1月7日的南國，盡管沒有下雪，卻迎來了地產(chǎn)界的一場“暴風(fēng)驟雨”——包括專家、學(xué)者、開發(fā)商在內(nèi)的各路地產(chǎn)大佬齊聚廣州，各路業(yè)內(nèi)人士對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行了反思，對(duì)來年的走勢進(jìn)行了研判。對(duì)于“不確定經(jīng)濟(jì)走勢下的房地產(chǎn)”這個(gè)較為宏大的主題，專家學(xué)者和開發(fā)商各抒己見，進(jìn)行了激烈的辯論。這些反思、研判、激辯，被業(yè)界稱為地產(chǎn)專家在2010年集體發(fā)出的“中國地產(chǎn)聲”。

專家看法朱中一：泡沫消化得比較快

   “2009年，房地產(chǎn)超預(yù)期回暖，商品住宅價(jià)格上漲確實(shí)比較快?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長朱中一表示，對(duì)于房企來說，銷售、開發(fā)投資等各方面都比較不錯(cuò)，是豐收的一年。

朱中一認(rèn)為，導(dǎo)致房價(jià)過快上漲的原因，一是土地和住宅的有效供給不足，二是目前政策寬松，房地產(chǎn)保值增值的預(yù)期導(dǎo)致投資投機(jī)性購房增加，另外地王對(duì)房價(jià)也有拉動(dòng)。

   “處于城市化發(fā)展階段，我們有泡沫，但泡沫消化得比較快。”朱中一表示，政府在不斷地進(jìn)行調(diào)控，這個(gè)過程就是擠泡沫的過程。他還認(rèn)為，由于目前經(jīng)濟(jì)回暖不穩(wěn)定，穩(wěn)定政策的同時(shí)也要穩(wěn)定市場的預(yù)期，因此在政策的力度上，不會(huì)有更加嚴(yán)厲的打壓政策。

陳淮：注重發(fā)展二三線城市

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究主任陳淮在會(huì)上表示，2009年以來，有了“白領(lǐng)購不起房”的說法，實(shí)際上說明房地產(chǎn)市場缺乏對(duì)中小城市的支持。二三線城市的建設(shè)是城市化發(fā)展過程中的一大缺陷，今后應(yīng)注重中小城市的發(fā)展。

    他分析，過去十年，因?yàn)榉N種原因，國家不得不選擇特大城市優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略，但在上海、北京、廣州、深圳等城市，土地畢竟是有限，這就需要進(jìn)一步發(fā)展二三線中小城市。

    陳淮認(rèn)為，包括2011~2015年的“十一五”和未來二三十年中國的城市化，大力加強(qiáng)中小城市的發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)成為政府和開發(fā)商關(guān)注的。

巴曙松(博客)：地王無罪物業(yè)稅“無效”

    “很多人說地王推高了房價(jià)，實(shí)則不然，房價(jià)不是由成本決定的。”國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長、中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在會(huì)上稱：“比如要建彩電、冰箱廠，如果配件通管大幅度漲價(jià)，消費(fèi)者是不購賬的，如果回避這一點(diǎn)，想要解決中國城市化房地產(chǎn)的問題是不可能的?！?/P>

    巴曙松表示，“現(xiàn)在房地產(chǎn)的真實(shí)性問題還是供求缺口的問題?！贝饲埃芏嗥胀ㄙ彿空哒J(rèn)為，層出不窮的“地王”從某種程度上推動(dòng)房價(jià)快速上漲，但他認(rèn)為，供求關(guān)系才是解決問題的關(guān)鍵所在?！盁o論在什么樣的城市，無論是購購、租賃還是住廉租房，一個(gè)家庭需要一個(gè)房屋對(duì)應(yīng)，但現(xiàn)在家庭數(shù)量和房地產(chǎn)存量的套數(shù)的比例大概在1：0.8左右。供給缺口實(shí)際上是無法回避的，其他的問題是從屬于此的。”

    對(duì)于業(yè)界普遍關(guān)注并熱烈討論的征收物業(yè)稅抑制房價(jià)上漲的問題，巴曙松認(rèn)為實(shí)際上并不能起到太大作用。他以美國的房地產(chǎn)市場為例佐證自己的觀點(diǎn)：“美國已經(jīng)實(shí)行了多年的物業(yè)稅，但仍無法避免房地產(chǎn)的泡沫，因此還是要回到解決供求缺口的主線上?！?/P>

