既09年實(shí)施4萬(wàn)億救市計(jì)劃與全年新增信貸9.6萬(wàn)億之后，房地產(chǎn)價(jià)格就一路高漲，較終09年全國(guó)新建商品住宅價(jià)格漲幅高達(dá)50%以上，部分新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅竟高達(dá)120%以上，京滬穗深等地的房?jī)r(jià)收入比一舉超過(guò)18:1、27:1、30:1以上，較高地區(qū)房?jī)r(jià)收入比超過(guò)36:1甚至更高，商品住房的租售比也飛速增長(zhǎng)至40-50:1以上，部分樓盤的租售比超過(guò)55:1甚至更高，不僅引發(fā)了資產(chǎn)泡沫，還導(dǎo)致了民怨沸騰，怨聲載道。 　　09年底，受資產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快影響，政府終止了09年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)執(zhí)行的寬松刺激政策，并相繼在4月份出臺(tái)了《國(guó)10條》等一系列調(diào)控政策，但是，隨著09年新增貸款與4萬(wàn)億投資及2010年前三季度6.30萬(wàn)億新增信貸所造成的流動(dòng)性推動(dòng)，截止2010年9月末，杭州、北京、溫州、深圳、上海等地房?jī)r(jià)依舊一路高歌，其中僅杭州一地截止8月份房?jī)r(jià)漲幅就高達(dá)47%以上，其余城市房?jī)r(jià)漲幅均高于20%以上，嚴(yán)重高于GDP與人均收入增長(zhǎng)速度，讓政府以遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快為目標(biāo)的調(diào)控再次淪為空調(diào)。 　　在這樣的情況下，政府針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快難以遏制現(xiàn)象，出臺(tái)了9.29新政，以臨時(shí)限購(gòu)為行政調(diào)控手段，對(duì)十幾個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)二次調(diào)控，對(duì)部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市的樓市成交量起到了遏制作用，繼而遏制住部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭。但隨之而來(lái)的問(wèn)題再次凸現(xiàn)，就是僅憑限購(gòu)與較小的房產(chǎn)稅稅率想要抽去這些城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力，從任何角度衡量都難有成效。 　　基于上述原因，政府在探尋遏制通脹工具的同時(shí)，拋出了上調(diào)商業(yè)銀行存貸款基準(zhǔn)金利率的利器，以加息0.25%來(lái)試探調(diào)節(jié)金融杠桿對(duì)通脹與房地產(chǎn)業(yè)的影響，主要目的是在制造一個(gè)調(diào)控預(yù)期，給市場(chǎng)傳遞一個(gè)或許將面臨嚴(yán)厲調(diào)控的信號(hào)。因此，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)再次遭遇需求者心理預(yù)期變化的重創(chuàng)，在成交量頓時(shí)萎縮之外，還出現(xiàn)了小規(guī)模的退房現(xiàn)象。許多專家以此為據(jù)，推測(cè)出房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)，但事實(shí)上房?jī)r(jià)真的那么容易一調(diào)控就會(huì)下降嗎？ 　　回顧較近幾年的商業(yè)銀行利率變化與房地產(chǎn)調(diào)控可見，此前每次央行調(diào)整存貸款基準(zhǔn)金利率都是以0.27%為量化標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論是加息還是減息，從未低過(guò)0.27%這個(gè)數(shù)字，而這一次偏偏以0.25%這個(gè)幅度調(diào)整，只能視作為一次小的試探… …此外，房地產(chǎn)調(diào)控了近十年，除卻07年連續(xù)6次加息打垮過(guò)樓市外，每一次調(diào)控造成的結(jié)果都是房?jī)r(jià)暴漲，這一次房地產(chǎn)調(diào)控，盡管號(hào)稱是史上較嚴(yán)厲的調(diào)控，但是在貨幣政策沒(méi)有太大變化下能否成功暫時(shí)尚難定論。 　　翻開歷史，07年全國(guó)商品住房?jī)r(jià)格暴漲三倍，為了盡快平抑房?jī)r(jià)，連續(xù)6次加息，隨后07年下半年房?jī)r(jià)暴跌，08年全年樓市低迷，房?jī)r(jià)開始逐月向下走低，如果當(dāng)時(shí)堅(jiān)持調(diào)控，也不會(huì)出現(xiàn)今天這個(gè)局面。 　　但是，受美國(guó)兩房導(dǎo)演的次貸所影響，08底我國(guó)沿海城市出口業(yè)一片蕭條，近一半出口企業(yè)面臨倒閉，僅有20%出口企業(yè)生產(chǎn)，還有20%出口型企業(yè)處于半生產(chǎn)狀態(tài)，截止12月末就出現(xiàn)2000萬(wàn)農(nóng)民工失業(yè)返鄉(xiāng)的現(xiàn)象，以出口導(dǎo)向作為支撐的經(jīng)濟(jì)陷入低迷。08年中旬，在政治局高層蒞臨沿海城市親自調(diào)研經(jīng)濟(jì)后，醞釀出08年底開始實(shí)施的救市計(jì)劃，除去09年的十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃外，將房地產(chǎn)徹底推到了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的支柱地位之上，因此，在09年出口倒托GDP增長(zhǎng)4.15%后腿的情況下，全年經(jīng)濟(jì)依舊實(shí)現(xiàn)了9.1%的高速增長(zhǎng)，當(dāng)然，伴隨而來(lái)的高房?jī)r(jià)同時(shí)也成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定的殺手，但是不能否認(rèn)的是，當(dāng)前政府所要的經(jīng)濟(jì)，除卻出口拉動(dòng)外，無(wú)論是投資還是消費(fèi)，都已經(jīng)牢牢的系在房地產(chǎn)上，如果政府不放棄經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8%以上的目標(biāo)，根本無(wú)力調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)。 　　