中國房地產(chǎn)市場還有一個(gè)有些奇怪的現(xiàn)象，即人均擁有居住面積大大超過亞洲相對發(fā)達(dá)地區(qū)的水平。

　　從人口地理因素上來講，中國擁有世界上較多的13億人口，但可使用的面積卻只有其實(shí)際面積的一半。正常來說，中國的人均居住面積理應(yīng)相對緊張，但事實(shí)上，中國的城市人均居住面積卻達(dá)到了27-28平方米，這個(gè)數(shù)字約為香港和日本的3-4倍，與很多亞洲國家相比也毫不遜色。

　　人均居住面積相對較為寬裕的重要原因，是使用成本相對較低，中國的水電煤等公共事業(yè)品的價(jià)格盡管不斷上漲，但總體上來看，城市居民仍然享受著相當(dāng)?shù)恼a(bǔ)貼，拿供暖這一項(xiàng)來說，如果供暖部門完全按照面積和市場價(jià)格來收費(fèi)的話，相信很多家庭將無法承擔(dān)高額的城市供暖費(fèi)用。同時(shí)，中國并沒有像很多國家那樣，對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅等保有環(huán)節(jié)稅種，這就意味著一旦購進(jìn)房產(chǎn)后，其保有的成本也相對較低。

　　另一個(gè)怪現(xiàn)象則存在于房租收益比，按照一般的估計(jì)，中國一線城市的房租收益比僅為2.5%至2.8%左右，比照很多亞洲國家和地區(qū)的水平，中國的房租收益比也顯得非常低，考慮到中國的按揭貸款利率約為6%左右，這樣的一個(gè)房租收益率對于購房者來說，只能意味著長期的負(fù)現(xiàn)金流，然而，眾多購房者卻對這樣一個(gè)不合情理的率趨之若鶩，主要還是因?yàn)榭吹搅朔康禺a(chǎn)市場長期的，有這樣一個(gè)有趣的比較，如果你在2000年1月拿出了100塊錢，分別投資在股票市場、房地產(chǎn)市場以及銀行存款上，經(jīng)過10年后，投資在房地產(chǎn)市場上的100塊錢將變成250塊，投資在股市上的回報(bào)率也很高，約為200塊左右，而銀行存款由于風(fēng)險(xiǎn)較低，其回報(bào)率也相對較低，約為130塊左右，但是，另一個(gè)重要的投資指標(biāo)——的波動(dòng)率——?jiǎng)t顯示，中國股市的波動(dòng)率約為房地產(chǎn)市場的5-6倍，這樣高的波動(dòng)率也意味著即使你投在股票市場上，也不能保證能賺到理論上可以得到的100塊利潤，而事實(shí)上，大多數(shù)投資股票的投資者都是負(fù)收益。

　　第三個(gè)怪現(xiàn)象則是中國的住房擁有率，中國是世界上少見的高住房擁有率的國家，在一線大城市之外，身處二三線城市的絕大多數(shù)家庭都擁有自己的住房，即使在北京、上海這樣的一線城市，其住房擁有率也相當(dāng)高，筆者在很多城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國一線城市的住房擁有率不會(huì)低于70%，這在任何國家都是一個(gè)令人吃驚的數(shù)字。

　　如此高的住房擁有率也在很大程度上決定了中國的房租相對較低，但這也讓人對市場上不斷出現(xiàn)的“購不起房”的呼聲覺得十分詫異——只有30%的人沒有自己的住房，怎么會(huì)出現(xiàn)類似全社會(huì)齊呼房價(jià)過高的聲浪呢？而大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)也證明，年輕人購不起房，是一個(gè)正常得不能再正常的現(xiàn)象，而中國的所有年輕人都要購房，這不僅讓沒有房子的年輕人顯得憤怒，年輕人的家長們也過分擔(dān)憂了年輕人們的房子問題。

　　這些怪現(xiàn)象的背后，真正需要解決的一個(gè)問題是，為什么房價(jià)漲幅會(huì)這么快，并且房價(jià)如此堅(jiān)挺呢？是因?yàn)楣?yīng)不足么？應(yīng)該不是。中國的人均居住面積相對較高的事實(shí)就證明了這一點(diǎn)。

