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09年后調(diào)控嚴(yán)過(guò)07年房市將量?jī)r(jià)齊跌!

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:網(wǎng)易  閱讀 1449 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

  陳真誠(chéng):調(diào)控嚴(yán)過(guò)07年房市將量?jī)r(jià)齊跌

  調(diào)控政策密集連發(fā)出其不意化解市場(chǎng)預(yù)期行為的對(duì)沖

  自2009年12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定恢復(fù)房地產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅政策后,政府明顯改變了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度,并相繼密集出臺(tái)了包括金融、稅收、土地等在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。

  2009年12月14日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出,要抑制投資投機(jī)性購(gòu)房,遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。2009年12月27日, 總理接受新華社記者少有專(zhuān)訪,提出調(diào)控房地產(chǎn)的四項(xiàng)措施,強(qiáng)調(diào)要運(yùn)用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)控,穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格;要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,打擊捂盤(pán)惜售、占地不用、哄抬房?jī)r(jià)等違法犯罪的行為。

  在具體政策方面,在明確個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年之后,2009年12月17日,財(cái)政部、國(guó)土部等五部委聯(lián)合出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí),分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年,特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,頭次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款,不得參與新的土地出讓交易。此舉意在打擊開(kāi)發(fā)商囤地炒地。

  接著,2010年1月10日,國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,為2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了基調(diào),明確了2010年房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù):遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。該文件從土地到信貸,再到地方政府責(zé)任,詳細(xì)列出了11條措施,被國(guó)人稱(chēng)為“國(guó)十一條”?!皣?guó)十一條”強(qiáng)調(diào)了加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,明確指出:金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民頭次貸款購(gòu)購(gòu)普通自住房的同時(shí),要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理,合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。對(duì)已利用貸款購(gòu)購(gòu)住房、又申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款頭付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。值得注意的是,新政策去掉了改善性住房這個(gè)內(nèi)容,強(qiáng)化了打擊投資投機(jī)購(gòu)房的目的。此外還頭次提出了增加普通住宅用地供應(yīng),增加保障房和低價(jià)商品房的市場(chǎng)供應(yīng),并強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方政府的執(zhí)行責(zé)任??梢哉f(shuō),“國(guó)十一條”釋放了政府全面、深化房地產(chǎn)調(diào)控的信號(hào),也釋放了將繼續(xù)房地產(chǎn)金融調(diào)控的信號(hào),其威力也主要在釋放政府逆化此前的刺激政策、強(qiáng)化調(diào)控的信號(hào)作用,對(duì)打擊投資投機(jī)購(gòu)房、開(kāi)發(fā)商囤地炒地以及嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策等方面具有很強(qiáng)的針對(duì)性。

  其后,2010年央行工作會(huì)議上,央行表示,將在保持貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性、繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策同時(shí),有效管理通脹預(yù)期,嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策。這些說(shuō)明,房地產(chǎn)金融政策將是從緊的。

  隨之而來(lái)的是,2010年1月12日,中國(guó)人民銀行決定,從2010年1月18日起,上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是自2008年6月以來(lái),頭次再行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率,重啟金融調(diào)控。

  從已出臺(tái)的調(diào)控政策來(lái)看,真是密集連發(fā),而且常常出其不意,以化解市場(chǎng)預(yù)期行為對(duì)調(diào)控產(chǎn)生的對(duì)沖效應(yīng)。

  調(diào)控目標(biāo)明確還將深化

  國(guó)務(wù)院新聞辦公室于2010年1月13日舉行有六部委相關(guān)專(zhuān)業(yè)參加的新聞發(fā)布會(huì),向各界表達(dá)政府解決“執(zhí)行”房地產(chǎn)調(diào)控政策問(wèn)題的決心,落實(shí)各級(jí)地方政府的責(zé)任。由此來(lái)看,接下來(lái),至少在金融、土地等領(lǐng)域,政府還有可能繼續(xù)出臺(tái)政策或繼續(xù)強(qiáng)化調(diào)控的可能,并有督促地方政府清理所出臺(tái)的刺激或優(yōu)惠政策的可能。

