您的當前位置:海南房產網 - 搜游居 > 房產資訊 > 房產新聞 > 政府退出土地一級開發(fā) 或釋放萬億市場
政府退出土地一級開發(fā) 或釋放萬億市場
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 599 次
國土部的一紙規(guī)定,可能將釋放一塊巨大的市場。
國土資源部近日發(fā)文明確,各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。也就是說,土地一級開發(fā)將交由企業(yè)來做,政府將承擔“組織者”的角色。
根據(jù)北京市土地整理儲備的數(shù)據(jù),去年北京市用于土地儲備的投資超過1000億元,今年還將繼續(xù)加碼。對于企業(yè)來說,這個市場顯然十分龐大。
同時,多位業(yè)內人士還打消了市場的擔憂。他們認為,一級開發(fā)市場與二級市場越來越獨立,企業(yè)參與一級開發(fā),并不會推高地價。
北京今年土地儲備投入超千億
在土地收入占據(jù)地方財政收入大部分的情況下,土地儲備逐漸成為地方政府的重要工作。按照北京市土地整理儲備的計劃,今年北京市將投入超過1000億元的資金用于土地儲備,力爭到年底整理出4500公頃的熟地。
4500公頃的整理規(guī)模,遠超北京市歷年來的供地計劃。有業(yè)內人士分析,若算上各地的土地儲備開發(fā)規(guī)模,將釋放出一個萬億規(guī)模的市場。
中國房地產學會副會長陳國強向《每日經濟新聞》記者表示,土地一級開發(fā)是一個巨大的市場,但在2007年建立土地收儲制度后,往往由政府部門及其附屬企事業(yè)單位來操作,企業(yè)參與較少。
2007年,國土部、財政部和央行聯(lián)合印發(fā)的《土地儲備管理辦法》,規(guī)定土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動。
事實上,由于一級開發(fā)的利潤偏低,企業(yè)的動力并不足。按照北京市的規(guī)定,企業(yè)用自有資金進行土地一級開發(fā)的,規(guī)定利潤不超過8%;貸款進行一級開發(fā)的,利潤不超過2%。這遠遠低于“倒地”和“建房”的利潤。
據(jù)了解,企業(yè)從事一級開發(fā)的目的,多數(shù)在于獲得土地使用權,并進一步從事二級開發(fā)。但近些年,這兩個市場都在實行招拍掛運作,企業(yè)往往達不到這一目的。
陳國強表示,與建設保障房類似,盡管利潤偏低,但由于土地一級開發(fā)的風險遠低于房地產開發(fā),該市場仍對企業(yè)具有很大的吸引力。
企業(yè)分擔地方融資風險
事實上,企業(yè)從事土地一級開發(fā),并非沒有風險。“政府退出,將把地方融資平臺的風險轉嫁到企業(yè)身上。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭向《每日經濟新聞》記者表示。
楊紅旭表示,在今年6月收緊地方融資平臺后,不少地方面臨很大的資金風險。
土地融資是地方融資的重要部分。近年來,“獲得貸款—一級開發(fā)—推向二級市場—償還貸款”成為很多地方的土地融資模式,有觀點認為,這種方式在很大程度上起到了推高地價的作用。
同時,由于一級開發(fā)多由土地儲備部門及其下屬企業(yè)來操作,政府往往在評估時給予較高的估價,使其獲益。
楊紅旭表示,如果一級開發(fā)由企業(yè)操作,企業(yè)出于安全考慮,將進行系統(tǒng)的風險評估,這就在一定程度上分擔了地方融資平臺的風險。同時,銀行在發(fā)放貸款時也會考慮到風險,并予以控制。
而如果由地方政府下屬的城投公司來操作,風險則完全由政府承擔,一旦外部環(huán)境發(fā)生變化,資金安全將難以保障。
不會推高地價
不少業(yè)內人士擔心,土地一級開發(fā)采取市場化運作,會否推高地價?對此,陳國強表示,土地使用權出讓通過招拍掛的方式,較終的出讓價格遠高于一級開發(fā)成本。
一些從事過一級開發(fā)的企業(yè)向本報記者表示,在土地一級開發(fā)成本中,拆遷成本占據(jù)相當部分,企業(yè)在面對“釘子戶”時,往往由于缺乏行政權力而不得不接受其要價。
去年底,北京市出臺規(guī)定,要求土地拆遷按照市價進行補償。這也一度被認為可能成為地價上漲的推動力。
陳國強表示,市價補償是土地一級開發(fā)進行市場化運作的一種表現(xiàn),但如果規(guī)范操作的話,并不會大幅推高一級開發(fā)成本。
陳國強所指的“規(guī)范操作”,是建立在政府機構不會完全退出的前提下。事實上,按照北京市的操作方式,政府在一級開發(fā)中的作用是“主導開發(fā)”,即由政府作為開發(fā)主體投資,委托企業(yè)具體實施。
而在國土部的表述中,也僅強調國土資源部門“不得直接從事”土地一級市場開發(fā),而非完全退出。
“一級開發(fā)涉及到征地、拆遷、環(huán)評等很多問題,政府不可能完全退出。”楊紅旭向《每日經濟新聞》記者表示,政府的角色除了作為一個組織者,還會是一個監(jiān)督者。(來源:每日經濟新聞)
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 71862
- 2海南那么美哪里安家好? 65289
- 3一位北京老人在海南購房的真實感受 講的太好了! 64843
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57741
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57573
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56190
- 7在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居住? 50955
- 8轉載一位外地人在海南買房的血淚史 50948
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風景區(qū) 50812
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點? 50453
更多大家關注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