云貴等地樓盤(pán)紛紛主打旅居、康養(yǎng)概念 業(yè)內(nèi)建議買(mǎi)旅居房要注意三點(diǎn)

多地旅居樓盤(pán)爭(zhēng)搶北京客

“每年這個(gè)時(shí)候，北方逐漸進(jìn)入深秋寒冬季節(jié)，海南卻依然溫暖如春。優(yōu)異的氣候條件曾吸引了數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的“候鳥(niǎo)”，每年由北至南溯流而下，躲避寒冬。海南樓市也成為全國(guó)大規(guī)模旅居地產(chǎn)的標(biāo)志之一。

但如今，在海南島經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中，不得不放棄長(zhǎng)期以來(lái)依靠賣(mài)地賣(mài)房增加財(cái)政收入的做法。4月22日全省限購(gòu)升級(jí)，非本省戶籍居民家庭在新增限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)住房，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，此前已實(shí)施限購(gòu)區(qū)域則需要提供60個(gè)月的相關(guān)證明。絕大部分的候鳥(niǎo)都不具備以上條件。

海南買(mǎi)房養(yǎng)老度假的大門(mén)被徹底關(guān)上，那么這些需求是偃旗息鼓還是另尋出處呢？對(duì)此，北京青年報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括云南、貴州以及環(huán)京沿海等多個(gè)區(qū)域的旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目，都在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行了升級(jí)，不僅僅依靠環(huán)境資源，加入了更多康養(yǎng)服務(wù)、打造旅居概念，以此來(lái)爭(zhēng)搶從北京外溢，但又被海南拒之門(mén)外的購(gòu)房需求?！?/p>

海南樓市冰封 購(gòu)房者奔向云貴

距“海南 嚴(yán)限購(gòu)令”出臺(tái)已經(jīng)超過(guò)了200天，嚴(yán)厲的資格要求和備案價(jià)的“限價(jià)”門(mén)檻使得海南樓市不少項(xiàng)目處于無(wú)房可售或暫時(shí)無(wú)法網(wǎng)簽的狀態(tài)，售樓處門(mén)可羅雀。

趙科(化名)與朋友一起經(jīng)營(yíng)著一家銷(xiāo)售公司， 主要的收入來(lái)源就是幫著海南的項(xiàng)目在北京及東北尋找購(gòu)房人，以此獲得銷(xiāo)售提成。但今年，這個(gè)生意明顯做不下去了。

“原本合作的三家大開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目都暫停了，海南的限價(jià)讓這些項(xiàng)目不愿意低價(jià)賣(mài)，本地的剛需也不需要通過(guò)我們促成交易，就導(dǎo)致合作全部暫停，去年的部分尾款都沒(méi)有結(jié)清。”趙科告訴北京青年報(bào)記者，海南樓市目前就是冰封期，能不能有好轉(zhuǎn)，就得看之后政策的執(zhí)行力度了。

“以前和我們合作的海南開(kāi)發(fā)商不少都向我們抱怨，地拿貴了，想找機(jī)會(huì)撤出海南?！北本┓空菇M委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鄭向東告訴北青報(bào)記者，歷年海南項(xiàng)目都是進(jìn)京宣傳的主力，從秋季一直到第二年春季都是海南樓市的熱銷(xiāo)期。但如今，樓市交易停滯，尤其是外地人很難獲得購(gòu)房資格，使得不少海南的開(kāi)發(fā)商都在想辦法如何退出，一些拿了高價(jià)地的企業(yè)，迫于資金流轉(zhuǎn)的壓力，只能先拿出商業(yè)類的產(chǎn)品，打造成服務(wù)式公寓，對(duì)外銷(xiāo)售，以完成一定的回款要求。

可見(jiàn)海南樓市的冰封暫時(shí)無(wú)法逆轉(zhuǎn)，那往年火熱的北京買(mǎi)房人都去哪了呢？是偃旗息鼓了還是另覓出處了？

對(duì)此，北青報(bào)記者調(diào)查了多個(gè)康養(yǎng)、旅居項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，北京的旅居購(gòu)房需求，在海南冰封后，迅速向云南、貴州、四川甚至南方沿海城市轉(zhuǎn)移。

周勇是海南名豪集團(tuán)董事長(zhǎng)、大沙河旅游產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事局主席。他在貴州遵義開(kāi)發(fā)了大沙河中國(guó)儺城項(xiàng)目，是當(dāng)?shù)氐闹攸c(diǎn)項(xiàng)目之一，以康養(yǎng)旅居為主。

