2010博鰲房地產(chǎn)論壇于8月11-14日在海南博鰲盛大開幕。以下是前瑞銀集團投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平演講實錄。

　　蔡洪平：謝謝主持人，我的題目跟大家不一樣，是從全球資本市場怎么來看待中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　現(xiàn)在的事情越來越讓人費解，我剛從美國回來，跟很多人做了談話?，F(xiàn)在美國市場也沒有方向，昨天晚上美國市場跌了265點，我開始認(rèn)為奧巴馬政府會非常有效的把經(jīng)濟從低谷往回拉，取回好的業(yè)績?？墒乾F(xiàn)在美聯(lián)儲的表態(tài)和失業(yè)率持續(xù)上升，使得奧巴馬政府沒有辦法找到一個出路，所以未來市場還是非常波動。當(dāng)代來說，美國市場還是全球火車頭之一，所以就有了個問題，會場以外的280公里有美國的航空母艦、美國艦隊在和越南搞演習(xí)。我曾經(jīng)參加過1974年的西沙海戰(zhàn)。那六個島是當(dāng)時搶下來的。這是個看不懂的事情。第三個，現(xiàn)在全球災(zāi)難越來越多。我過往走了一周，到處都有災(zāi)難。一切情況都很奇怪。這是我看不懂的地方，我希望大家思考。

　　我現(xiàn)在說的是全球資本市場看房地產(chǎn)這塊，總體來說，目前全球投資者對中國房地產(chǎn)業(yè)還是情有獨鐘。從今年上半年開始，宏觀調(diào)控以來，資本市場連續(xù)出現(xiàn)三次對房地產(chǎn)估值大型的波動，每次升幅都在20%-30%左右，從目前亞洲區(qū)資本市場里面，中國房地產(chǎn)板塊較活躍，今年對沖基金賺的錢也是較多的。相對來說，制造業(yè)沒有人看，全球過剩。除了高科技?？墒俏以诿绹龅桨头铺匾粋€搭檔，他認(rèn)為高科技很快會被淘汰，周期太快。以前4年一個周期，現(xiàn)在是4個月一個周期。金融板塊也沒法看。因為人們擔(dān)心的是中國刺激經(jīng)濟計劃在過往兩年使得好端端的金融業(yè)將面臨一個購單的結(jié)局。金融業(yè)板塊估值往下降。金融風(fēng)暴后，人們帶來了很多擔(dān)心。中國銀行業(yè)也在處理，不斷提高撥備率也好或者限制銀信合作也好，要求補充資本充足率也好，巴塞爾協(xié)議12月份生效。所以銀行面臨很大不確定性。所以投資者看來，房地產(chǎn)業(yè)還是非常受關(guān)注的一個行業(yè)。在中國房地產(chǎn)有三個類型，類，頭等艙的。以國企背景的大的房地產(chǎn)公司，他們估值都要在15-19倍甚至20多倍。

　　這非常高，這比美國房地產(chǎn)高一倍。，非國企背景，但是又非常強的發(fā)展力，同時過往業(yè)績不錯的。我們叫藍籌房地產(chǎn)公司。像世貿(mào)、富力、雅居樂、綠城、龍湖等等。他們市盈率10-12倍之間。第三類，低的只有4、5倍，高的有8、9倍，第三類是地區(qū)性的多一些，管理層單一，模式成有，使得估值低一定。但是這三類公司在香港的上市整個的表現(xiàn)和交易量非常大。每次中國政府關(guān)于宏觀政策有些松動的跡象出現(xiàn)，比如說不在調(diào)控第三套房貸政策，稍微一點跡象，就會使香港房地產(chǎn)交易量非常活躍。今年房地產(chǎn)股票是亞洲甚至包括A股市場較較活躍的板塊之一。雖然沒有大規(guī)模的融資。去年9月份我做了好幾個房地產(chǎn)項目。今年就不見得有這么多公司上市。

