●市場(chǎng)觀察●

房貸新政促使供需同升

朝青板塊二手房交易火熱

近一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)頗為不平靜，繼套房貸款新政使市場(chǎng)格局發(fā)生了一些轉(zhuǎn)變之后，有關(guān)物業(yè)稅從明年開(kāi)始轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)操作的傳言更給樓市帶來(lái)了不少不確定因素。在這種背景之下，部分投資者出于對(duì)后市的顧慮，以及目前價(jià)格高點(diǎn)對(duì)其之前房產(chǎn)升值預(yù)期的滿足，已經(jīng)出現(xiàn)了“吐房”的跡象，這使部分區(qū)域的二手房出現(xiàn)了供需兩旺的局面。其中，根據(jù)“中大恒基”市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，朝陽(yáng)路-青年路板塊便是其中較為典型的近期熱點(diǎn)區(qū)域。

●供需增長(zhǎng)導(dǎo)致交易量上升

朝青板塊臨近區(qū)、三元橋地區(qū)和朝外地區(qū)，社區(qū)發(fā)展比較早，到達(dá)長(zhǎng)安街、金融街等商務(wù)區(qū)交通方便，是很多年輕白領(lǐng)居住的理想地段。因此，本地區(qū)的市場(chǎng)需求多數(shù)屬于自住型。但由于本地區(qū)二手房屋供應(yīng)量一直以來(lái)并不多，導(dǎo)致交易量一直處于平穩(wěn)狀態(tài)。

不過(guò)，這種平穩(wěn)狀態(tài)在較近發(fā)生了一定變化。據(jù)了解，在較近，有相當(dāng)一部分房源進(jìn)入了二手房市場(chǎng)，滿足了一些消費(fèi)者的剛性需求。記者在甘露園店附近一家中介門店看到，來(lái)咨詢看房的人很多。一位正在辦理簽約手續(xù)的李小姐說(shuō)，自己在國(guó)貿(mào)上班，住在這里，上班路線比較順，因此一直希望能在這里購(gòu)房。不過(guò)在以前，這里可選的房源太少，總是找不到自己滿意的房子。但是較近，自己登過(guò)記的幾家中介接連打來(lái)電話，感覺(jué)較近房源上市很多，所以便趁周末一連看了四五套，終于選定了。

根據(jù)“中大恒基”市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，近日以來(lái)，朝青地區(qū)的二手房成交量較上月上升了約20%。而印證李小姐感受的是，本地區(qū)房源較近也確實(shí)有較為明顯的放量高峰，包括商品房，老公房在內(nèi)的豐富房源也滿足了不少消費(fèi)者的需求。

●價(jià)格和社區(qū)環(huán)境是消費(fèi)者頭選因素

朝青板塊二手房的熱銷，價(jià)格的優(yōu)勢(shì)也是拉動(dòng)消費(fèi)剛性需求的一個(gè)因素之一。“中大恒基”副總經(jīng)理付嚴(yán)向記者介紹說(shuō)，朝青版塊一手樓盤均價(jià)在12000-17000元/平方米，遠(yuǎn)低于CBD地區(qū)、三元橋地區(qū)和朝外地區(qū)的價(jià)格。而目前，這里的二手房屋，特別是一些年代在三年或五年以上的普通住宅，價(jià)格普遍僅在9000-11000元/平方米的區(qū)間。

另外，朝青區(qū)域的配套比較完善，臨近朝陽(yáng)北路，有直達(dá)國(guó)貿(mào)的公交車，區(qū)域內(nèi)有億客隆、華堂商場(chǎng)、易初蓮花、大中電器等大型商場(chǎng)超市；有小莊醫(yī)院、民航醫(yī)院；教育方面也有八里莊小學(xué)、育人小學(xué)、八里莊一中、三中等；同時(shí)，這里距離朝陽(yáng)公園、紅領(lǐng)巾公園也不遠(yuǎn)。這些都使朝青地區(qū)正在形成一個(gè)大型的現(xiàn)代化居住社區(qū)。

●專家建議：購(gòu)購(gòu)二手房也不可盲目跟風(fēng)

對(duì)于2007年10月以來(lái)朝青地區(qū)交易量快速上漲的形勢(shì)，付嚴(yán)分析認(rèn)為，供給和需求的同步增長(zhǎng)必然造成市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮，這是造成朝青版塊交易量迅速上升的根本原因。同時(shí)，在朝青區(qū)域購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)的置業(yè)者，有不少也接受到通州等郊區(qū)購(gòu)房，甚至有不少是因?yàn)橐郧霸诔喟鍓K難以尋找到合適的房子才不得不舍近求遠(yuǎn)。而如今，朝青板塊進(jìn)入放量期，他們自然會(huì)重新將這一區(qū)域作為選擇，從而造成本地區(qū)二手房市場(chǎng)的升溫。