“我們的產(chǎn)品分為洋房和公寓，低密度洋房的價(jià)格在8000至9000元/平方米，而高層公寓的單價(jià)是5000-6000元/平方米?！敝袊?guó)儺城的一位銷(xiāo)售人員表示， 近北京來(lái)的購(gòu)房人特別多，昨天剛剛簽了一位北京購(gòu)房人的單子，那是一對(duì)剛退休的夫妻，他們說(shuō)，現(xiàn)在北京的夏季越來(lái)越長(zhǎng)，而冬季的空氣不好，買(mǎi)一個(gè)衛(wèi)生間的錢(qián)在這里能買(mǎi)一套康養(yǎng)房?！八麄冎豢戳耸畮?就訂了?！笔蹣菃T說(shuō)起剛剛簽單的北京夫婦異常興奮。

不僅是貴州，云南的大理、西雙版納等地的項(xiàng)目也在積極承接被海南限購(gòu)擋在門(mén)外的康養(yǎng)旅居需求。據(jù)了解，雅居樂(lè)位于西雙版納的西雙林語(yǔ)項(xiàng)目，位于政府重金打造的嘎灑旅游小鎮(zhèn)內(nèi)，毗鄰機(jī)場(chǎng)，項(xiàng)目背靠10萬(wàn)公頃熱帶雨林大黑山，總占地2.5萬(wàn)畝，總投資逾200億，是西雙版納 的旅游度假大盤(pán)。近來(lái)的簽約中有超過(guò)4成是北京來(lái)的購(gòu)房人。

據(jù)云南省房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近年來(lái)，北京、東北三省、大西北地區(qū)有越來(lái)越多的人看好云南，外地人購(gòu)房比例呈逐年遞增的趨勢(shì)。從去年起，云南省房協(xié)于春季、秋季牽頭組織云南優(yōu)質(zhì)休閑度假養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目先后三次赴北京參加房展會(huì)，陸續(xù)成交超過(guò)千余套。

鄭向東表示，目前的購(gòu)房需求主要集中在旅居和康養(yǎng)上，而康養(yǎng)又是旅居的進(jìn)一步升級(jí)。為了增加旅居產(chǎn)品的使用率，不少旅居項(xiàng)目在環(huán)境資源的基礎(chǔ)上，增加養(yǎng)老適老設(shè)施和配套，以吸引更多以康養(yǎng)為目的的外溢購(gòu)房人。鄭向東表示，目前來(lái)看除了已經(jīng)置業(yè)海南的以外，新的置業(yè)需求更多的關(guān)注點(diǎn)集中在云南、貴州和廣西等地。這也將是未來(lái)新的旅居地產(chǎn)發(fā)展方向。

旅居、康養(yǎng)市場(chǎng)的消費(fèi)需求在5萬(wàn)億以上

目前中國(guó)康養(yǎng)、旅居產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)需求在5萬(wàn)億元以上。中國(guó)康養(yǎng)文旅產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)組委會(huì)主任魏克非告訴北青報(bào)記者，今年初全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室信息中心發(fā)布了我國(guó)首本康養(yǎng)藍(lán)皮書(shū)《中國(guó)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告(2017)》。報(bào)告顯示，隨著康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的供給不斷增加，2030年中國(guó)老年康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)需求將達(dá)到20萬(wàn)億元左右。但根據(jù)不完全測(cè)算，當(dāng)前每年為老年人康養(yǎng)生活提供的產(chǎn)品在5000億~7000億元，需求持續(xù)旺盛，但有效供給嚴(yán)重不足。鄭向東表示， 近他走訪了包括云南、四川、貴州等多地的康養(yǎng)旅居項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)各地的基礎(chǔ)配套都在不斷完善中，以貴州為例，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全省范圍內(nèi)的高速貫通，旅居熱點(diǎn)的遵義，更是有兩座機(jī)場(chǎng)，方便游客及長(zhǎng)期度假生活的人們。

同時(shí)，魏克非也透露，隨著北京執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，讓投資需求無(wú)法進(jìn)入，一部分客戶的閑余資金在尋找出口時(shí)，發(fā)現(xiàn)了康養(yǎng)、旅居地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，加之這部分項(xiàng)目資源優(yōu)質(zhì)、總價(jià)不高、切中需求，于是迎來(lái)了一波難得的熱銷(xiāo)。

