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2003博鰲房地產(chǎn)論壇對話下半場
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 1015 次
宋娜:非常感謝上半場的幾位嘉賓,下來進行今晚對話的場,場的對話人有潘石屹、馮侖、范偉、包宗華。有請各位嘉賓上臺就座。
主持人:非常榮譽為大家主持下半場的精英對話,在上半場的時候,嘉賓們眾論我們國家因121帶來的行業(yè)政策的變遷,在政策變遷過程中對房地產(chǎn)所造成的影響及其中可能有的機會,下半場我們想多撈一點實地,講一些比較實際的東西,我們想請嘉賓主要講一下當銀行的錢拿不出來,或拿得比較少的時候,那么我們房地產(chǎn)業(yè)的錢從哪里來?我想請大家注意的是今天下半場的三位企業(yè)家跟下半場的三位老總有什么區(qū)別?一個是年青,個是他們是明企業(yè)家。上半場三位他們都是房地產(chǎn)業(yè)大宛,還有上半場三位都上過市,也在海外上市也在內(nèi)地上市,下半場這三位暫時沒上市,我們也知道像潘石屹先生,范偉先生他們的公司也在謀求在香港上市,北京制業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)成功了,你們還沒有成功,或說還沒有敲響那個鐘,原因是什么?因為上市是民營企業(yè)謀取資金非常有效的一個途徑。請潘先生先說吧?
潘石屹:上市去年年初我們準備在美國和香港兩地掛牌上市,主承銷商是高盛,較后高盛組織一個成效團,把我們所有工作做完以后問我一個問題,他說你別到美國上市了,因你這個小公司又不是中國石油中國電訊,你到香港上市,現(xiàn)在國際上都連在一起,只有你在香港上市的話美國的資金同樣可以到香港來購購,你到美國上市每半年還得跑美國一次,挺麻煩的。另外,整個香港的會計制度跟美國不一樣,你還得做兩套報表,花兩份錢。說你為什么要到美國上市,我說我得到美國上市,他說為什么呢?我說我到美國的研聯(lián)易所里面看了一下。美國聯(lián)易所有一個鐘,如當天誰要上市的話,誰可以敲這個鐘,如你不上市的話國家元頭克林頓,江澤民,朱镕基去了可以敲這個鐘,我說我就想敲這個鐘,所以我就想著到美國上市。
主持人:這是你的理想,不是吧?
潘石屹:不是,他們覺得這不會是一個理由吧,較后他們還是說服我了。我們決定就在香港上市,香港上市也是特別曲折,正好跟富地是前后腳,個碰到的我們的主承銷商是高盛,副主承銷商是MKSD,正在做著馬上要走的時候,中國電訊要上市,中國電訊的主承銷是MKSD,上路走了一半又回來了,說沒賣出去,得臨時跟國務(wù)院商量要怎樣調(diào)整價格,所以,作為MKSD如果要把中國電訊做砸了,以后別想做中國的生意,所以把我們放在一邊,竭盡全力去做中國的電訊,我們說我們先等一等吧,等完以后又要打仗了,打完以后又非典,所以耽誤到現(xiàn)在,當然這是一個過程,這里面有一個特別重要的問題,就是花了一年的時間,怎樣衡量上市公司,我認為衡量中國一個房地產(chǎn)公司不廣應(yīng)該按照他的土地儲備的多少去衡量,而應(yīng)該按照他的賺錢能力衡量,可這個給他們說就有點說不清楚,可我到今天為止還認為中國的房地產(chǎn)公司應(yīng)該按照賺錢能力去衡量它,不應(yīng)該按照土地儲備的量的多少,因在中國法律環(huán)境大量的土地儲備兩年內(nèi)不開發(fā)有可能被收走,承擔著一個被收走的法律風險我覺得是比較可怕的。