雖然現(xiàn)在像朝青板塊等地方，存量房放量顯著，但對(duì)于很多本來(lái)暫無(wú)置業(yè)計(jì)劃的人群也沒(méi)有必要跟隨這次“行情”急于購(gòu)房。在他看來(lái)，目前的二手房市場(chǎng)，基本是位于奧運(yùn)會(huì)之前較后一個(gè)價(jià)格高點(diǎn)，進(jìn)入2008年，出于對(duì)奧運(yùn)會(huì)后市場(chǎng)的不確定心理，應(yīng)該會(huì)有更多的存量房主選擇將房產(chǎn)出手，甚至價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)略微向下調(diào)整的可能。而且，目前正處于政策的不明朗階段，如果不是非要購(gòu)房子，也大可不必主動(dòng)去承擔(dān)政策可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，他也強(qiáng)調(diào)，對(duì)于那些現(xiàn)在購(gòu)來(lái)自住的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，也不要過(guò)多地去考慮“購(gòu)賺了”還是“購(gòu)虧了”，房屋戶型、小區(qū)環(huán)境、裝修水平才是衡量一套房子是否適合自己的關(guān)鍵。

“我的房子在三年的時(shí)間里漲了一倍多，這樣的收益大大出乎了我當(dāng)初購(gòu)房時(shí)的預(yù)期。”這是房產(chǎn)投資者張先生較近的心理寫照：“再加物業(yè)稅開(kāi)征的風(fēng)聲越來(lái)越緊，今年已經(jīng)五次加息，還可能有六次加息甚至七次加息。我還是趁好就收吧。”于是，張先生決定把手中的房產(chǎn)拋出，獲利了結(jié)。

也許張先生此時(shí)的心情很能代表一部分房產(chǎn)投資者的心理。金誠(chéng)信、信以及鏈家等多家知名的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司近期的二手房交易情況也反映出目前二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的拋售跡象。

●二手房掛牌量明顯上漲

據(jù)“信不動(dòng)產(chǎn)”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：自本月15日開(kāi)征“物業(yè)稅”的消息再次被提出以來(lái)，在二手房市場(chǎng)上引起了廣大房主“拋售”的高潮，二手房的掛牌量有了明顯的上漲，從15日截止到目前為止，二手房的掛牌量同比上漲了13.7%，這對(duì)于緩解二手房市場(chǎng)緊張的供需關(guān)系起到了一定的緩解作用。

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2007年6月，建筑年代在5年以內(nèi)的“次新房”比重為47.7%，7月也只是略微上升到48%，但隨后的8月和9月出現(xiàn)了比重上升明顯加快的趨勢(shì)，特別是到了10月，“次新房”供應(yīng)所占的比例上漲到52%，占到了房源供應(yīng)總量的半數(shù)以上。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)指出，5年以內(nèi)的“次新房”放量的比重上漲，表明在當(dāng)前臨近年內(nèi)多次加息成本轉(zhuǎn)化為實(shí)際成本的時(shí)候，“套房貸”頭付提高政策和對(duì)物業(yè)稅開(kāi)征的預(yù)期激發(fā)了投資者的警覺(jué)，引起其對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)加大的聯(lián)想，開(kāi)始釋放手中的房源，而另一方面，“次新房”業(yè)主購(gòu)購(gòu)時(shí)價(jià)位較低，而價(jià)格上漲較快，收益較多，吸引了業(yè)主“見(jiàn)好就收”，開(kāi)始出售手中的“次新房”，此外，小戶型持有者因?yàn)?ldquo;置業(yè)升級(jí)”的需求開(kāi)始掛牌出售房產(chǎn)也是一個(gè)重要的因素。

●加息及開(kāi)征物業(yè)稅促使拋盤

據(jù)“信不動(dòng)產(chǎn)”市場(chǎng)分析人士認(rèn)為：房?jī)r(jià)能夠在調(diào)控之下保持繼續(xù)上漲的勢(shì)頭，根本原因就是市場(chǎng)上的供求關(guān)系嚴(yán)重失衡。而投資需求旺盛又是市場(chǎng)需求的一部分，抑制投資一直是宏觀調(diào)控的重要一步。而加息、提高頭付等手段只是在銷售環(huán)節(jié)上抑制了一部分資金不很充裕的投資者，沒(méi)有起到根本性的作用。

據(jù)“信不動(dòng)產(chǎn)”市場(chǎng)分析人士認(rèn)為：物業(yè)稅的加速推進(jìn)是針對(duì)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)。物業(yè)稅開(kāi)征對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，屬于持有稅。不動(dòng)產(chǎn)的承租人或所有者每年繳納的稅值會(huì)隨著市值的升高而提高。很顯然，開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的持有者及增量市場(chǎng)上的新增需求者，特別是投資性需求，將會(huì)起到抑制作用。緩解目前的市場(chǎng)供需矛盾。