  不難看出,與2007年那一輪調(diào)控相比,雖然表面上看起來(lái)要政策溫和些,而其實(shí)新一輪調(diào)控更為嚴(yán)厲。頭先,新一輪調(diào)控,具有明確的目的和針對(duì)性,凸顯出政府全面調(diào)控房地產(chǎn)的信號(hào)。其次,新一輪調(diào)控,不但幾乎可能用到的政策這次都可能用到,而且采取了調(diào)控政策密集連發(fā)、出其不意的策略,調(diào)控變得更加“聰明”。再則,從二套房貸政策等來(lái)看,新一輪調(diào)控的一些調(diào)控政策,可看成2007年那一輪調(diào)控政策的延續(xù)。尤其是,從取消改善性住房、規(guī)定開(kāi)發(fā)商拿地的頭付款比例不得低于全部土地出讓款的50%等政策,以及政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲的態(tài)度從“抑制”升級(jí)為“遏制”、將“捂盤(pán)惜售、占地不用、哄抬房?jī)r(jià)”等定性為“違法犯罪的行為”等方面來(lái)看,本文作者陳真誠(chéng)分析認(rèn)為,新一輪調(diào)控,實(shí)際上比2007年那一輪調(diào)控要嚴(yán)厲得多,政府的態(tài)度要堅(jiān)決得多。

  更要看到的是,當(dāng)前房?jī)r(jià)依然還在高位,試圖逆化政府的調(diào)控政策和調(diào)控精神的因素還大有所在,可能促使政府繼續(xù)出臺(tái)新的調(diào)控政策。

  一方面,目前的房?jī)r(jià)依然過(guò)高。2010年1月14日,國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布調(diào)查結(jié)果顯示,2009年12月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.8%,連續(xù)第七個(gè)月較上年同期上漲,漲幅比前一個(gè)月擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.5%,漲幅比前一個(gè)月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。而2009年11月,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.7%,創(chuàng)下2009年前11個(gè)月新高。比較歷史數(shù)據(jù)可知,2009年12月份,全國(guó)房?jī)r(jià)同比和環(huán)比增幅均超過(guò)了11月,是2009年房?jī)r(jià)漲幅的一個(gè)月份,也是約一年半以來(lái)的時(shí)間里房地產(chǎn)價(jià)格漲幅的一個(gè)月份。

  另一方面,較近還出現(xiàn)了一個(gè)案例。就在政府正展開(kāi)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的當(dāng)口,一些投資投機(jī)者依然在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)暴炒國(guó)際旅游島概念,一些地方政府官員可能也在以國(guó)際旅游島規(guī)劃提升的名義使出招數(shù)托市,明修棧道卻實(shí)際上在暗度陳倉(cāng)。目前海南這種暴炒房地產(chǎn)概念、房?jī)r(jià)非正常上漲、泡沫越積越大的現(xiàn)狀,使海南越來(lái)越象迪拜,可能導(dǎo)致國(guó)際旅游島這個(gè)美好的夢(mèng)想變成一些人炒作房地產(chǎn)夢(mèng)場(chǎng),使得政府批準(zhǔn)設(shè)立國(guó)際旅游島初衷被嚴(yán)重背離??梢哉f(shuō),政府正著力予以打擊的投資投機(jī)、捂盤(pán)惜售、占地不用、囤地囤房、哄抬房?jī)r(jià)等“違法犯罪的行為”,在目前的海南得到了集中體現(xiàn)。而且,從海南的現(xiàn)狀,可以看出目前市場(chǎng)上投資投機(jī)者和一些開(kāi)發(fā)企業(yè)、地方政府官員的現(xiàn)實(shí)心態(tài),可以看出一些人抵制政府調(diào)控或一些地方政府不落實(shí)執(zhí)行政府調(diào)控政策的縮影。海南這個(gè)典型案例,可能成為政府觀察市場(chǎng)心態(tài)和市場(chǎng)現(xiàn)狀的窗口,可能成為政府分析市場(chǎng)問(wèn)題或測(cè)試調(diào)控政策的典型樣本,可能成為政府醞釀下一步調(diào)控手段的參考依據(jù)。

  應(yīng)該說(shuō),基于目前的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)、調(diào)控效應(yīng)及種種跡象來(lái)看,接下來(lái),房地產(chǎn)調(diào)控還將深化:加息、繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整房貸的差別性利率,是肯定的;從嚴(yán)清算土地增殖稅、提高項(xiàng)目自有資本金比例、開(kāi)征物業(yè)稅或釋放明確消息等,是有可能的;關(guān)于二套房政策和打擊閑置土地的政策,可能從嚴(yán)執(zhí)行或進(jìn)一步收緊政策。

  可以預(yù)期的是,新一輪調(diào)控,將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)心態(tài)、房?jī)r(jià)預(yù)期、房地產(chǎn)預(yù)期形成有效打擊。今年,房地產(chǎn)市場(chǎng)將重回調(diào)整通道,房?jī)r(jià)將步入理性回調(diào)的通道。由于不少大中型開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)的資金壓力不大,因此,在早期,主要是成交量的變化,房?jī)r(jià)的變化要滯后。{$page$}