另一方面，在房住不炒的大背景下，購(gòu)房者更加注重房產(chǎn)的遠(yuǎn)期價(jià)值，也真實(shí)考慮到了自身的居住用途?？叼B(yǎng)類旅居項(xiàng)目的興起，帶動(dòng)的是休閑、養(yǎng)老、度假為特征的置業(yè)升級(jí)?，F(xiàn)在看來(lái)，康養(yǎng)旅居是繼剛需、改善之后，樓市必然經(jīng)歷的一個(gè)階段，代表了購(gòu)房者的成熟消費(fèi)意識(shí)，也開(kāi)拓了房企的生存發(fā)展空間。

云南城投置業(yè)公司副總經(jīng)理鄭勇強(qiáng)在參加不久前的秋季房展時(shí)曾對(duì)北青報(bào)記者表示，云南城投的“夢(mèng)云南”康養(yǎng)/文旅產(chǎn)業(yè)品牌，布局全國(guó)旅游/康養(yǎng)目的地，構(gòu)建綜合康旅度假項(xiàng)目群，涵蓋康養(yǎng)/文旅、特色小鎮(zhèn)及田園綜合體等領(lǐng)域，云南的大理洱海、撫仙湖、昆明滇池、西雙版納等地都有項(xiàng)目，也在成都青城山、西安秦嶺、江西、海南等區(qū)域有所布局。

云南的示范效應(yīng)正在顯現(xiàn)，越來(lái)越多的地區(qū)到北京宣傳，希望能夠吸引到外溢的購(gòu)買(mǎi)力。

鄭向東介紹道，廣西北海也是不少北京人關(guān)注的區(qū)域，當(dāng)?shù)刂鞔蚵糜尉幼『宛B(yǎng)老養(yǎng)生類房子。北海房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的人士告訴北青報(bào)記者，北海與海南隔海相望，年均氣溫比海南三亞市低2℃—3℃，海南限購(gòu)后分流一些需求，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)在7000元/平方米左右，加上北海實(shí)施一個(gè)身份證買(mǎi)一套房，不需要社保的購(gòu)房政策， 近幾年成交量不斷攀升。

據(jù)了解，2017年北京和環(huán)北京地區(qū)到北海的購(gòu)房需求增加三成，超過(guò)之前 的黑龍江，其中河北、河南和北京的購(gòu)房人占到外地購(gòu)房人的前三位。

來(lái)自北京的購(gòu)買(mǎi)力還在向其他地區(qū)外溢，年均氣溫20.3℃的四川攀枝花，成為北京購(gòu)房人的另一個(gè)選擇，2017年北京人在攀枝花置業(yè)購(gòu)房同比增長(zhǎng)70%。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云表示，2017年以來(lái)，隨著國(guó)家的消費(fèi)升級(jí)，消費(fèi)者進(jìn)入了旅居時(shí)代。從原來(lái)的僅僅居住到現(xiàn)在的旅居，由旅游業(yè)健康產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展延伸成旅居產(chǎn)業(yè)。

如何選擇康養(yǎng)旅居房？

那么，如何選擇康養(yǎng)和文旅地產(chǎn)呢？畢竟這種產(chǎn)品是于近兩年興起的新生事物，不少開(kāi)發(fā)商涉足其中。不過(guò)對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，尚沒(méi)有成熟的開(kāi)發(fā)模式可借鑒，基本都是摸著石頭過(guò)河，因此呈現(xiàn)的品質(zhì)也是良莠不齊。開(kāi)發(fā)商的模式都處于探索中，那購(gòu)房人如何選擇自己適合的康養(yǎng)旅居項(xiàng)目呢？

對(duì)此地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人韓樂(lè)表示，買(mǎi)房人在關(guān)注康養(yǎng)旅居產(chǎn)品之前有三點(diǎn)需要特別注意的， 就是開(kāi)發(fā)模式是否成熟。韓樂(lè)表示，開(kāi)發(fā)模式的形成固然與進(jìn)入市場(chǎng)的早晚有關(guān)，也與開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和規(guī)模密切相關(guān)。

總體而言，康養(yǎng)文旅地產(chǎn)并不是簡(jiǎn)單的地產(chǎn)概念，一個(gè)成功項(xiàng)目包含的開(kāi)發(fā)要素非常多元，這就要求 不僅擁有強(qiáng)大的資金后盾，也需要多產(chǎn)業(yè)資源的整合能力，并形成具有自身特色的開(kāi)發(fā)模式。

