做完變相降價、“零成交”等一系列試探性動作之后，部分開發(fā)商對樓市調控政策放松的期待似乎落了空，一些觀察人士所謂“誤傷經(jīng)濟”的借口也并沒有動搖調控決心。

　　樓市綁架了地方和銀行

　　自4月中旬被稱為“史上較嚴厲的調控政策”出臺至今，已接近百日，樓市觀望氣氛越來越濃厚，部分一線城市成交量大幅下降，上海、北京等城市月成交量甚至一度萎縮70%~80%。6月以來，北京、上海、廣州多家開發(fā)商的新盤成交慘淡，“零成交日”、“零成交樓盤”、“零成交區(qū)域”等字眼不斷出現(xiàn)在媒體的報道中。一線城市部分樓盤開始降價，土地市場顯現(xiàn)降溫跡象。

　　國家統(tǒng)計局12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市房價環(huán)比(比上月)下降0.1%，這是近15個月來房價頭次下降。但就在這個關口，關于放松調控政策的聲音一下子多了起來。

　　從媒體報道內(nèi)容來看，先是部分城市商業(yè)銀行取消第三套房貸的限制，繼而投資客現(xiàn)身說法，揚言只要房價再降10%就出手購購，再接著專家和開發(fā)商表態(tài)，房價下跌幅度不能超過25%，否則對經(jīng)濟影響太大，如果GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值)增速低于8%，房地產(chǎn)調控政策就一定會放松。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭指出，“誤傷經(jīng)濟”正成為一部分人阻礙執(zhí)行樓市調控政策的借口。目前包括一部分地方政府在內(nèi)，各方主體對此次樓市調控多少存在一些疑慮。有的甚至認為之前的幾次樓市調控較終都以“放松”或“救市”告終，由此推斷下半年或者明年年初可能會“舊事重演”。

　　“在某種程度上，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)綁架了地方政府，尤其在今年經(jīng)濟發(fā)展還存在不確定因素的情況下?！睆偷┐髮W房地產(chǎn)研究主任尹伯成認為，現(xiàn)在開發(fā)商心里也有著自己的“小算盤”——成交量不斷萎縮乃至房價下跌，頭先擔心的就是地方政府，因為這會造成地方政府稅收收入、轉讓土地收入的下降。而銀行信貸方面，也會因成交萎縮、房價下跌受到影響?！翱梢哉f，現(xiàn)在形成了這樣的格局：政府希望調控真正產(chǎn)生效果，而開發(fā)商乃至銀行業(yè)等都不希望房價下降?！?/P>

　　針對這些亂象，住房和城鄉(xiāng)建設部、銀監(jiān)會、國資委12日分別作出回應，重申調控政策延續(xù)性。7月20日，中國銀監(jiān)會主席劉明康再次強調調控力度不放松。17日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在哈爾濱出席“2010中國市長論壇”時，面對來自全國各地的七十余位市長、副市長也表示，“一旦放松，房價會強力反彈，調控政策毀于一旦，政府也會失信于民?！?/P>

　　調控要改變兩大預期

　　近日，上海房地產(chǎn)展示交易會在冷清氛圍中落幕。與今年“五一”房展會約200家參展房企、近300個參展樓盤相比，此次僅60多家房企、近100個樓盤參展的情況，已形成鮮明對比。同時，購房者希望看到的普遍降價情況并未出現(xiàn)，部分開發(fā)商給出的折扣只是維持在以前九折左右的水平，更多的仍是購房面積、家電或是特價房等優(yōu)惠策略。

　　國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣認為，樓市調控的效果較終至少要改變過去形成的兩個預期：一是房價只漲不跌，二是政策調控不會到位。正是基于這兩個預期，以往房價才會越調越高，目前調控政策萬不可半途而廢。

　　中原集團研究20日發(fā)布的一份報告認為，上半年在嚴厲的房地產(chǎn)市場宏觀政策調控下，國內(nèi)房價過快上漲的勢頭受到遏制，此次樓市調控初見成效，但大部分城市房價至今仍未見明顯下調。讓市場擔心的是，隨著時間的推移，各地樓市對調控政策的“抗藥性”正在逐步增強。

　　“由于中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)調控沒有量化指標，多以房價作為評判依據(jù)，但又很難說房價降到什么程度才算是調控到位。”尹伯成認為，從抑制部分城市房價過快上漲的目標來看，這一輪調控已經(jīng)見效，但要解決房價過高的問題還任重道遠，離市場預期降價也相差甚遠。

　　中國發(fā)展研究基金會副秘書長湯敏稱，可以借鑒調控通貨膨脹的方式來調控房價，但前提是要有一個像物價指數(shù)(CPI)一樣非常明確的基準房價量化指標，設定上下限，一旦超過限制，政府就可以啟動各種調控機制。

　　華遠地產(chǎn)董事長任志強認為，以房價為目標的調控就像煮餃子，水開了，加點冷水就不開了。但如果不關火，就只能解決表面問題，以后水還會開。

　　上海財經(jīng)大學經(jīng)濟學院院長田國強則指出，影響中國房地產(chǎn)市場的主要癥結不在于高房價，而在于長效機制的缺乏。

　　“延緩物業(yè)稅出臺時機”

　　中原地產(chǎn)研究董事程澐認為，中國房地產(chǎn)市場具有典型的“政策市”特征，調控政策是根據(jù)市場的起伏變化張弛有度的。下半年調控政策是松還是嚴將受到三大要素影響：即銀行對信貸政策的執(zhí)行尺度、地方政府對調控政策的執(zhí)行力度、輿論監(jiān)督的透明程度。預計下半年調控方向將以細化現(xiàn)有政策的實施為，在促進保障房建設、增加市場供應以及抑制投資投機性需求等層面上實施調控。

　　交銀國際研究部主管楊青麗表示，目前樓價基本是較高收入人群支撐，另外，平均頭付比例較高、貸款抵押率較低、個人貸款與存款比例較低、貸款支付與收入比例較低等這些因素也決定了樓市不會出現(xiàn)崩潰的風險。因此在政府適當調控之下，延緩房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的出臺時機，中國樓市可在不對經(jīng)濟造成較大傷害的情況下達到調控目標。(編注：有未經(jīng)證實的消息稱，房產(chǎn)稅試點將于2012年推行，先從個別城市開始。)

　　上海財經(jīng)大學經(jīng)濟學院院長田國強認為，解決樓市問題的根本方法是要增加商品房市場土地有效供給，增加持有高端房和多套房的成本，同時考慮到與之相配套的風險控制、住房保障、租房體系、拍賣機制等。應該從土地流轉制度、財政稅收制度、金融監(jiān)管制度、住房保障制度、住房租賃市場建設、土地拍賣制度等六大制度建設方面入手，多管齊下，綜合治理，建立有效市場，兼顧經(jīng)濟效率與社會公平，引導有效供給與有效需求。　　

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