二套房政策一直很嚴(yán)的背后

　　新年伊始，有關(guān)二套房頭付比例由40%上調(diào)至50%的傳聞從未停止。近日銀監(jiān)會(huì)回應(yīng)說，并未就二套房貸出臺(tái)新政策，對(duì)“頭付比例調(diào)高”的說法亦“不要誤傳”。昨天，國(guó)務(wù)院又正式下發(fā)通知，再次明確二套房頭付不低于40%。

　　政府部門兩次重申二套房貸款的頭付比例，可見對(duì)其非常重視。去年12月中旬，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出了“加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭”等要求。連續(xù)強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)政策，而且一次比一次嚴(yán)厲，意在校正業(yè)界對(duì)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在房地產(chǎn)政策上面的誤解與盲目樂觀。當(dāng)時(shí)有專家預(yù)計(jì)，二套房貸在2010年還要進(jìn)一步緊縮?？梢姡芾韺雍苊靼?，二套房貸是潘多拉魔盒，一旦松口，勢(shì)必助長(zhǎng)樓市投機(jī)，對(duì)金融系統(tǒng)造成實(shí)質(zhì)性的沖擊。

　　事實(shí)上，自央行與銀監(jiān)會(huì)就二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確立以來(lái)，針對(duì)投資投機(jī)行為的二套房貸從來(lái)就沒有放松過。

　　二套房貸的嚴(yán)格主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是利率相對(duì)于套房不僅不打折優(yōu)惠，而且要上浮10%以上；二是對(duì)于二套房貸的頭付比例規(guī)定不得低于40%。這個(gè)規(guī)定，在樓市瘋狂的2008年以前，在一定程度上抑制了樓市的投機(jī)行為。而且，政府出于金融安全的考量，即使在2008年樓市較低迷的時(shí)候，上自，下至地方，關(guān)于樓市調(diào)控的種種政策都被一一攻破，唯有二套房貸，至少在官方文件里，從來(lái)沒有放松過的跡象。

　　可見，收緊二套房貸，讓狂熱的房地產(chǎn)降溫，自上而下的監(jiān)管層心里都非常有數(shù)，這個(gè)政策絕不會(huì)輕易改變。這不僅是降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，更是在降低中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，如果始終陶醉在啤酒的泡沫里不能自拔，恐怕遲早要付出慘重的代價(jià)。

　　昨天（10日），國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。通知明確，對(duì)已利用貸款購(gòu)購(gòu)住房、又申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款頭付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。此外，已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，

　　通知要求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民頭次貸款購(gòu)購(gòu)普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。

　　另外，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)購(gòu)普通住房與非普通住房、頭次購(gòu)房與非頭次購(gòu)房的差別化稅收政策。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時(shí)，要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。

　　投機(jī)性購(gòu)房需求將被抑制

　　在備受關(guān)注的二套房貸款政策上，國(guó)務(wù)院再次重申了二套房貸款頭付比例不得低于40%，并且以家庭為認(rèn)定單位。這是對(duì)前期坊間傳聞“二套房貸款頭付比例將為50%”的否定。但二套房貸款執(zhí)行利率并未明確。財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究主任郭田勇表示，從中能夠明顯看出，新政的基調(diào)是對(duì)保障性需求繼續(xù)鼓勵(lì)，對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房需求進(jìn)行抑制，加大了差別化信貸政策執(zhí)行力度。

　　二套房貸利率將靈活掌握

　　中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰說，國(guó)辦這次發(fā)布的通知，更大的意義在于給了執(zhí)行單位銀行一個(gè)明確的態(tài)度，下一步需要看銀行今年制定的信貸政策如何執(zhí)行。據(jù)他所知，目前各大銀行還未制定出2010年的信貸政策。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究研究員廖英敏說：“嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，一方面明確了頭付比例，另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求?！?/P>