所以在置業(yè)時(shí)，在看產(chǎn)品之前，要先看開(kāi)發(fā)商。有沒(méi)有市場(chǎng)上的成功案例？有沒(méi)有廣泛的品牌知名度和市場(chǎng)號(hào)召力？有沒(méi)有相對(duì)成熟的開(kāi)發(fā)模式？當(dāng)一切建立起信任度之后，再選擇出手不晚。

第二點(diǎn)是環(huán)境資源是否復(fù)合？無(wú)論是濱海文旅地產(chǎn)還是養(yǎng)生項(xiàng)目，都必然有各自的主打賣(mài)點(diǎn)，有的是海資源，有的是康養(yǎng)服務(wù)配套。當(dāng)然這也是購(gòu)房者 為關(guān)注的。但隨著客戶旅居理念的深入，僅僅靠自然資源顯然是不夠的，還要更多環(huán)境資源和開(kāi)發(fā)商提供的服務(wù)融合起來(lái)，才能完整體現(xiàn)價(jià)值。

第三點(diǎn)就是配套種類是否完善？康養(yǎng)、文旅地產(chǎn)比普通的城市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更依賴于配套的打造，而這些配套并不僅僅解決業(yè)主的日常生活所需，還需帶有主題性和參與性，其作用在于提升居住的體驗(yàn)，延展項(xiàng)目的功能。

韓樂(lè)認(rèn)為，就現(xiàn)狀而言多數(shù)康養(yǎng)、文旅地產(chǎn)的配套打造是弱項(xiàng)，不僅體現(xiàn)在配套的種類不夠齊全，且存在明顯的滯后性。配套展現(xiàn)和房產(chǎn)銷(xiāo)售周期的錯(cuò)配，往往讓項(xiàng)目停留在概念階段，無(wú)法解除購(gòu)房者的疑慮。

另外，即使在配套齊全的情況下，其業(yè)態(tài)的分布也不能雨露均沾，平均用力。不同的康養(yǎng)文旅項(xiàng)目應(yīng)該結(jié)合定位及市場(chǎng)需求，突出重點(diǎn)配套，加強(qiáng)特色打造。譬如：很多購(gòu)房人置業(yè)帶有很強(qiáng)的家庭歡聚特征，對(duì)于兒童類或者親子類的娛樂(lè)休閑配套就格外倚重。也有的看中養(yǎng)老配套，就要重點(diǎn)突出醫(yī)療健康的各項(xiàng)服務(wù)。

綜合以上三點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士也提醒到，由于各地的康養(yǎng)旅居產(chǎn)品種類眾多，品質(zhì)良莠不一，因此購(gòu)房人需要認(rèn)真考察，綜合考慮后，再作出手決定。

誰(shuí)將接棒海南

針對(duì)島外購(gòu)房者，海南島全域限購(gòu)；?？?、三亞等市5年社保，5年限售，70%首付……

4月22日晚9點(diǎn)，緊急出臺(tái)的限購(gòu)政策讓一個(gè)外銷(xiāo)占了80%以上的地方切斷了島外客戶在海南買(mǎi)房的所有通道，樓市徹底進(jìn)入拉閘停電模式。

當(dāng)海南限購(gòu)之后，哪些區(qū)域?qū)⒔舆^(guò)由海南溢出的康養(yǎng)、旅居人群呢？

云南 成交量大漲 雅居樂(lè)打造第二人生

在海南限購(gòu)升級(jí)之前，云南就憑借大理、騰沖、西雙版納等地優(yōu)異的自然資源吸引了包括雅居樂(lè)、萬(wàn)達(dá)、恒大在內(nèi)的多家知名企業(yè)進(jìn)入，并一度成為僅次于海南的旅居第二目的地。

如今，隨著海南樓市被嚴(yán)格限制，云南成為 直接的受益者。

以西雙版納為例，因?yàn)檫@里獨(dú)特的北熱帶氣候地理環(huán)境，屬于除海南三亞之外，全國(guó)少有的冬季寒潮影響不到的區(qū)域，也成為北方人選取的理想養(yǎng)老目的地。