　　同時(shí)，很多熟悉中國房地產(chǎn)市場的人，都會(huì)提出這樣一個(gè)現(xiàn)象，很多樓盤早就賣出去了，卻沒有人住，即所謂的空置率過高的問題。既然有房子都沒有人住，那么供應(yīng)應(yīng)該不成為問題。供應(yīng)不是問題，那么問題就出現(xiàn)在需求上。中國家庭對房地產(chǎn)的需求如此旺盛，已經(jīng)到了令人毛骨悚然的地步。二套房和三套房在很多中國家庭成為一種正?，F(xiàn)象，這一方面是由于房屋保有環(huán)節(jié)的費(fèi)用很低，購房者在購房后幾乎不用付出過多的成本。同時(shí)，這也是因?yàn)橹袊彝シ稚⑼顿Y的需要，在經(jīng)年的儲(chǔ)蓄后，中國家庭擁有了令人咋舌的儲(chǔ)蓄，這也導(dǎo)致了中國家庭在購房中不需要使用過多的杠桿，就可以完成購房的過程，而由于其使用的貸款較低，即使在房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，也很少出現(xiàn)違約的現(xiàn)象，這樣穩(wěn)定的投資心態(tài)也決定了中國房地產(chǎn)市場的投資波動(dòng)率較低。

　　中國房地產(chǎn)市場已是泡沫嗎？

　　關(guān)于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論，正在愈演愈烈。

　　的確，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些令人擔(dān)憂的趨勢，個(gè)就是房價(jià)的漲速過快，過去的5年中，中國的平均房價(jià)上漲了一倍左右。同時(shí)，房租收益率卻顯得較低，目前2.5%-3.0%左右的房租收益率不僅大大低于抵押貸款利率，與很多其他投資品種相比，這樣的率也顯得過低。

　　還有一個(gè)重要的指標(biāo)，是房價(jià)收入比，這一個(gè)比率顯示了家庭對房價(jià)的承受能力，目前來講，國際指標(biāo)在6-8倍為合理，從中國的整體情況來看，我們的研究發(fā)現(xiàn)，全國平均的房價(jià)收入比約為7.8倍左右，處于合理區(qū)間的上限，而一線城市比如北京、上海和深圳的這個(gè)比例則大大高于所謂的合理水平，在這些城市，14-16倍的房價(jià)收入比，已超過倫敦和紐約的房價(jià)收入比。

　　顯然，這些一線城市房市已經(jīng)出現(xiàn)溢價(jià)，表明市場價(jià)格已經(jīng)超過其現(xiàn)階段均衡價(jià)格。

　　現(xiàn)在一線房地產(chǎn)市場的溢價(jià)會(huì)不會(huì)蔓延到泡沫的地步呢？

　　很多人，特別是西方的一些市場參與者，引述美國的例子，認(rèn)為中國必然會(huì)跟隨美國的泡沫破滅之路。頭先讓我們看看中國與美國之間到底有怎樣的不同。個(gè)顯著的不同，是絕大多數(shù)中國居民不會(huì)把房屋增值的部分拿到銀行進(jìn)行再抵押，換句話說，中國的多數(shù)房產(chǎn)增值的部分仍然是以家庭固定資產(chǎn)的形式存在著，卻沒有在市面上進(jìn)行流通。同時(shí)，中國家庭的負(fù)債率很低，想想你身邊的朋友，有多少人是全額付款購了房子，有多少人其實(shí)每個(gè)月要還的貸款根本不超過其收入的30%，又有多少人寧愿跟父母朋友借錢，也不愿意跟銀行借一筆抵押貸款呢？這些事實(shí)意味著，中國家庭的市場負(fù)債率仍然非常低，換言之，他們斷供的可能性很小，因?yàn)樗麄兂钟械馁Y產(chǎn)即使下跌30%也仍然是銀行的“正資產(chǎn)”，而中國家庭的儲(chǔ)蓄率較高支撐了房地產(chǎn)市場的低杠桿率，較高的儲(chǔ)蓄率體現(xiàn)在很多人伸手向父母借錢時(shí)，父母仍然可以拿出很大一筆款項(xiàng)來。

　　另一個(gè)更顯著的不同，是銀行的手中的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)仍然是可控的，數(shù)據(jù)顯示，中國銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款以及對開發(fā)商的貸款，不到中國銀行業(yè)整體貸款的20%，換言之，房地產(chǎn)市場看似重要，但對中國銀行業(yè)的影響，并不如想象中那么大。同時(shí)，中國的銀行很少使用金融衍生品將抵押貸款證券化或者再度包裝出售，對于銀行業(yè)來說，其系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也就大大降低了。

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