“房屋還沒有辦好產(chǎn)權(quán)證，已經(jīng)轉(zhuǎn)為手了，這樣的房子可以購(gòu)嗎？”好不容易看到一套中意的房子，伍小姐猶豫再三，“購(gòu)，方并沒有產(chǎn)權(quán)證，如果房東反悔怎么辦？”

    “我有套晶都國(guó)際的房子要賣，還沒辦好產(chǎn)權(quán)證，想轉(zhuǎn)給第三人。”在泉州一房產(chǎn)中介公司，記者碰到正要來委托房源的董先生。董先生從別人手上購(gòu)了一套房子，不過他認(rèn)為現(xiàn)在股市牛氣沖天，而泉州的房?jī)r(jià)較近一段時(shí)間漲幅并不大，于是想把房子再轉(zhuǎn)手。不過目前他手上只有與房東的委托書，沒有產(chǎn)權(quán)證，也未辦理交易過戶，但他卻想通過轉(zhuǎn)委托的形式轉(zhuǎn)賣給第三方，從中獲取差價(jià)。

    記者了解到，除了部分剛交房不久的房子外，泉州市區(qū)還存在大量已經(jīng)交房多年還沒有產(chǎn)權(quán)證的房子。這部分房子在泉州正常流通交易，主要通過委托公證、合同、個(gè)人信譽(yù)等方式來進(jìn)行。對(duì)此，律師提醒，沒有產(chǎn)權(quán)證的房子是不能購(gòu)賣的，消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)時(shí)需謹(jǐn)慎。

    泉州未辦產(chǎn)權(quán)證交易仍頻繁

    記者在采訪中了解到，泉州市區(qū)沒有產(chǎn)權(quán)證房子的交易，一般有兩種情況，一種是剛交房不久的期房，產(chǎn)權(quán)證還未辦理下來；另一種是房子已經(jīng)交房多年，但因開發(fā)商的問題或土地問題等導(dǎo)致房產(chǎn)證無(wú)法辦理。不過，后一種情況的房子在市場(chǎng)上交易依舊很頻繁，如豐盛假日城堡、迎津新村、世紀(jì)王朝、龍騰花園、時(shí)代廣場(chǎng)等。

    “沒有產(chǎn)權(quán)證而進(jìn)行交易在泉州房產(chǎn)中介已經(jīng)非常頻繁。”泉州一房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人告訴記者，泉州很多房產(chǎn)中介對(duì)存在這樣風(fēng)險(xiǎn)交易早就已經(jīng)司空見慣，在他們公司成交的房子購(gòu)賣單中60%以上都是沒有產(chǎn)權(quán)證的，不過目前還很少出現(xiàn)糾紛。

    據(jù)了解，對(duì)于沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的房子，交易雙方一般都會(huì)到公證處做一份《委托書》，委托書上注明：“委托方代為辦理銀行按揭貸款還貸等相關(guān)手續(xù)，還清銀行欠款后代為向銀行及房產(chǎn)相關(guān)部門申辦解除抵押手續(xù)，領(lǐng)取抵押手續(xù)。”“受托人有權(quán)向泉州市房產(chǎn)管理部門、土地管理部門申辦、領(lǐng)取上述房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證、土地使用證。”

    “在房東的委托公證書上有沒有注明‘受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)’這幾個(gè)字很重要。”該房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人說，受托人有了“轉(zhuǎn)委托權(quán)”，他就可以把手中的房子再轉(zhuǎn)手賣給別人，這樣交易雙方一般不會(huì)出現(xiàn)什么爭(zhēng)議。

    律師：沒有產(chǎn)權(quán)證交易需謹(jǐn)慎

    記者從泉州幾個(gè)律師所了解到，由于房屋沒有產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行房子購(gòu)賣交易出現(xiàn)的糾紛案件還是比較經(jīng)常的，這主要是房東發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)增值而反悔，單方面悔約。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對(duì)房屋行占有、使用受益和處分的惟一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律的保護(hù)。”國(guó)家七部委頒布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》中明確規(guī)定：“禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)購(gòu)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”因此，只有房屋取得合法的房產(chǎn)證明，才可以合法的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押等。購(gòu)方要在賣方取得產(chǎn)權(quán)證后辦理過戶手續(xù)，只有辦完了房屋過戶手續(xù)，這套房子才真正屬于你，在此之前賣方隨時(shí)可以毀約。

    對(duì)于泉州市區(qū)沒有房屋產(chǎn)權(quán)證的房子交易頻繁現(xiàn)象，福建建達(dá)律師事務(wù)所的張律師認(rèn)為，如果是期房，要從方轉(zhuǎn)手購(gòu)購(gòu)，要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，要看其跟原業(yè)主的委托書上是否注明“可以轉(zhuǎn)委托”，另外在違約條款要注明比較苛刻的條件，一旦出現(xiàn)糾紛，購(gòu)方才不會(huì)受到損失。

    泉州泉秀律師所于律師認(rèn)為，泉州的房產(chǎn)中介的法律意識(shí)普遍比較淡薄，通過房產(chǎn)中介交易，也有必要讓房產(chǎn)中介和轉(zhuǎn)購(gòu)方也承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，除了委托公證書外，雙方還需要簽訂合同，注明賣方“應(yīng)保證擁有房屋所有權(quán)以及保證合同，否則應(yīng)該承擔(dān)違約金等等”。并且購(gòu)房要找信譽(yù)比較好的個(gè)人或者單位，同時(shí)轉(zhuǎn)委托方也要保存好自己手頭的公證書。(劉建鋒)

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    購(gòu)購(gòu)二手房六大產(chǎn)權(quán)問題須留意

    弄清房屋產(chǎn)權(quán)是購(gòu)賣房產(chǎn)的“必修課”，只有產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)才能順利上市交易，否則可能會(huì)遇到意想不到的麻煩。購(gòu)二手房需要注意房屋是否存在以下問題：

    問題一：產(chǎn)權(quán)交易有限制

    如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

    問題二：承租人可能優(yōu)先購(gòu)購(gòu)

    在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購(gòu)購(gòu)該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購(gòu)購(gòu)房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購(gòu)購(gòu)該套房屋。

    問題三：房屋用途非商用

    購(gòu)房自住者可不必在意這一點(diǎn)，但如果是準(zhǔn)備購(gòu)房用作營(yíng)業(yè)或辦公，則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望房興嘆了。

    問題四：房改房成本價(jià)未補(bǔ)足

1998年以前許多職工購(gòu)購(gòu)原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí)，都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的。所以，如果購(gòu)購(gòu)的是當(dāng)初以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的公房，那么就要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的房改房上市時(shí)，應(yīng)該先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間6%的差價(jià)。

    問題五：城市居民不能購(gòu)農(nóng)民房

    根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定，農(nóng)民的房屋屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)，房屋購(gòu)賣只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行，一般不能直接賣給城市居民，城市居民只能向農(nóng)民租房。

    鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋(又稱小產(chǎn)權(quán)房屋)需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，則可以上市交易。

    問題六：未辦理房產(chǎn)證

    除此之外，購(gòu)房者還需要注意，如果購(gòu)購(gòu)的房子只有購(gòu)房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證則盡量不要購(gòu)購(gòu)，這類房產(chǎn)很可能因?yàn)殚_發(fā)商的問題，導(dǎo)致較終無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。

    此外，在房屋購(gòu)賣交易完成的同時(shí)，購(gòu)家應(yīng)要求賣方及時(shí)協(xié)助自己到房管部門辦理房屋過戶手續(xù)，以防賣方看房?jī)r(jià)上漲而毀約，給購(gòu)方帶來不必要的麻煩。

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