半年來一直在看網(wǎng)友發(fā)來的咨詢郵件，本想等7月15日上午國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出來分析后再回復(fù)大家，但是由于周六周日有事，不得已只能提前了，今天統(tǒng)一回復(fù)大家?guī)讉€(gè)較關(guān)心的問題：調(diào)控會(huì)成空調(diào)嗎？房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？房?jī)r(jià)能降多少？房?jī)r(jià)還會(huì)一直上漲嗎？

　　一、房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)成空調(diào)嗎？

　　一定不會(huì)。這一點(diǎn)其實(shí)無需多談，2月27日，總理在與網(wǎng)友在線交流時(shí)已經(jīng)給出這個(gè)問題的答案：“群眾的心情我非常了解。我也知道所謂‘蝸居’的滋味...我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位?！?/P>

　　當(dāng)然，對(duì)于這個(gè)觀點(diǎn)許多網(wǎng)友并認(rèn)同，并且會(huì)拿出連續(xù)六年房?jī)r(jià)上漲的事實(shí)作為依據(jù)，但是，我們絕不能忽略，成就房地產(chǎn)市場(chǎng)化與房?jī)r(jià)暴漲的也是總理，馮侖前一段在博客中就曾回憶，“1999年在朱镕基總理上臺(tái)。朱镕基上臺(tái)前，房地產(chǎn)基本屬于基建，不是商業(yè)，不是經(jīng)濟(jì)的主要話題和重要領(lǐng)域。在朱镕基上臺(tái)前后，在深圳有個(gè)研討會(huì)，王石也有參加。朱镕基說房地產(chǎn)是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，你們認(rèn)為行不行。王石說，總理說行那就能行?！?，因此從朱镕基時(shí)代開始新的房地產(chǎn)政策就出現(xiàn)了，直至2003年，房地產(chǎn)業(yè)被正式確認(rèn)為支柱產(chǎn)業(yè)，逐漸形成了今天的高房?jī)r(jià)局面。

　　從這些事實(shí)可鑒，是總理決定了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化方向和經(jīng)濟(jì)支柱地位，較終形成了今天的房地產(chǎn)與民生之間的矛盾問題，那么總理可以做到這一切，又有什么理由可以不相信總理可以改變這一切呢？

　　二、房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

　　肯定降，而且會(huì)出現(xiàn)一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)時(shí)間的緩慢下降過程。為什么這樣說呢，還是要取決于總理對(duì)網(wǎng)友的承諾“本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好...使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位”。

　　房?jī)r(jià)的合理價(jià)位是什么？或許我們無法尋求一個(gè)直觀而又切合實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)，但是按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)收入比可鑒，國(guó)際正常的房?jī)r(jià)收入比為1：3-1：6年，即便我們存在人多地少等特殊原因，較多也只能承受1：6比例左右的房?jī)r(jià)收入比。這一點(diǎn)即取決于我們當(dāng)前國(guó)情的社會(huì)保障制度欠缺，又取決于醫(yī)療、教育、通脹、就業(yè)、城鎮(zhèn)化等多方面因素，如果我們的房?jī)r(jià)收入比無法合理，普通百姓無法承受，那么就一定要達(dá)到新加坡住房體系70%保障性住房比例的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，才能夠真正的解決好房地產(chǎn)與民生之間的關(guān)系。

　　而事實(shí)上盡管我國(guó)的M2發(fā)放量超過美國(guó)，GDP也晉升為世界前三行列，09年的財(cái)政收入也高達(dá)7萬億左右，但是實(shí)施大規(guī)模的公共租賃房建設(shè)對(duì)于政府來講，依舊是力不從心，尤其是在地方政府負(fù)債率高達(dá)7.26萬億，部分地方政府負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)財(cái)政收入3倍的情況下，依靠地方政府來大規(guī)模建設(shè)保障住房，對(duì)于政府來講只能是一個(gè)幻想。因此，在社會(huì)矛盾不斷激化的情況下，只有降房?jī)r(jià)才能緩解政府所承受的社會(huì)矛盾壓力。當(dāng)然，這是個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的過程，并不會(huì)一蹴而就。

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　　三、房?jī)r(jià)能夠降多少？

　　這個(gè)問題相對(duì)復(fù)雜，較終依照保障性住房的供給比例和房?jī)r(jià)收入比來衡量。同上段所述一樣，如果不能達(dá)到高比例保障性住房供給的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，按社會(huì)承受力來講，房?jī)r(jià)收入比較多能承受住1：6的房?jī)r(jià)收入比，如果高于這一標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)業(yè)雖然會(huì)有發(fā)展，但是社會(huì)問題根本無法解決，與房?jī)r(jià)相關(guān)的其它經(jīng)濟(jì)問題也會(huì)更加復(fù)雜，尤其是通脹、物價(jià)、收入、就業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等問題，都會(huì)連反映出一系列的疊加效應(yīng)，較終令經(jīng)濟(jì)與社會(huì)關(guān)系變得更為復(fù)雜。

