圳、廈門、溫州和三亞，跌幅除了深圳是0.5%、其余為0.1%。

相比之下，二手房的下行趨勢明顯。環(huán)比來看，一線城市中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%；二三線城市則分別上漲0.3%和0.5%，但漲幅均有回落。

分析人士指出，二手房市場在一線城市占據(jù)主體地位，同時與受到限價政策等多重因素影響的新房市場不同，更能體現(xiàn)市場預期的變化。作為樓市風向標的一線城市，二手市場價格整體下跌，或預示著部分城市的新房市場也將逐漸開始調(diào)整。

中西部省會持續(xù)領(lǐng)漲

盡管近期多有“降價促銷”等下行消息傳出，但國家統(tǒng)計局公布的70城新房價格依舊堅挺。

有65個城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，僅有寧波持平。而環(huán)比下降的城市僅廈門、溫州、三亞和深圳四地。其中，深圳以0.5%的環(huán)比價格變動在全國居首。

對此，有前十強房企高管向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，目前市場確實處在下行態(tài)勢，而統(tǒng)計局房價數(shù)據(jù)依舊“堅挺”，有多方面因素影響， ，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)相對市場降價行為滯后；第二，此前一些城市存在限價政策導致的雙合同現(xiàn)象，拉低了成交價格導致數(shù)據(jù)“失真”，隨著近期對雙合同現(xiàn)象的清理，一些地區(qū)價格開始回歸；第三，隨著樓市進入下行通道，近期部分城市對于高端樓市預售證的管控減弱，一些過去“滯留”未網(wǎng)簽的高價項目開始入市。

分城市來看，貴陽、石家莊、襄陽、武漢、安慶、秦皇島、大理、常德、哈爾濱和遵義位列漲幅前十名城市。其中，貴陽以4.2%的漲幅居首。

21世紀經(jīng)濟報道注意到，除丹東外，2018年70城房價漲幅 的城市均來自中西部，?？凇⑽靼?、貴陽等省會城市先后領(lǐng)漲全國。而在10月數(shù)據(jù)中，貴陽、石家莊、武漢等地同樣漲幅靠前。

對此，上述房企高管表示，這些中西部二三線城市屬于“后發(fā)梯隊”，在房地產(chǎn)城市間梯隊相對滯后，在東部地區(qū)城市受到嚴格調(diào)控政策限制的背景下，這些城市開始被市場所看好，成為新的熱點。

而中原地產(chǎn) 分析師張大偉則指出，從統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)市場成交額看，中西部同比上漲均超過20%。這些城市去庫存接近完成，而且當下投資需求依然集中，疊加棚戶區(qū)改造，使得中西部房價上漲全面 。

不過，多位受訪人士均認為，隨著三四線城市房價見頂，在各地限價政策全面放松可能性不大的前提下，支撐房價繼續(xù)上漲的動力不足。

對此，易居研究院研究員沈昕表示，近來多個熱點城市出現(xiàn)土地流拍、底價成交等現(xiàn)象，土地市場降溫明顯，地價同比增幅已連續(xù)7個月下跌。7月地價漲幅 低于房價漲幅，8月份以來延續(xù)這一趨勢，10月份兩者差額已擴大至5.5個百分點。隨著地價漲幅的持續(xù)收窄，預計未來一年全國商品房銷售均價漲幅亦將收窄。

一線二手房“實質(zhì)性”下跌

在新房價格受到多重影響、數(shù)據(jù)被認為不能完全反映市場狀況的背景下，二手房價格變動，被認為更能代表市場真實情況。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月有14個城市出現(xiàn)二手房價格環(huán)比下降。這些城市中，不僅北上廣深四大一線城市均有所松動，廈門、三亞、?？凇⒌|等此前的樓市熱點城市也環(huán)比下降。其中，廈門0.9%的二手房價跌幅，位居 。

整體來看，國家統(tǒng)計局城市司 統(tǒng)計師劉建偉表示，一線城市二手住宅銷售價格下降0.2%，二、三線城市分別上漲0.3%和0.5%，但增速都比上月分別回落0.5個、0.3個百分點。

以北京為例，目前北京樓市成交量8成以上為二手房，一些觀點指出，北京二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)“實質(zhì)性”下跌。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月二手房銷量環(huán)比跌幅達四成，創(chuàng)今年2月以來新低。10月，北京全市二手房成交均價為61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)兩個月環(huán)比下跌，在城四區(qū)等高價值區(qū)域成交占比回升的基礎上，北京均價出現(xiàn)實質(zhì)性松動。

張大偉指出，部分熱點城市的樓市政策在10月份繼續(xù)收緊，比如北京等城市的公積金政策收緊，在10月份對二手房市場影響更大。而經(jīng)過41個月的持續(xù)房價上漲，熱點城市各種調(diào)控政策的疊加效應開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的去杠桿還在持續(xù)，這迫使投資者開始離場，出現(xiàn)二手房降價。

而貝殼研究院 分析師許小樂則向21世紀經(jīng)濟報道分析稱，本輪調(diào)控無論是力度、空間范圍還是時間范圍都達到了 的水平，這導致本輪市場情緒的回落持續(xù)時間更長，程度也更深。而市場參與主體的情緒與市場表現(xiàn)相互反饋，相互作用。市場若繼續(xù)保持低溫狀態(tài)，則觀望情緒會延續(xù)，預計四季度一線城市二手房市場不會有太大改觀。

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