  八大因素致成交大幅下降

  對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)勢(shì)和調(diào)控制政策進(jìn)行深度分析可知,將主要有如下因素導(dǎo)致成交量大幅度下降:

  一是,現(xiàn)有的調(diào)控政策以及未來(lái)房地產(chǎn)政策將繼續(xù)從緊的預(yù)期,帶來(lái)市場(chǎng)心理和預(yù)期變化。

  二是,此前的市場(chǎng)有效需求被過(guò)度透支,將來(lái)將面臨階段性有效需求不足的問(wèn)題。

  三是,由于市場(chǎng)上投資投機(jī)購(gòu)房占比過(guò)高,使得市場(chǎng)已經(jīng)很敏感也很脆弱。投資投機(jī)者被政策“點(diǎn)殺”打擊,將大規(guī)模撤離市場(chǎng),就會(huì)帶來(lái)大幅度的成交量直接下降。

  四是,目前的房?jī)r(jià)確實(shí)過(guò)高,這幾年房?jī)r(jià)漲得也太多了,有自身調(diào)整的空間與需要。尤其要注意到的是,這輪調(diào)整,與2008年的調(diào)整,實(shí)際上屬于同一個(gè)調(diào)整周期,需要相對(duì)于2005、2006年前后房?jī)r(jià)來(lái)看漲幅。

  五是,保障性住房投資、建設(shè)力度加大,政府將大量提供保障住房、低價(jià)房,至少釋放的信號(hào)是這樣,給市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期帶來(lái)沖擊。

  六是,一些地區(qū),已經(jīng)規(guī)劃或開(kāi)建的新項(xiàng)目,將形成的供應(yīng)量不小,未來(lái)將面臨嚴(yán)重供大于求的問(wèn)題。

  七是,政策調(diào)控本身對(duì)市場(chǎng)將產(chǎn)生不小影響,其早期的主要作用是導(dǎo)致進(jìn)而加劇消費(fèi)者乃至開(kāi)發(fā)商觀望。

  八是,隨著時(shí)間推進(jìn),調(diào)控政策效應(yīng)累積發(fā)酵,成交量下降到一定時(shí)候之后,房?jī)r(jià)便會(huì)明顯下降。而房?jī)r(jià)一旦明顯下降,又可能加劇消費(fèi)者的觀望,使得成交持續(xù)低迷。此時(shí),本文作者陳真誠(chéng)分析認(rèn)為,一些開(kāi)發(fā)商,尤其是那些試圖利用市場(chǎng)調(diào)整來(lái)爭(zhēng)奪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的大型開(kāi)發(fā)商,和一些資金實(shí)力不夠的中小開(kāi)發(fā)商,可能會(huì)主動(dòng)降價(jià)銷(xiāo)售,或采取變相的促銷(xiāo)。

 

  各地市場(chǎng)冷清全年將量?jī)r(jià)齊降

  目前的現(xiàn)實(shí)情況是,各地市場(chǎng)非常寒冷,成交量已普遍下降。

  據(jù)媒體報(bào)道,在上海,受到新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的影響,房地產(chǎn)成交量明顯下滑。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2010年1月4日-10日,上海商品住宅新房成交量連續(xù)第四周環(huán)比下降,只有17萬(wàn)平方米,只相當(dāng)于2009年平均周成交量的47%。商品住宅新房的成交均價(jià)也下跌至17000元/平方米,降幅達(dá)16%。1月份的上半月,上海市成交新房住宅2690套,與12月上半月相比下降了53%。各價(jià)位段、各區(qū)域的新房成交量,全部下跌。除500—800萬(wàn)元價(jià)段的住宅成交量降幅為11%以外,其余各價(jià)格段成交量降幅均高達(dá)37%至70%。盧灣區(qū),甚至出現(xiàn)了半個(gè)月時(shí)間里新房零成交。成交均價(jià)為19993元/平方米,環(huán)比下降5%。此外,二手房市場(chǎng)成交也下降明顯。

  在北京,北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2010年1月上半月,北京市期房商品房簽約3471套,日均231套,較去年12月同期日均532套下降56.6%。北京市二手房市場(chǎng)總成交量、住宅成交量分別僅為5839套、5248套,相比12月上半月下跌幅度分別達(dá)到了72.2%及73.6%。

  在深圳,深圳市規(guī)劃國(guó)土委的新房成交數(shù)據(jù)顯示,2010年1月8日至14日,

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