海南省自然資源和規(guī)劃廳日前出臺《關于農村不動產確權登記歷史 問題處理意見的通知》(以下簡稱《通知》)，對農村不動產確權登記范圍和基本工作原則、依法妥善處理宅基地取得相關問題等作出明確要求，旨在通過妥善解決農村不動產確權登記歷史 問題，切實維護集體土地權利人的合法權益，促進和規(guī)范農村產權制度改革，助力鄉(xiāng)村振興?！锻ㄖ纷园l(fā)布之日起有效期5年。

根據《通知》，所指農村不動產確權登記范圍包括宅基地、集體建設用地及地上房屋等建筑物、構筑物，不包括未建造房屋的宅基地。解決農村不動產歷史 問題，應以土地使用權確權登記為基礎、房地一體確權登記為原則。對難以認定地上房屋等建筑物、構筑物的規(guī)劃合法性的，可單獨對宅基地、集體建設用地予以確權登記。

《通知》提出，依法認定農村宅基地的取得資格“戶”。農村集體經濟組織成員，符合下列條件之一的，可以獨立作為“戶”在本村申請宅基地確權登記：已婚或達到法定結婚年齡的;依法繼承房屋及宅基地使用權的未成年人;法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。對以上情形之外，確需以“戶”申請宅基地的，可提交村民代表會議集體討論決定，并經鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后公示認定。

關于妥善處理超面積使用宅基地問題，明確根據不同的歷史時期，分別按實際使用現狀面積、超過面積限額部分注記或有償使用等規(guī)定處理后予以確權登記;關于依法處理“一戶多宅”問題，明確村民一戶占用兩處以上宅基地且總面積超過175平方米的，認定為一戶多宅，總面積不超過175平方米，不認定為一戶多宅。對村民“一戶一宅”之外的宅基地，如屬村民合法繼承房屋或合法購買房屋所取得的宅基地，造成“一戶多宅”的，予以確權登記，以及經農村集體組織決定規(guī)劃建設新村且在2017年1月1日之前已建設的房屋，但原有房屋(含“祖屋”)未拆除、騰退，造成“一戶多宅”的，可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后，予以確權登記;符合分戶建房規(guī)定而尚未分戶的農村集體經濟組織成員，其實際使用的宅基地合計沒有超過分戶后用地合計面積標準的，按照實際使用面積予以確權登記。

依法維護農村婦女和進城落戶農民宅基地權益方面，農村婦女作為集體經濟組織成員，享有平等的宅基地分配權，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。農民進城落戶，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。依法維護非本集體經濟組織成員、華僑、歸僑宅基地權益方面，對非本農村集體經濟組織成員、華僑、歸僑原有或者合法繼承的農村房屋，房屋產權沒有變化的，可以依法確定其房屋宅基地使用權。

《通知》要求，依法妥善處理宅基地建房的規(guī)劃合法性問題。明確2008年1月1日《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行之前使用宅基地建房的，辦理不動產確權登記時可不審查是否符合規(guī)劃?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》施行后使用宅基地建房的，只要符合當時實施的土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃或“多規(guī)合一”總體規(guī)劃之一的，可視為符合規(guī)劃。

《通知》還強調，妥善處理農村建房歷史 問題。2017年1月1日前建設的房屋等建筑物、構筑物，凡是已核發(fā)了宅基地使用證或者土地來源合法，且建設時符合《通知》有關規(guī)劃要求，用地在村莊或城鎮(zhèn)建設用地范圍內，由申請人提交《保證質量安全具結書》，可按使用現狀辦理房地一體的不動產確權登記;如所建房屋等建筑物、構筑物不符合《通知》有關規(guī)劃要求或者 土地利用現狀調查為非建設用地的，按程序完善相關規(guī)劃調整或用地手續(xù)后，予以確權登記;2017年1月1日至《海南省村莊規(guī)劃管理條例》實施前建設的房屋，按不超過3層、高度一般不超過12米內登記發(fā)證，超出部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明，或者按照有償使用等規(guī)定處理后予以確權登記;房屋等建筑物、構筑物在城鎮(zhèn)建設用地范圍內的，執(zhí)行所在城鎮(zhèn)的規(guī)劃或規(guī)劃標準，符合要求的，予以確權登記發(fā)證。

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