投機(jī)并非一無是處

　　“通過壓低價(jià)格來增加供應(yīng)，我從未見過成功的先例”。對于政府頻繁地出臺政策，牛鳳瑞頭先表示了質(zhì)疑。他認(rèn)為，中國房地產(chǎn)處于社會主義初期階段，主要矛盾是供不應(yīng)求，而新政并未對癥下藥。相反，新政遏制購購需求，導(dǎo)致開發(fā)商銷售下降，進(jìn)而迫使開發(fā)量的大幅下跌，又引發(fā)新一輪的供不應(yīng)求，行業(yè)進(jìn)入惡性循環(huán)。

　　對于新政遏制的投機(jī)性需求，牛鳳瑞的觀點(diǎn)更為大膽。他認(rèn)為，房產(chǎn)投機(jī)并非一無是處：“其能加快房企的資金流轉(zhuǎn)，引導(dǎo)房企的物業(yè)開發(fā)方向，是市場的一副潤滑劑”。

　　別墅用地為何不批

　　市場供不應(yīng)求，缺口究竟有多大？牛鳳瑞分析稱，根據(jù)估算：到2020年，中國的城市建筑面積應(yīng)該超過400億平方米，而現(xiàn)在是200多億平方米，也就是說，未來10年，中國每年新增建筑面積至少為15—16億平方米。按照住宅占建筑面積60%計(jì)算，今后10年的年均住宅面積增量應(yīng)在10億平方米左右，而較近幾年，這個(gè)數(shù)字為7億，即缺口達(dá)三成。

　　正式基于這種理論，牛鳳瑞認(rèn)為房價(jià)短期可能波動，但三年后一定會上漲。同時(shí)，他認(rèn)為解決供需問題的關(guān)鍵是政府建立起合理、科學(xué)、陽光的土地批租制度。“現(xiàn)在只有保障房好一點(diǎn)，政府在增加供應(yīng)，我認(rèn)為中檔商品房，高端商品房，別墅用地都應(yīng)該增加，因?yàn)檫@個(gè)市場是‘段化’的，需求是多層次的”。當(dāng)然，牛鳳瑞也指出，嚴(yán)打囤地，是土地批租制度完善的必要條件。

　　購不起房是偽命題

　　針對不少網(wǎng)民提出的購房難，牛鳳瑞認(rèn)為這是一個(gè)期望值問題?！俺鞘械耐恋赜肋h(yuǎn)是稀缺的，在北京二環(huán)以內(nèi)購200平方米的房子，當(dāng)然購不起，我也購不起。但是如果在六環(huán)，購一個(gè)50平方米的小單位，又是否購不起呢，所以，這是一個(gè)‘參照系’問題，是一個(gè)期望值太高的問題，我工作17年后才有一套50平方米的小房子”。

　　至于在郊區(qū)置業(yè)面臨的建設(shè)用地難題，牛鳳瑞透露，打破城鄉(xiāng)二元化，讓農(nóng)村土地有效流轉(zhuǎn)正在推進(jìn)。下個(gè)月，他就會前往佛山，與決策層探討佛山農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方法。牛鳳瑞對此還表示，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)能讓集體用地更集約地利用，并不會減少耕地，也不會對中國的糧食安全造成影響。

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