　　現(xiàn)在投資者注重什么？，可持續(xù)的增長在什么地方。

　　投資者需要看。特別是對準(zhǔn)備上市的公司比較挑剔。你簡單的發(fā)展，我們物業(yè)、住宅發(fā)展，你到底2000萬平方米土地儲備，你發(fā)展到一定時候，假定80億之后，你要多少土地儲備。當(dāng)時楊國強碧桂園是我做的，潘石屹的那個也是做的上市。人們關(guān)注你怎么樣保證持續(xù)發(fā)展。，投資者更加看重的是新的發(fā)展模型。今天上午陳啟宗也說到現(xiàn)在投資者蠻關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展新模型是什么。這個新有很多方面，宏觀調(diào)控下，發(fā)展策略是新的?？蛻羧喊l(fā)展是新的。只要你說出一個新意，投資者很喜歡。比如一二級聯(lián)動模型。還有剛才張寶全說到的休閑度假模型。這個投資者非常有興趣。但是也要非常關(guān)心你的持續(xù)發(fā)展在什么地方。這里面很重要很重要的是全國品牌。在目前我說到的房地產(chǎn)估值差一倍的差別里面很大一塊就是是不是全國品牌發(fā)展。第三，企業(yè)家和企業(yè)的可信度。這是一些公司上市特別留意的。可信度本沒有一個基本定義和標(biāo)準(zhǔn)，是印象考慮的。這個，投資銀行和會計師、律師沒有辦法給你評估。你說到的盈利目標(biāo)是不是說到做到。你說到的發(fā)展策略是不是實現(xiàn)了。中間發(fā)生變故的時候，跟投資者有沒有溝通。在香港，比如對許榮茂先生。像綠城、龍湖，很多老總在海外有很高的威信。評級很高。這里很重要看企業(yè)家和企業(yè)的可信度。千萬不要上市當(dāng)年把盈利弄得太高，世界上沒有傻瓜蛋，人們?yōu)榱素敻蝗グl(fā)展事業(yè)，永遠賺不到錢。王傳福現(xiàn)在還坐經(jīng)濟艙。比亞迪馬上上A了。他至今不知道什么叫PE，可是他事業(yè)非常執(zhí)著，我認(rèn)為上市是為了發(fā)展，而不是為了賺錢。所以每年要穩(wěn)步增長，不要為了上市一下子弄個幾十億，到接下來沒有增長甚至還下降。這不是拍賣，沒有意義的。投資者希望購你的未來。給投資者傳遞的信心以及言談舉止過程中，跟投資者談的東西都摸得著，而且要有非常高的可信度。說到10分，做到12分，投資者對你有很高的評價。去年做龍湖的是14倍，為什么同時有的公司上市只有7倍甚至6倍還賣不出去。我可以告訴大家，現(xiàn)在投資者非常挑剔，他們幾乎是購貴的不購便宜的。龍湖去年14倍，照樣發(fā)展的很好。因為你有信心告訴他我為什么有這樣的價格。有的公司不行，8倍不行，發(fā)7.5倍，投資者馬上撤單。

　　這就像我們購LV包一樣，為什么它的包1萬多，有的才幾百元。我希望在未來發(fā)展過程中，投資者偏好和房地產(chǎn)發(fā)展策略可能要聯(lián)合起來思考。有一個杭州房地產(chǎn)商把物業(yè)都考慮進去，人們只考慮住，而沒有考慮住進去一切配套服務(wù)，包括蔬菜服務(wù)、旅游、醫(yī)療、環(huán)保，他們都能做到。我認(rèn)為這是非常有意思的概念。投資者也非常看好這樣一個商業(yè)模型。對有些小的房地產(chǎn)公司，我并不建議他們急著去上市。現(xiàn)在真正成交量大的也就不超過20家，前面30、40家沒有交易量，再融資也很困難。這種公司通常特點，純粹是一個地區(qū)性。，沒有長期發(fā)展計劃、發(fā)展模型。也沒有振奮人心的計劃。這些房地產(chǎn)公司是機會性、階段性，這些公司不要上市，因為上市不容易做。投資者太挑剔了。這種公司倒不如引進私募基金投資比較好或者別的方法，不一定要上市。當(dāng)然了，上市的成本是高一點，但是融資也方便。

　　這里順便說一下A股上市的問題，已經(jīng)上了市就非常好，可是沒有上市的就很困難。我知道有一家H股公司報了A股上市，一年半還沒有批。中國市場是審批決定制，這就要受到宏觀調(diào)控很多影響。他們不是不批，把你的文件、申請報告丟到國土資源部，一放就是半年，你沒法找任何人，你還沒法退不出來。這個生不如死。世界上兩大行業(yè)較需要資本，一個是金融業(yè)，一個是房地產(chǎn)業(yè)，希望把房地產(chǎn)業(yè)作為金融資產(chǎn)看待。如果一個類金融資產(chǎn)，沒有持續(xù)融資功能，發(fā)展受到很大限制。我在A股是涉及，海外市場也參與管理，我認(rèn)為小型公司持續(xù)融資困難的，不要為了簡單的圈錢去上市，而是為了更好發(fā)展而上市。

　　總之，中國房地產(chǎn)業(yè)還會以不可阻撓的歷史的發(fā)展生命力往前蓬勃發(fā)展，我相信在未來的若干年里，中國房地產(chǎn)還將是中國經(jīng)濟發(fā)展主要推動力，我相信它會越來越健康，越來越走向市場化，也會繼續(xù)看到中國更多的持續(xù)發(fā)展、有嶄新發(fā)展模型、同時在資本市場贏得投資者歡迎的可信度高企業(yè)家不斷壯大、壯大。謝謝大家！

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