范偉:富地是今年2月份出去錄演的,選擇了一個不是非常好的時機也有一些巧合,因2月中旬開始錄演,結(jié)果是伊拉克戰(zhàn)爭3月初就開始打了,在錄演過程中布仁總統(tǒng)強硬宣稱戰(zhàn)爭一定要把,還發(fā)生了上百萬人世界各地反戰(zhàn)大游行,是一個比較重要的因素,那段時間國際資本市場的指數(shù)跌得很低,所以我們錄演過程中投資者對我們的反應(yīng)是說很喜歡這個公司,覺得這個管理團隊非常不錯。但是東西是好東西,但是現(xiàn)在的市道不是很好,能不能便宜一點?我們覺得對我們自己的公司有一個比較中肯的評價吧,我們堅持認為自己是一個能夠賺錢的公司,是一個能夠持續(xù)賺錢的公司,所以我們得我們這公司相應(yīng)有的價值,我們也不想這個東西賣不出去,削削價吧,賣掉算了,沒這個概念,所以在這樣一種環(huán)境下面,我們暫時擱置我們的計劃,但是,像今天大家都要討論一樣,作為房地產(chǎn)資金密集型的行業(yè)資本對于房地產(chǎn)企業(yè)擴大規(guī)模是非常重要的,所以我們公司還是在積極尋求上市的一個準備。除了上市外今天會議還討論了很多種資金融通的渠道,包括跟國外的資金合作,包括信托,我們這次上市錄演雖然較后沒有成功,但是也有很大的收獲,認識很多國外的大資金,我們錄演回來后他們陸續(xù)都來回訪我們,目前我們也跟其中的好多家保持密切的聯(lián)系,他們都希望進入上海的市場,非常希望我們作為他們在當?shù)氐暮献骰锇檫M行共同的操作,所以有失有得吧。
主持人:馮侖先生有沒有考慮過這個問題?
馮侖:這是中國人上市就像平勞模和閨女出嫁都好事,既然是好事不考慮是不對的,我們是這么一個做法,我們從前年在國內(nèi)A股市場上參與了一家公司,這間公司較近運轉(zhuǎn)得也比較正常。另外我們也比較注意包括小潘還有復(fù)地他們的做法,我們認為這中間我們應(yīng)該再加一個環(huán)節(jié),我現(xiàn)在的做法是在國內(nèi)試幕,今年會很快完成,股本我們原來是8億,現(xiàn)在會做到10億,完成后明年他們國際大行幫我們再安排國際試幕,經(jīng)過國際試幕后就會有國外大的戰(zhàn)略投資人進來,然后在兩三年過程中把公司的所有的管理、戰(zhàn)略、模式,已經(jīng)講給這些潛在的投資人聽,講三年,然后再直接上市,這樣的話,在國內(nèi)我們因為思路的原因,本身也按國際標準做,所以我們也請律師然后包括這些,就跟上市是一樣的,做完之后,我們有一個直接的結(jié)果,就是較近外國的一些資本、資金,包括銀行跟我們合作有實際性的開發(fā),我們相信鄰居所走過的路比較近,所以我們也看得比較多,對我們下一步走好及早地出嫁,能夠傍個大款,我還是有信心的,另外,大家說來說去是錢的問題,無非121文件錢不多了,原來說自己認為是大款,突然發(fā)現(xiàn)大貸款都是銀行的錢,所以傍大款的風險是傍大貸款,傍貸款還好,總比傍公款好,因公公款有法律風險,就是國有資產(chǎn)流失,傍貸款照樣還就行了,但更不利于,較要緊防的就是傍贓款,所以有很多傍大款的中學問也很多,所以我們現(xiàn)在覺得121以后錢不多時,有兩種想法,一種是學上海人,一種學東北人。東北這個地方當資源緊缺不行時就為,為匪為盜去搶,鋌而走險了。還有一個就是學上海人,空間有限的縮起來,于是又增加一倍,就5平米,我縮啊?我本來占的就少,一成5平米我一縮至少4平米空間可以活動,所以說減少欲望也是增加錢的一個辦法。因為名企業(yè)主要是欲望太多,所以錢一下子少了,如你適當看121文件,欲望一減少,馬上錢就多了。
主持人:如果既想做大同時又沒有這么多錢?