在這一輪史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控口號(hào)下我們可以看到，因人民幣匯率問(wèn)題所引發(fā)的貿(mào)易戰(zhàn)正在不斷演變，如果人民幣不能依照美歐等國(guó)期望快速升值，比08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致出口業(yè)低迷更為殘酷的貿(mào)易戰(zhàn)就會(huì)打響，即使中國(guó)有能力力促出口業(yè)良好發(fā)展，伴隨而來(lái)的也只能是外匯儲(chǔ)備的高速增長(zhǎng)，而每增加1美元的外匯儲(chǔ)備，央行就要按照當(dāng)前1:6.7左右的匯率比例向市場(chǎng)增發(fā)6.7元人民幣進(jìn)行對(duì)沖，以避免人民幣快速升值，這就導(dǎo)致輸入型通脹不斷加強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，2000年末我國(guó)外匯儲(chǔ)備為不到1千655.74億美元，廣義貨幣供應(yīng)量（m2）余額為13.5萬(wàn)億，當(dāng)時(shí)GDP為8.94萬(wàn)億，2009年末，我國(guó)外匯儲(chǔ)備達(dá)到了2.3991萬(wàn)億美元，廣義貨幣供應(yīng)量（m2）余額為61萬(wàn)億，GDP僅為34.05萬(wàn)億，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9.1%，而截止到2010年三季度，外匯儲(chǔ)備總量已經(jīng)高達(dá)2.648萬(wàn)億美元，廣義貨幣供應(yīng)量（m2）余額為69.63萬(wàn)億。由此可見，只要外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)，市場(chǎng)上的流動(dòng)性就會(huì)不斷增強(qiáng)，另外，在政府急需經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的情況下，地方政府也會(huì)利用融資平臺(tái)不斷地將流動(dòng)性引導(dǎo)到市場(chǎng)之中。流動(dòng)性不斷加強(qiáng)對(duì)于大宗商品與資產(chǎn)價(jià)格來(lái)講，先進(jìn)能起到的作用就是推動(dòng)價(jià)格上漲。 　　由上面的數(shù)據(jù)看，是在09年國(guó)民生產(chǎn)總值GDP僅為34.05萬(wàn)億，而廣義貨幣供應(yīng)量達(dá)到61萬(wàn)億的情況下推高了09年的房?jī)r(jià)，而2010年的廣義貨幣供應(yīng)量至少會(huì)達(dá)到71萬(wàn)億左右，GDP即使能夠保持在10%的增長(zhǎng)，也不會(huì)超過(guò)37.6萬(wàn)億，市場(chǎng)上只有不足40萬(wàn)億的商品卻有70多萬(wàn)億的流動(dòng)性，物價(jià)上漲壓力可想而知，而在政府上調(diào)通脹率為3.5%的目標(biāo)下，即便央行上調(diào)了商業(yè)銀行存貸款基準(zhǔn)金利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期固定存款利率也只不過(guò)為2.50%，與3.5%的通脹率相比還是等于負(fù)利率，如果按上午數(shù)據(jù)的真是通脹率計(jì)算，存款跑不過(guò)通脹的真相更是難以掩蓋，那么手中持有大量資金的人會(huì)選擇將貨幣資產(chǎn)置入銀行尋求保值嗎？答案是顯然不能。 　　當(dāng)然，在這樣的壓力下政府可以繼續(xù)加息收回流動(dòng)性，但是剛剛恢復(fù)的出口業(yè)就會(huì)因此受到重創(chuàng)，截至目前為止，沿海出口型企業(yè)的平均利率只有3-5%，如果加息到3%就會(huì)出現(xiàn)出口企業(yè)倒閉現(xiàn)象，屆時(shí)將要面臨的是房地產(chǎn)價(jià)格尚未打壓下去，出口經(jīng)濟(jì)就被誤傷，政府只能再次加大出口退稅的補(bǔ)償幅度，繼而再次陷入貿(mào)易保護(hù)戰(zhàn)爭(zhēng)中的不利地位，結(jié)果是，出口額未恢復(fù)多少，對(duì)其它國(guó)家居民的消費(fèi)補(bǔ)貼卻增長(zhǎng)了一籌，而這部分補(bǔ)貼所用的錢，又將全部來(lái)自于其他產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題會(huì)再次向高度畸形發(fā)展。較終，十二五規(guī)劃內(nèi)所提及的所有改革與轉(zhuǎn)型都將成為空談。所以，由此推測(cè)，政府短期內(nèi)很難有連續(xù)大幅加息的舉動(dòng)，即使是連續(xù)加息，也不會(huì)在一年內(nèi)加息超過(guò)1%，一旦商業(yè)銀行1年期存款基準(zhǔn)金利率高于3.5%，出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)就會(huì)徹底破滅，伴隨而來(lái)的只有失業(yè)潮和經(jīng)濟(jì)低迷。 　　除此之外，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型尚未形成之前，投資、出口、與消費(fèi)這三駕馬車中較起作用的依舊是投資，而自從94年分稅制之后，在財(cái)政與投資建設(shè)上，一直是拿得多干得少，地方政府拿得少干得多，今天的房?jī)r(jià)之高也有很大成分是來(lái)源于地方政府的財(cái)政壓力，只要政府向地方要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)，地方政府就無(wú)法放棄土地財(cái)政，如果這種趨勢(shì)不改，高房?jī)r(jià)就會(huì)成為一個(gè)死結(jié)，即使有臨時(shí)性政策打壓下去，隨著地方政府財(cái)政壓力的增強(qiáng)也會(huì)逐漸反彈上來(lái)。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。]

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