開發(fā)商觀點(diǎn)

恒大地產(chǎn)總裁助理柯鵬：

調(diào)控政策對(duì)公司是利好消息

    幾經(jīng)波折，2009年成功赴港上市的恒大地產(chǎn)，給市場交出了303億元的總銷售業(yè)績。在本屆論壇的2009年土地儲(chǔ)備排行榜上，恒大地產(chǎn)以5120萬平方米穩(wěn)坐“土地爺”的頭把交椅。

    “較近的調(diào)控政策對(duì)我們公司來說，應(yīng)該算是利好消息?！焙愦蟮禺a(chǎn)總裁助理柯鵬認(rèn)為，公司的項(xiàng)目大部分集中在二三線的省會(huì)城市，此前的價(jià)格都定位中低，購購者多為剛性需求者。此外，之前公司拿地都比較低，差不多在440元/平方米，整體來看政策對(duì)公司影響不大，應(yīng)該算是利好的消息。

    “今年的房價(jià)仍將會(huì)小幅上漲?！笨蛮i表示，房價(jià)的整體走勢不好說，但可以肯定的是，上海、北京這樣的一線城市存在較大的泡沫。對(duì)于盛傳可能會(huì)推廣的物業(yè)稅，柯鵬表示，公司政策研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為物業(yè)稅短期內(nèi)推出的可能性不大。至于恒大未來是否會(huì)進(jìn)軍北京、上海等一線城市，柯鵬表示，目前看來可能性不大。

    據(jù)悉，2010年恒大的銷售目標(biāo)預(yù)期將達(dá)400億元，樓盤的平均售價(jià)也將在去年的水平上上漲10％~15％。

雅居樂集團(tuán)營銷總監(jiān)劉鵬飛：

這個(gè)行業(yè)有點(diǎn)被妖魔化了

    2009年的中國樓市如過山車一樣，在2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中率先反彈起來，在眾人還未來得及反應(yīng)時(shí)，房價(jià)已超出了2007年的水平。對(duì)于目前國家密集出臺(tái)的房地產(chǎn)政策和不確定的經(jīng)濟(jì)形勢，雅居樂集團(tuán)營銷總監(jiān)劉鵬飛表示：“如今這個(gè)行業(yè)有點(diǎn)被妖魔化了?！?/P>

    去年年底，雅居樂累計(jì)合約銷售金額達(dá)226億元，銷售面積達(dá)到了279萬平方米，超越全年既定目標(biāo)228萬平方米22%。劉鵬飛對(duì)未來的房地產(chǎn)業(yè)非常有信心。

    在市場上表現(xiàn)謹(jǐn)慎的雅居樂，去年不僅以40多億元拿下廣州科學(xué)城前地王，更是同富力、碧桂園等企業(yè)組成民企聯(lián)盟，以255億元天價(jià)奪得廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目。對(duì)于255億元的天價(jià)，劉鵬飛認(rèn)為，大家只看到了總體價(jià)格，這不太客觀，應(yīng)該看到單獨(dú)的樓面價(jià)格。

    據(jù)悉，2009年該公司海南清水灣合約銷售額達(dá)64億元。此外，廣州中山凱茵新城合約銷售額約22億元，廣州雅居樂花園合約銷售額約20億元，南京雅居樂花園合約銷售額約20億元，惠州雅居樂白鷺湖合約銷售額約15億元。此外，劉鵬飛表示，明年僅廣州就有10個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開工。

富力地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事呂勁(博客)：

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制將越來越強(qiáng)

    在冷熱不均的復(fù)蘇中，富力地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事呂勁認(rèn)為要先做好自己的工作：“我們埋頭做自己的事情，好的地塊就埋頭做研究，埋頭籌資并且將項(xiàng)目拿下來?！彼J(rèn)為，經(jīng)過去年大的反復(fù)，全國的發(fā)展商，包括服務(wù)商以及觀點(diǎn)地產(chǎn)，大家都前進(jìn)了一大步，心態(tài)更健康，對(duì)行業(yè)發(fā)展的把握更透徹了，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制也有很大的提升。