馮侖:你不要忘了,兒子不是長成爹的,他一定會慢慢長,做大是理想,但不要著急,站起來就是一米八。給你一個時間你一定能長大,在座的企業(yè)我想10年大部分都是,稍微長點10年,8年,我看今天介紹的,像任總還有紅豆是二十年的,但對于大企業(yè)要做大來說,二十年也是很短,所以大家還是太著急,然后由孫子熬爹,爹再熬成爺,爺再熬成太祖這就差不多了,一共要80年到100年。
主持人:馮總講了一個非常好的比喻,其實他講的做企業(yè)的心態(tài)是很重要的,這一輪遇到121可能會相當一部分地產(chǎn)人覺得恐慌的原因可能在于心態(tài)和環(huán)境下產(chǎn)生的落差,可能如果心態(tài)好的話做的準備多的話可能會轉(zhuǎn)化為一個契機,今天跟凌克先生聊的時候他就是借這個會推銷信托資金的意思,這就是一個潛在通道,剛才三位都談到上市去接觸很多的投資人,雖然直接融資通道沒打通,但大家各有所握,跟潘石屹閑聊時也說你們現(xiàn)在也在考慮從香港從海外借貸款,我還記得港元的貸款利率是按揭2.7,美元是3.0,可能比國內(nèi)還要便宜一些,這方面是有一個什么機會呢?
潘石屹:他說的這個概念有一點問題,我們這個周末要簽一個協(xié)議,是跟香港的兩家銀行,一家是永亨銀行,一家是叫東亞銀行,兩家銀行簽的是消費性的協(xié)議,就是按揭貸款協(xié)議,不是貸給我們房地產(chǎn)發(fā)展商的,是把我們房地產(chǎn)發(fā)展商項目考察完后貸給我們的客戶,按揭貸款一個是美元貸款的利息,一個是港幣利息,一個是2.7,一個是3.0都是比較低的,因今天談了房地產(chǎn)資金的事情,我覺得中國可能還是不要做太多的貸款比較好一點,貸款的比較多的話,中國市場的起伏是承擔著一個比較大的風險,從我們公司來講我較擔心的問題,就是跨幣銀行的存款量太高,一邊存款量很高,一邊我們的財務(wù)人員從銀行貸款,貸來款以后附著一個很高的利息,存款時人家給我們一個很低的利息,這樣的話就讓銀行做了生意了,雖然我們房地產(chǎn)辛辛苦苦掙的一些錢的話都給銀行打了工了,所以我覺得一個房地產(chǎn)企業(yè)貸款的比例應(yīng)該是一個比較低,尤其是把錢放在銀行里面作存款和現(xiàn)金,我往外花的時候,我覺得這是一種犯罪。
主持人:包會長你也是房地產(chǎn)界的前輩,我想有一個問題,你覺得就現(xiàn)在房地產(chǎn)大多數(shù)企業(yè),他們目前貸款的比例高不高?風險大不大,有多大?
包宗華:我講幾件事情,事情就是剛才張元端主席講了,我們中國房地產(chǎn)每一年承擔課題觀點來說,個針對當前地區(qū)新情況新問題,提出建議,關(guān)于金融問題,121文件的問題,我們也寫了一個報告,關(guān)于若干問題和我們的想法、態(tài)度應(yīng)該怎樣分析等等都有。這一次到博鰲來開會,我請示了部長,我寫了一些東西能不能講,他說你有又的東西我們都吸收了,但對外講立了一頭,站在矛盾之上,又能夠解決矛盾的問題,那個跟大家講,但打仗那事那些話你就別講了,作為我們中國房地產(chǎn)及住宅研究會一直作為一個獨立編的股份,每一年可以這樣講,在今年來經(jīng)常受到部長的表揚,因我們有些分析提出的問題和建議不是比較好的。件事情,剛才談到融資的事情,中國現(xiàn)在的存款是9萬億,你銀行存了9萬億的錢,你不把他貸出去,把它變成生存和建設(shè)的資金,促進國民經(jīng)濟的發(fā)展,放在那就變成死錢,這是的浪費,所以作為一個銀行,你應(yīng)該想辦法把融資。我們寫了一個很驚人的話,我們創(chuàng)世界記錄,我看世界上的商業(yè)銀行要存9萬億,我看
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