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國土資源部:政府不得直接插手土地拆遷
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 493 次
昨天(9月16日),記者從國土資源部了解到,在9月10日召開的相關(guān)會(huì)議上,國土部明確提出,2011年3月底前,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤,各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)。
對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士表示,國土資源部提出的從明年4月開始,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將不再直接從事土地一級(jí)開發(fā)工作的規(guī)定,可以有效避免土地拆遷過程中的尋租現(xiàn)象。但是,一級(jí)開發(fā)中的拆遷部分到底由誰來操作至關(guān)重要,還有待國土部公布細(xì)則。
中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松在看過該通知后表示,我國不少地方確實(shí)存在土地一級(jí)開發(fā)完全由地方政府(土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu))壟斷的情況,在土地收購、儲(chǔ)備、開發(fā)的環(huán)節(jié)中,很容易滋生腐敗。
她舉例說,常見的情況是一二級(jí)聯(lián)動(dòng),就是政府與某開發(fā)企業(yè)達(dá)成協(xié)議,將土地一級(jí)開發(fā)交由其進(jìn)行,在該塊土地上市出讓后,無論地價(jià)多高,從事一級(jí)開發(fā)的企業(yè)都會(huì)購地,購地后政府再給予一定比例的返還。在這個(gè)過程中,不僅破壞了市場(chǎng)公平競爭,更容易滋事腐敗。
據(jù)了解,按照國土部、財(cái)政部和央行于2007年聯(lián)合印發(fā)的《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用。但一些土地儲(chǔ)備部門成立“城市建設(shè)開發(fā)投資公司”,進(jìn)行融資和一級(jí)開發(fā),即“政府行為,公司運(yùn)作”。
“一級(jí)開發(fā)中很重要的環(huán)節(jié)就是拆遷?!壁w松說,土地的一級(jí)開發(fā)包括地上物的拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施配套等內(nèi)容。國土部此次的通知中,并沒有明確說明土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不得從事哪些內(nèi)容。她個(gè)人認(rèn)為,如果將拆遷部分也交由開發(fā)企業(yè)來操作,可能會(huì)帶來更大的問題。
趙松說,在此前的土地一級(jí)開發(fā)中,不少拆遷是由開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的。其中部分企業(yè)為了能夠盡快完成拆遷,采取了暴力拆遷的手段。而由政府組織拆遷,就會(huì)在相當(dāng)程度上杜絕這樣的問題,對(duì)于被拆遷的人來說,更加公平。
中國房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長陳云峰則表示,在一級(jí)開發(fā)過程中,政府機(jī)構(gòu)的作用十分“微妙”。如果政府完全退出,企業(yè)將面臨開發(fā)成本和開發(fā)進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn);但如果政府直接操作,則不利于市場(chǎng)公平競爭。
上月,國土部公布了閑置土地名單,六成為政府原因?qū)е麻e置。據(jù)記者了解,其中不少土地就是因?yàn)橐患?jí)開發(fā)難以順利推進(jìn)所致。按照現(xiàn)行的規(guī)定,土地必須完成一級(jí)開發(fā)才能上市交易出讓。
記者注意到,在國土部的表述中,強(qiáng)調(diào)國土部門“不得直接從事”土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā),而非完全退出。但如何理解“不得直接從事”,一級(jí)開發(fā)中的拆遷部分到底該由誰來操作,國土部的相關(guān)通知并未給出明確答案,配套細(xì)則仍有待公布。
趙松說,她理解的國土部此次通知的含義應(yīng)該是,土地一級(jí)開發(fā)由政府主導(dǎo)或組織,其余部分由企業(yè)完成。雖然配套設(shè)施只是一級(jí)開發(fā)中很少的一部分,但利潤固定,開發(fā)企業(yè)應(yīng)該不會(huì)放棄這樣的機(jī)會(huì)。也有其他業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,政府機(jī)構(gòu)并不會(huì)完全退出一級(jí)開發(fā)市場(chǎng),而是采取北京國土局的操作方式,進(jìn)行“主導(dǎo)開發(fā)”。
去年底,北京市國土局宣布,土地一級(jí)開發(fā)將由政府作為開發(fā)主體投資,委托企業(yè)具體實(shí)施。北京市國土局局長魏成林曾表示,由政府主導(dǎo)的土地一級(jí)開發(fā),成本將比企業(yè)操作降低1/3。
按照北京市的規(guī)定,政府主導(dǎo)的土地一級(jí)開發(fā)模式為:政府向銀行爭取授信,獲得的貸款用作拆遷補(bǔ)償款,此后,受到委托的企業(yè)進(jìn)行土地整理,并根據(jù)區(qū)域規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展確定土地用途,通過市場(chǎng)公開出讓。
昨天,市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,他們尚未接到國土部的通知。但他們也從網(wǎng)上看到消息,如何實(shí)施還有待國土部進(jìn)一步明確。
國土部發(fā)出的通知指出,政府部門不得直接參與拆遷。這與新拆遷條例是否有關(guān)聯(lián)?昨天,北大法學(xué)院教授、曾參與上書廢止舊拆遷條例的姜明安說,二者應(yīng)有一定的關(guān)系。“在上書國務(wù)院時(shí),我們就提出,在商業(yè)性開發(fā)的拆遷中,政府就不要參與。政府一參與,無形中給老百姓很大的壓力,讓他覺得不管補(bǔ)償是否合適就應(yīng)該搬遷?!苯靼舱J(rèn)為,商業(yè)開發(fā)是市場(chǎng)行為,就應(yīng)該讓開發(fā)拆遷企業(yè)跟住戶去談,雙方談妥了就行。
姜明安表示,政府退出商業(yè)拆遷,對(duì)老百姓爭取、維護(hù)自身利益是有好處的。他認(rèn)為,涉及公眾利益的拆遷,政府還是要主導(dǎo),以保證效率。姜明安同時(shí)介紹,因涉及諸多矛盾,新拆遷條例何時(shí)出臺(tái)仍不確定。他和其余幾位學(xué)者在參加國務(wù)院法制辦和全國人大法工委的座談后,未再接到有關(guān)部門關(guān)于新拆遷條例討論的邀請(qǐng)。
(作者:翟烜)
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