    2007年，富力以40億元在佛山拿下地王，但又在去年下半年將地退還給政府。對(duì)此呂勁認(rèn)為，這塊地單從樓面地價(jià)看并不貴，但一家公司要獨(dú)立支撐，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，因此選擇了放棄。

    呂勁表示，目前中國很多杰出的企業(yè)、專家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家越來越多關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)，制造業(yè)、金融業(yè)以及煙草行業(yè)也開始要做地產(chǎn)了，地產(chǎn)業(yè)的競爭越來越激烈。但無論將來的形勢怎樣變化，業(yè)內(nèi)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制將越來越高。

    據(jù)悉，2009年年富力地產(chǎn)銷售收入約241.97億元，比2008年上漲了近五成。

"三面派"各執(zhí)一詞 2010房價(jià)走勢如何演繹

    一邊是健康的樓市基本面，2010結(jié)婚高峰年催生出大量剛性需求；另一邊是政策調(diào)控密集“先進(jìn)令”連出，顯示出不遏制高漲的房價(jià)誓不罷休之勢……對(duì)于今年上半年樓價(jià)走勢之爭一直沒有消停。但在瀏覽了所有的觀點(diǎn)之后，或許能厘出一幅更加全面的上海樓市走勢圖。

看空派：成交冷、審核難顯降價(jià)苗頭

理由一：中介成交量冷清久盤必跌

    交易稅優(yōu)惠取消、滬四條的出臺(tái)再加上公積金貸款的收緊，系列政策的出臺(tái)已影響了購房者尤其是投資客對(duì)后市的判斷，較直接的反應(yīng)就是在剛剛過去的元旦三天假期中中介冷清，購房者心理預(yù)期的改變使得交易的觀望氣氛愈加濃厚。

    記者注意到，相對(duì)位于石門路泰興路間的北京路段中介扎堆，又比鄰中高端樓盤國際麗都、一街區(qū)等，市口相對(duì)較好，近日吸引了一批位于昌平路、余姚路附近的中介。但由于沒有門店，中介們干脆露天擺攤。

    對(duì)此業(yè)內(nèi)人士分析,由于政策風(fēng)向變化及年尾淡季影響,12月乃至明年年初的成交下滑基本成定局。年底歲末,開發(fā)商忙著年終結(jié)賬、趕工,推出新盤較少,大多為舊盤推新貨,折扣優(yōu)惠不多,預(yù)計(jì)元旦至春節(jié)樓市都將比較冷清。

    “現(xiàn)在二手房交易的確出現(xiàn)萎縮。”加入德佑地產(chǎn)三個(gè)月的小徐告訴記者，“靜安區(qū)只有巴掌大，一手房也不那么多，接下來的確可能日子難過?！毙⌒毂硎荆屯轮荒芮诿愎ぷ鳎Ｍ軌虬踩斑^冬”。

理由二：銀行對(duì)二套房貸認(rèn)定更嚴(yán)

    去年年末，國家出臺(tái)了樓市新政旨在抑制投機(jī)投資；隨后，上海市也出臺(tái)相關(guān)政策明確收緊二套房貸，再加上公積金收緊，所有的新政都于1月1日起執(zhí)行。記者發(fā)現(xiàn)各大銀行對(duì)于二套房公積金貸款的資格認(rèn)定比過去嚴(yán)苛。

    此前上海并沒提及以當(dāng)?shù)厝司娣e作為限定改善需求的標(biāo)準(zhǔn)，不管套的情況，只要購購套屬普通自住房，都可以享受較優(yōu)惠的待遇。而此次新政明確“符合購房前人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明”。這一規(guī)定的直接影響就是，能夠享受優(yōu)惠政策的二套房數(shù)量大幅減少，對(duì)于抑制投資投機(jī)需求的作用顯著。

    另外，雖然目前公積金從緊帶來的影響還不大，值得注意的是，2010年的加息預(yù)期強(qiáng)烈，如果利率上升公積金較高可貸額縮水的影響就會(huì)比較大，以等額本息還款方式下貸款100萬元為例，假設(shè)夫妻雙方都有補(bǔ)充公積金且可貸80萬元，商業(yè)貸款20萬元，如果以目前的貸款利率不打七折即5.94%為例，月均還款差額就會(huì)達(dá)到200元以上，加息以后負(fù)擔(dān)更重。

理由三：部分特價(jià)房撼動(dòng)賣主心態(tài)

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