4月以來(lái)出現(xiàn)在部分熱點(diǎn)二線城市的土拍熱，已經(jīng)蔓延至一些三四線城市。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的299個(gè)三四線城市土地成交量?jī)r(jià)齊升，4月份成交建面環(huán)比上升30%，土地成交均價(jià)環(huán)比上漲19%，長(zhǎng)三角城市群內(nèi)的三四線城市表現(xiàn)突出。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以城市級(jí)別劃分市場(chǎng)的方式已經(jīng)過(guò)時(shí)，幾個(gè)大城市群將會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的核心區(qū)域。隨著長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群規(guī)劃的進(jìn)一步推進(jìn)，區(qū)域內(nèi)的部分三四線城市會(huì)迎來(lái)新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，尤其是人口流入、土地價(jià)格不高的城市，其土地投資機(jī)值得關(guān)注。

部分三四線城市土地?zé)岫忍嵘?/strong>

位于長(zhǎng)三角區(qū)域的常州市，4月成交的8幅含住宅土地中，5幅溢價(jià)率都超過(guò)了50%。4月中旬，一幅位于鐘樓區(qū)的商住地塊經(jīng)過(guò)77輪競(jìng)價(jià)， 終被常州老牌地產(chǎn)公司新城控股競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到了86%，樓板價(jià)約為15665元/平方米。機(jī)構(gòu)稱，這創(chuàng)下了常州含住宅用地在內(nèi)的樓板價(jià)新高，成為新“地王”。

4月，溫州共成交16宗含宅地，成交金額超104億，其中12宗土地溢價(jià)率都在25%以上；無(wú)錫濱湖區(qū)新四院北側(cè)一地塊通過(guò)搖號(hào)產(chǎn)生了得主，融創(chuàng)以樓面限價(jià)18000元/平方米 、總價(jià)24.22億元攬獲，這一樓板價(jià)較無(wú)錫歷史 價(jià)僅低50元/平方米。

克而瑞研究中心稱，繼二線城市土拍溢價(jià)率在3月份突破25%、創(chuàng)下2018年下半年以來(lái)新高后，三四線城市溢價(jià)率也結(jié)束了半年之久的低位徘徊，并在4月份迎來(lái)明顯回暖，溢價(jià)率增至21.3%，較年初上漲了近10個(gè)百分點(diǎn)。

從該研究中心監(jiān)測(cè)的299個(gè)三四線城市表現(xiàn)來(lái)看，4月份土地成交量?jī)r(jià)齊升，成交建面環(huán)比上升30%，土地成交均價(jià)環(huán)比上漲19%，其中，長(zhǎng)三角城市群內(nèi)的三四線城市表現(xiàn)尤為明顯，溫州、常州、常熟、金華、無(wú)錫、臺(tái)州、鎮(zhèn)江等城市均成交了多宗優(yōu)質(zhì)地塊。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，近段時(shí)間，長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)的土地市場(chǎng)熱度提升明顯，并由區(qū)域內(nèi)的二線城市傳遞到了三四線城市。原因在于這兩個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)回升，加上規(guī)劃利好、人口流入快等因素，對(duì)房企拿地積極性刺激較大。

克而瑞研究中心稱，三四線城市土地市場(chǎng)回暖，一方面由于二線城市土地市場(chǎng)高熱的傳導(dǎo)效應(yīng)所致，但 根本的支撐點(diǎn)，還是城市群一體化發(fā)展帶來(lái)的諸多利好推動(dòng)。

人口流入等利好對(duì)一些城市未來(lái)的發(fā)展形成支撐。作為安徽人口大市，阜陽(yáng)長(zhǎng)久以來(lái)都是典型的人口流出型城市，但在近年來(lái)人口顯著回流、高鐵將通車等因素影響下，這一波二線城市土地市場(chǎng)的熱度也傳遞到了阜陽(yáng)?？硕鸱Q，4月份阜陽(yáng)共有15幅地塊溢價(jià)率超過(guò)30%，在三四線城市中 。

城市群內(nèi)城市值得關(guān)注

不過(guò)，不管是一二線，還是三四線城市出現(xiàn)的土地?zé)幔⒎鞘袌?chǎng)的全面回暖，高溢價(jià)地塊也只是集中在少部分城市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款均下降超3成，降幅也都比1~3月份有所擴(kuò)大。

克而瑞研究中心稱，在299個(gè)樣本城市中，只有72個(gè)城市溢價(jià)率超過(guò)20%的平均線。從區(qū)域分布看，有22個(gè)城市分布在蘇浙皖三省，四川、廣東、湖北也有較多城市土地溢價(jià)率較高。

具體看，坐擁大灣區(qū)利好的廣東表現(xiàn)較為突出，東莞、江門、珠海平均溢價(jià)率均在40%以上；位于長(zhǎng)三角的浙江，4月份其地級(jí)市市本級(jí)溢價(jià)率均高于15%，臺(tái)州、紹興、麗水有多塊土地溢價(jià)率突破100%；四川冷熱分化較為明顯，如宜賓、廣元坐擁高鐵、機(jī)場(chǎng)等交通配套升級(jí)利好，土地市場(chǎng)熱度明顯更高，土拍溢價(jià)率分別達(dá)到了144%和55%，而瀘州、眉山土地市場(chǎng)相對(duì)沉寂，平均溢價(jià)率均不足3%。

謝逸楓認(rèn)為，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)分化，以城市級(jí)別劃分市場(chǎng)的方式已經(jīng)過(guò)時(shí)，未來(lái)，京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群以及這些城市群內(nèi)的都市圈，將會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心區(qū)域，這些區(qū)域內(nèi)的低級(jí)別城市會(huì)有較好的發(fā)展空間。

“短期看，城市群內(nèi)能受到軌道交通、教育、醫(yī)療等利好的三四線城市，會(huì)受到市場(chǎng)追捧。至于城市群外的部分城市，其未來(lái)的發(fā)展可能相對(duì)緩慢?！?謝逸楓說(shuō)。

對(duì)房企而言，克而瑞研究中心稱，不能因?yàn)榻┠晷枨筢尫胚^(guò)快、舊改目標(biāo)下降以及調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)等原因，而全面退出三四線城市。企業(yè)應(yīng)當(dāng)有所側(cè)重，在合理評(píng)估政策風(fēng)險(xiǎn)的前提下，重點(diǎn)關(guān)注城市群一體化概念內(nèi)的三四線城市。隨著長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群規(guī)劃的進(jìn)一步推進(jìn)，中心城市產(chǎn)業(yè)的加速轉(zhuǎn)移，部分三四線城市可能迎來(lái)新的需求增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，尤其是湖州、宣城、阜陽(yáng)等那些就業(yè)崗位快速增加的城市，在全市地價(jià)房?jī)r(jià)比不足0.5的前提下，土地投資機(jī)會(huì)更值得關(guān)注。

不過(guò)，住建部近期先后對(duì)10個(gè)市場(chǎng)過(guò)熱的城市進(jìn)行了預(yù)警提示，一些城市也相繼加強(qiáng)了樓市調(diào)控?？硕鹫J(rèn)為，如果熱點(diǎn)三四線城市地價(jià)持續(xù)快速上漲，地方主管部門會(huì)快速跟進(jìn)。而結(jié)合5月上旬的土地成交情況來(lái)看，三四線城市土地市場(chǎng)熱度已經(jīng)有一定緩解，溢價(jià)率降至15%，環(huán)比4月下降了6.3個(gè)百分點(diǎn)。