　　很愿意看到抑制投機(jī)性需求

　　“新的舉措肯定會(huì)迫使需求量下降。”北京某開發(fā)商表示，國(guó)辦此次發(fā)布的通知，以及前一階段相繼發(fā)布的房地產(chǎn)政策，指向非常明確，就是針對(duì)投資、投機(jī)性購(gòu)房的群體。這些政策肯定會(huì)達(dá)到遏制這些購(gòu)房群體的目的，從而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，或者說降低房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。對(duì)于即將出現(xiàn)的這種趨勢(shì)，他們其實(shí)很愿意看到。因?yàn)檫^快的增長(zhǎng)，對(duì)哪個(gè)行業(yè)來(lái)說，都不是好事，都會(huì)產(chǎn)生很大的風(fēng)險(xiǎn)。例如，房市過快增長(zhǎng)，就促使地價(jià)過快增長(zhǎng)，作為企業(yè)必須拿地才能發(fā)展，一旦房市低迷，而高昂的地價(jià)就得自己消化。所以，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)才讓企業(yè)長(zhǎng)久的發(fā)展。

　　改善性住房需求未提及

　　申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高端分析師李虹接受記者采訪時(shí)稱，此次通知內(nèi)容與業(yè)界預(yù)期一致，后續(xù)仍可能會(huì)有具體措施相繼出臺(tái)。整體來(lái)說政策表述很中性，但實(shí)際操作可能會(huì)非常靈活和寬松。

　　李虹稱，通知沒有提及“改善性住房需求”，盡管一些地方政府對(duì)“改善性住房需求”有界定，如上海市公積金管理在“貸款政策”中將家庭人均住房建筑面積33.4平方米作為改善型購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)全國(guó)來(lái)說差異化較大，仍有待進(jìn)一步明確。

　　短期內(nèi)征物業(yè)稅可能性小

　　專家認(rèn)為，通知強(qiáng)調(diào)“要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念”，但沒有明確提及物業(yè)稅，預(yù)計(jì)物業(yè)稅在短期內(nèi)開征的可能性非常小，但不排除在全國(guó)范圍內(nèi)“空轉(zhuǎn)”或在部分地區(qū)試點(diǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅。

　　房企應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售

　　通知規(guī)定，已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。

　　對(duì)此，宏源證券宏觀分析師杜征征表示，這體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)樓盤具體銷售事項(xiàng)的關(guān)注，有利于房地產(chǎn)銷售過程的透明化，消除某些開發(fā)商的自我炒作欺騙行為。

　　防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)

　　在國(guó)際金融危機(jī)的沖擊下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出異?；鸨┑膽B(tài)勢(shì)，對(duì)于境外“熱錢”具有極大的吸引力。

　　中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立表示，當(dāng)前在全球普遍低利率環(huán)境下，國(guó)際跨境資金短期流動(dòng)加劇，在歐美資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷的同時(shí)，新興市場(chǎng)這兩個(gè)領(lǐng)域價(jià)格不斷上漲，不斷吸引著“熱錢”的進(jìn)入。

　　通知明確提出，有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。

　　尹中立說：“預(yù)計(jì)今年海外熱錢會(huì)進(jìn)一步進(jìn)入新興市場(chǎng)國(guó)家的股市房市等領(lǐng)域，帶來(lái)這兩個(gè)領(lǐng)域的泡沫膨脹。國(guó)家正是基于這樣的擔(dān)憂，明確提出加強(qiáng)對(duì)跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防止境外‘熱錢’沖擊我國(guó)市場(chǎng)這樣的政策。”

　　探索辦法劍指“地王”頻出

　　2009年“地王”頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)土地招拍掛制度的爭(zhēng)議，在肯定其促進(jìn)土地市場(chǎng)公平交易的同時(shí)，這種“價(jià)高者得”的方式也引起詬病。

　　通知明確要求，各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。

　　對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究研究員廖英敏說：“探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法等一系列涉及土地市場(chǎng)的政策，一方面是防止‘地王’現(xiàn)象，另一方面是提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率?！?/P>

　　地方越權(quán)減免稅要清理糾正

　　通知明確要求，各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地區(qū)和城市要進(jìn)行督查。各省、自治區(qū)、直轄市也要加大對(duì)市、縣工作的指導(dǎo)力度，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，確保各項(xiàng)工作措施落到實(shí)處。

　　對(duì)此，一位不愿透露姓名的券商地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，通知提出要督查房?jī)r(jià)上漲過快的城市和地區(qū)，強(qiáng)調(diào)工作責(zé)任制，這在以往國(guó)務(wù)院下發(fā)的通知中較為罕見。

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