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二套房貸松綁有較大空間:頭付比例或迎5年來(lái)頭度下調(diào)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:華夏時(shí)報(bào) 閱讀 468 次
繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,二套房貸頭付比例有望迎來(lái)5年以來(lái)的頭度下調(diào)。
在今年兩會(huì)政府工作報(bào)告中, 總理明確提出,支持居民自住和改善性住房需求。同時(shí)將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”作為六大消費(fèi)支撐之一。
“預(yù)計(jì)接下來(lái)相關(guān)部委將會(huì)落實(shí),對(duì)已有的政策做出相應(yīng)調(diào)整,包括降低二套房貸頭付比例至五成,下調(diào)二套房貸款利率等,以及對(duì)改善性需求重新定義。”住建部政策研究副主任王玨林告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
對(duì)此,央行副行長(zhǎng)潘功勝在兩會(huì)期間公開(kāi)回應(yīng),央行已經(jīng)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸等是否需要放松進(jìn)行后期統(tǒng)計(jì),以及對(duì)影響進(jìn)行評(píng)估。
二套房貸調(diào)整預(yù)期高
一位 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,決策層在兩會(huì)期間釋放出的信號(hào),往往成為本年度政策指導(dǎo)方向。決策層明確表態(tài)支持改善性需求,意味著上半年放松二套房貸的可能性較大。
“通常是兩會(huì)后,由相關(guān)部委來(lái)具體落實(shí)政策。”王玨林向本報(bào)記者表示,目前市場(chǎng)庫(kù)存量較大,需要進(jìn)一步消化,應(yīng)增強(qiáng)消費(fèi)者購(gòu)房能力,即通過(guò)降低二套房頭付和利率來(lái)解決庫(kù)存問(wèn)題。
在2014年的兩會(huì)上,提出對(duì)房地產(chǎn)“分類(lèi)調(diào)控”的指導(dǎo)思想,暗示庫(kù)存較高的城市可自行決定是否放松調(diào)控,隨后幾個(gè)月,二三線城市地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況陸續(xù)放開(kāi)了限購(gòu),而一線城市仍在堅(jiān)守。
盡管去年地方政府在救市上不遺余力,圍繞取消限購(gòu)、稅費(fèi)補(bǔ)貼等方面大做文章,但效果卻并不明顯。截至目前,全國(guó)主要城市的庫(kù)存量依然徘徊在高位。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,支持改善性需求的提法在2009年之后都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò),目前政策口徑重回2009年,這預(yù)示著二套房貸有放松的可能。預(yù)計(jì)今年的政策主要著力點(diǎn)將是,各方特別是金融機(jī)構(gòu)對(duì)穩(wěn)定住房消費(fèi)需求提供支持。
“既然要保持市場(chǎng)平穩(wěn),房貸也應(yīng)具有靈活度,過(guò)去房?jī)r(jià)上漲時(shí),房貸可以收緊,那么在行情不好時(shí)也可以放松。”王玨林說(shuō)。
“今年房地產(chǎn)信貸政策改變的可能性還是比較大的”,央行某地方支行人士告訴記者,因?yàn)槟壳敖?jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂(lè)觀,企業(yè)借貸欲望不高,新興行業(yè)不能挑大梁,依舊是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占比大,而房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)占比仍較大,政府不會(huì)放棄對(duì)房地產(chǎn)的支持。
實(shí)際上,部分地方政府和房企,一直呼吁央行調(diào)整二套房貸款政策,希望央行在釋放改善性需求上有所行動(dòng)。去年9月底,央行南昌支行發(fā)布文件,進(jìn)一步支持放松房貸,二套房頭付從70%降到60%,這是頭個(gè)央行省會(huì)支行發(fā)文明確放松限貸;去年8月份,杭州市人民政府聯(lián)系央行杭州支行,要求降低套住房貸款的頭付比例,但至今尚未有動(dòng)作。
“我們預(yù)期二套房頭付比例降低的政策,將在上半年出臺(tái)。”長(zhǎng)沙某房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)告訴記者,二線城市的成交量尚未有明顯回升,市場(chǎng)沒(méi)有如政府期望的反彈。由于頭套置業(yè)者需求有限,促進(jìn)成交只能靠改善性需求,降低二套房頭付和利率,對(duì)改善性需求入市至關(guān)重要。
仍有較大松綁空間
在去年放松頭套房信貸的“9·30”新政后,四個(gè)一線城市率先回暖,此外,杭州、天津、武漢、長(zhǎng)沙、成都、重慶等城市在2014年四季度成交也有所回升。但進(jìn)入2015年,二三線城市再度感受到陣陣寒意。
“長(zhǎng)沙樓市仍是一潭死水”,長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者,房貸放松程度不明顯,對(duì)成交量的促進(jìn)有限,開(kāi)發(fā)商仍處在艱難的去庫(kù)存階段。
“鄂爾多斯樓市太慘淡,即便每平米一萬(wàn)元的成本,現(xiàn)在不論八千六千還是四千,都無(wú)人問(wèn)津。”一位熟悉鄂爾多斯的業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),由于以前價(jià)格泡沫和存量太大,在能源價(jià)格下跌后,該市的房地產(chǎn)業(yè)一蹶不振。
王玨林認(rèn)為,二套房頭付比例下調(diào)可能不會(huì)一步降到四成,央行會(huì)根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo),新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的目標(biāo),以及考慮銀行的風(fēng)險(xiǎn),來(lái)綜合衡量房地產(chǎn)貸款政策。
目前的二套房信貸政策始于2010年的房地產(chǎn)調(diào)控,并在隨后的幾年逐步收緊。
2010年1月,“國(guó)十一條”出臺(tái),要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,二套房貸款頭付款比例不得低于40%;當(dāng)年4月,“國(guó)十條”規(guī)定二套房頭付比例不得低于50%,房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸;2011年1月,力度的新“國(guó)八條”規(guī)定二套住房頭付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;2013年2月,新“國(guó)五條”進(jìn)一步加強(qiáng)了差別化住房信貸政策,北上廣深,以及廈門(mén)、武漢、南京、杭州等城市都將二套房頭付提高至七成。
自去年“9·30”新政以來(lái),央行已進(jìn)行兩次降息、一次降準(zhǔn),釋放了一定的流動(dòng)性,房企資金緊張程度得到緩解。上述央行某地方支行人士稱(chēng),考慮到這幾年社會(huì)融資規(guī)模中,直接融資比例越來(lái)越高,今年M2增速目標(biāo)實(shí)際上仍較為寬松,房地產(chǎn)信貸具有放松的空間。
中部某省發(fā)改委人士告訴記者,房地產(chǎn)救市政策是否出臺(tái),主要取決于房地產(chǎn)投資增速以及房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)是否回升,如果不明顯,政策還會(huì)繼續(xù)放松,地稅的一半以上是由房地產(chǎn)及相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈提供,加之新興產(chǎn)業(yè)的體量尚難對(duì)沖傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的收縮,房地產(chǎn)的地位仍舉足輕重。
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