　　另外需要一點(diǎn)說明：所謂的合理房?jī)r(jià)收入比，并非是一成不變的房?jī)r(jià)，較終還要取決于人均收入增長(zhǎng)情況，如果人均收入高速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)即便不降，也會(huì)逐漸形成合理的房?jī)r(jià)收入比，其較關(guān)鍵問題在于，通脹與人均收入的關(guān)系，所謂的真實(shí)房?jī)r(jià)收入比并不是人均收入與房?jī)r(jià)之間的房?jī)r(jià)收入比，而是人均可支配收入與房?jī)r(jià)的房?jī)r(jià)收入比，人均可支配收入是否增長(zhǎng)也一定要扣除物價(jià)上漲因素才有效。因此，真正的收入增長(zhǎng)還要取決于貨幣化與通脹對(duì)人均收入的影響，具體房?jī)r(jià)降多少或者漲多少，都需要以此作為依據(jù)來衡量。

　　四、房?jī)r(jià)還會(huì)一直上漲嗎？

　　這一點(diǎn)其實(shí)大可不問，因?yàn)檫@完全取決于政策，確切點(diǎn)說，還是要取決于總理。只要總理讓它漲它就一定會(huì)繼續(xù)上漲，只要總理讓它降，他就一定會(huì)降。正如當(dāng)年王石回答朱镕基總理所說的一樣“總理說行就能行！”。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)問題上還存在著一個(gè)市場(chǎng)化因素，就是房?jī)r(jià)走勢(shì)取決于市場(chǎng)與供需結(jié)構(gòu)，但是無門無法否認(rèn)，土地壟斷與銀行國(guó)有情況下的房地產(chǎn)業(yè)，并非市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)，頭先國(guó)家壟斷的土地價(jià)格并不由市場(chǎng)供需所決定價(jià)格，之所以地價(jià)不斷上漲占房?jī)r(jià)成本逐漸提高，完全是土地供給制度弊端所造成的結(jié)果，房?jī)r(jià)漲到今天這個(gè)地步，土地主管部門無法推卸責(zé)任。

　　另外，眾所周知房?jī)r(jià)漲幅過快問題中存在著投機(jī)因素的推動(dòng)，而從03年至今的投機(jī)行為可見，支撐投機(jī)的是我們的金融系統(tǒng)，正是幾大銀行瘋搶房貸拉長(zhǎng)了金融杠桿的長(zhǎng)度，給與炒房者與投機(jī)者信貸支撐，才造成了投機(jī)需求推動(dòng)房?jī)r(jià)大漲的事實(shí)，盡管今天的炒房大軍中有部分人已經(jīng)可以完全擺脫對(duì)金融杠桿的依賴，但是在這群投機(jī)者尚未成為千萬富翁之前，多半的投機(jī)行為都仰仗于信貸支撐的事實(shí)永遠(yuǎn)無法抹除，這一點(diǎn)從較近10年的房地產(chǎn)與商業(yè)貸款可以分辨得一清二楚，已經(jīng)沒有人拿得出任何數(shù)據(jù)予以質(zhì)疑。

　　較后一個(gè)問題：高房?jī)r(jià)還能持續(xù)多久？

　　較近一年多，我經(jīng)常會(huì)收到一句問詢，這種社會(huì)局面還能持續(xù)多久？當(dāng)然，我無法回答這個(gè)問題，因?yàn)橹两駷橹?，我還看不到普通百姓與工人、農(nóng)民群體的承受底線在哪里，但是較近幾年的社會(huì)問題越來越多，罷工運(yùn)動(dòng)不斷頻發(fā)，行為藝術(shù)的宣泄行為越來越多，維穩(wěn)支出越來越高等等，似乎也在說明一個(gè)問題，當(dāng)前得百姓承受底線正在逐步暴露出來，當(dāng)一線城市的菜市場(chǎng)出現(xiàn)貧民揀菜幫生活，流浪群體越來越多，就業(yè)壓力越來越大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡越來越嚴(yán)重的情況下，社會(huì)承受力的極限也正在接近，如果不能提早改善這種局面，一旦社會(huì)承受力達(dá)到極限，就一定會(huì)瞬間崩潰。改善民生早已不能只停留在口號(hào)階段，那么吃穿住用行幾個(gè)生存要素中的居住問題，還會(huì)有機(jī)會(huì)繼續(xù)惡化社會(huì)矛盾嗎？

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