“鏈家地產(chǎn)”副總金育松認(rèn)為，目前房產(chǎn)市場(chǎng)上的“次新房”建筑年代多在2000年以后，不少地方的房?jī)r(jià)在兩三年之間已經(jīng)相比購(gòu)房之初的價(jià)格至少上漲了1倍，這對(duì)于當(dāng)時(shí)購(gòu)購(gòu)新房的投資者而言，其投資收益已經(jīng)非常豐厚，而面對(duì)2008年1月1日?qǐng)?zhí)行新利率日期的臨近，今年年內(nèi)五次加息增加了的累計(jì)房貸成本支出即將記入實(shí)際的成本支出當(dāng)中，使得部分投資者開(kāi)始出售房產(chǎn)進(jìn)行獲利了結(jié)。

另外，在二手房交易市場(chǎng)上，購(gòu)購(gòu)“次新房”的消費(fèi)者不少有次升級(jí)置業(yè)、“以房養(yǎng)房”的計(jì)劃，但是央行及銀監(jiān)會(huì)規(guī)定提高套房產(chǎn)頭付比例和利率，促使部分已經(jīng)擁有一套房產(chǎn)的購(gòu)房者為了避免承擔(dān)套房貸的壓力而又能實(shí)現(xiàn)“小房換大房”的置業(yè)升級(jí)，開(kāi)始轉(zhuǎn)讓已有的小戶型房產(chǎn)，一定程度上推動(dòng)了市場(chǎng)上房產(chǎn)供應(yīng)量的上漲。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，目前因?yàn)?ldquo;升級(jí)置業(yè)”的換房要求導(dǎo)致的“套”掛牌量上漲兩成左右，其房產(chǎn)放量占到了目前“次新房”放量的24%。

●通州二手房成交案例●

時(shí)尚街區(qū)133平米110萬(wàn)成交

客戶購(gòu)購(gòu)動(dòng)機(jī)分析：

劉女士現(xiàn)在國(guó)貿(mào)附近有小二居室，雖然交通便利，購(gòu)物方便，但十分喧囂，噪音污染嚴(yán)重，一直以來(lái)都有提高和改善居住條件的愿望。通過(guò)幾年的工作及向家人籌集一部分資金手中現(xiàn)有50萬(wàn)元左右，這樣劉女士就可以根據(jù)自己每月收入情況以貸款形式選購(gòu)一套100萬(wàn)左右房屋。因?yàn)閯⑴靠紤]到近10年不會(huì)再選購(gòu)新房，選擇3居將來(lái)即使兒子成家也可以住在一起。經(jīng)過(guò)兩個(gè)月時(shí)間對(duì)樓盤考察，夫妻二人看中了發(fā)展?jié)摿薮蟮耐ㄖ荩@里環(huán)境優(yōu)美綠樹(shù)成陰且安靜舒適，自然生態(tài)好。各個(gè)小區(qū)的綠化率和容積率都很適合人居住，這里二手房市場(chǎng)正處在發(fā)展期，在房子的性價(jià)比上有很大的優(yōu)勢(shì)。業(yè)主出售收益分析：

業(yè)主趙先生前幾年以貸款形式選擇了這套三居室房屋。經(jīng)過(guò)幾年夫妻倆在北京的打拼，已經(jīng)奠定了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，去年夫妻倆因?yàn)榕畠汗ぷ髡{(diào)動(dòng)又在西四環(huán)選購(gòu)了一套復(fù)式結(jié)構(gòu)四居室房屋，所以夫妻倆需要賣掉這套房屋償還新房貸款以減輕付款壓力。趙先生2004年5月份以4500元左右/平方米的價(jià)格購(gòu)入期房，房?jī)r(jià)共60多萬(wàn)元，頭付20萬(wàn)元，同年入住。其他稅費(fèi)2萬(wàn)元左右，物業(yè)費(fèi)1.5萬(wàn)元左右，裝修10萬(wàn)元，其他費(fèi)用大概1萬(wàn)元左右，共計(jì)14萬(wàn)元。這套房子給他帶來(lái)了30多萬(wàn)元的凈利潤(rùn)。置業(yè)顧問(wèn)分析：

時(shí)尚街區(qū)與周邊的二手住宅樓盤和一手住宅樓盤相比交通方便，適合在國(guó)貿(mào)及東三四環(huán)沿線上班的人員。小區(qū)外有938、848、372、976、647等公交車，還有八通線城鐵，20多時(shí)辰就可到國(guó)貿(mào)。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化率達(dá)35％，停車位充足，小區(qū)內(nèi)有超市洗衣店等生活基礎(chǔ)設(shè)施完善。劉女士選擇的房子在小區(qū)中間，房前是小區(qū)廣場(chǎng)，有一直徑20米的噴水池，景觀奇美，戶型是三室兩廳兩衛(wèi)，布局合理屬于新房，房子裝修很溫馨，省去了裝修的麻煩。整個(gè)小區(qū)被一種優(yōu)雅、和諧、安靜的氣息包圍著，非常符合劉女士的要求?，F(xiàn)在通州的房?jī)r(jià)自2006年后每年都有上漲趨勢(shì)。資料由鑫尊置地提供

　(中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng) www.crei.cn)(作者：高彤 周宏)

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