在海南三亞成功開(kāi)發(fā)了清水灣的雅居樂(lè)，有著豐富的旅居康養(yǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，早在2012年，雅居樂(lè)就開(kāi)始布局云南，六年間，先后在騰沖、瑞麗、西雙版納、大理等地打造了多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。據(jù)了解，近年來(lái)，雅居樂(lè)云南項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異。其中原鄉(xiāng)先后五年領(lǐng)跑騰沖市場(chǎng)，2017年起更是成為滇西旅居市場(chǎng) ；西雙林語(yǔ)在2018年上半年取得了超過(guò)20億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；雅居樂(lè)國(guó)際花園在瑞麗市場(chǎng)的占有率也超過(guò)50%。據(jù)悉，截止到今年10月，雅居樂(lè)云南區(qū)域2018年整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已超過(guò)40億，全年有望突破50億元。雅居樂(lè)透露，未來(lái)擬將西雙林語(yǔ)打造為集醫(yī)療健康、運(yùn)動(dòng)體育、特色旅游等功能于一體的國(guó)際健康樂(lè)活小鎮(zhèn)，將原鄉(xiāng)打造為集原生態(tài)環(huán)境、深厚文脈和田園生活于一體的當(dāng)代家庭旅居度假小鎮(zhèn)。

京津冀 近的“海景房”

除了云、貴和海南，對(duì)于忙碌于都市生活、假期 的京津冀人來(lái)說(shuō)，周邊置業(yè)旅居康養(yǎng)項(xiàng)目同樣是很多人的選擇。圍繞軌道交通，一 交通圈的項(xiàng)目， 受購(gòu)房人關(guān)注。包括阿拉亞、東戴河等項(xiàng)目都是主打這個(gè)概念。近日，品牌房企恒大投資百億，推出5000畝濱海旅居大盤(pán)——恒大御海天下，打造全家庭型、全齡人群，兼具城市與海居的理想生活小鎮(zhèn)。

據(jù)了解，恒大御海天下地處渤海灣區(qū)曹妃甸生態(tài)新城，處于京津“2.5 ”高速生活圈、“1.5 ”高鐵生活圈內(nèi)。整個(gè)恒大御海天下項(xiàng)目占地約5000余畝，總投資約100億元，是以健康、度假、養(yǎng)生、休閑集為一體的區(qū)域復(fù)合型濱海小鎮(zhèn)。該項(xiàng)目也是恒大繼恒大?；◢u、恒大海上威尼斯、恒大貴陽(yáng)文旅城、京北恒大國(guó)際文化城之后，以成熟開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式打造的第五個(gè)文旅巨作大盤(pán)。

青島 打造北方的灣區(qū)生活

青島是另一個(gè)適合北方人生活習(xí)慣的旅居康養(yǎng)城市。這里處于北緯36度線，位于膠州灣內(nèi)。早在2007年，青島就被世界 美海灣組織評(píng)為全國(guó) 一個(gè)“世界 美海灣”城市，也吸引了多家開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。

11月17日，來(lái)自福建的融信中國(guó)在青島舉行了“向上中國(guó)灣”—— 融信中國(guó)·西海岸發(fā)展集團(tuán)品牌發(fā)布會(huì)，當(dāng)晚宣布了融信中國(guó)在青島的 個(gè)產(chǎn)品海悅星灣?！∪谛胖袊?guó)第二事業(yè)部總裁李宏耕表示，融信中國(guó)與青島西海岸集團(tuán)的合作，正是看中了青島西海岸新區(qū)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α２粌H是融信，據(jù)了解，包括龍湖等知名房企也早已落子青島西海岸，并且這里還有萬(wàn)達(dá)打造的東方影都項(xiàng)目。未來(lái)的青島大灣區(qū)，將主打青“好萊塢+硅谷”的概念，集影視、科技、旅游等齊頭并進(jìn)。

貴州 北緯30度 森林覆蓋率93%

貴州的項(xiàng)目之所以被眾多開(kāi)發(fā)商打造成康養(yǎng)旅居產(chǎn)品，主要由于其優(yōu)越的自然資源。北京房展組委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鄭向東介紹道，貴州位于北緯30度，不像云南那樣多高原，貴州的海拔在800-1200米之間，更適合北方人，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，森林覆蓋率達(dá)93%。以中國(guó)儺城項(xiàng)目為例，這里的檢測(cè)數(shù)據(jù)是：水PH值7.8，土壤富含硒、鍶，負(fù)氧離子平均8800個(gè)/立方厘米，氣溫年均16.9攝氏度，夏季均溫25.3攝氏度。百歲老人的數(shù)量占比達(dá)到了167/10萬(wàn)人。

對(duì)于這樣優(yōu)越的環(huán)境資源，鄭向東表示，貴州的地產(chǎn)項(xiàng)目意在把城市、居民融入大自然中，讓文化與建筑高度融合，讓居家與旅游深度結(jié)合，開(kāi)啟生活在景區(qū)，旅游在社區(qū)的全新生活方式。

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