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海南房地產(chǎn)開發(fā)的“黃金時(shí)代”還能持續(xù)多久?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)  閱讀 1039 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  大批的開發(fā)商來到海南“淘金”,在他們看來,這是在海南開發(fā)房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”。

  他們,顯然和1993年經(jīng)歷過海南樓市泡沫的不是同一批人。

  揭秘較佳電子商務(wù)平臺(tái)秘聞!行情近期可能發(fā)現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)資金流向已發(fā)生巨變!主力資金正密謀全新布局!尺度、游戲規(guī)則、助興群眾高漲的情緒,開發(fā)商手里的“牌”就是一幅幅的土地,這張叫“海南”的桌子上聚集了大量的開發(fā)商。

  “圈地”運(yùn)動(dòng)

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),現(xiàn)在到海南省來的開發(fā)商有100多家。而較早進(jìn)入海南地產(chǎn)開發(fā)的大型企業(yè)是中糧集團(tuán),1995年,中糧集團(tuán)注資并控股亞龍灣公司。

  這一項(xiàng)目使中糧在現(xiàn)在的海南“賽場(chǎng)”上處于領(lǐng)跑地位。事實(shí)上,這塊土地在經(jīng)過數(shù)年的發(fā)酵之后,價(jià)格早已不可同日而語。尤其是在亞龍灣發(fā)展到今天的盛況時(shí)。這個(gè)項(xiàng)目,坐擁一線海景地,整整開發(fā)了16年,現(xiàn)在還在進(jìn)行二三線的土地開發(fā)。

  但中糧并不是海南的“地主”,有消息稱,海南航空集團(tuán)的下屬企業(yè)海航置業(yè),從2007年成立之后在海南瘋狂圈地,在海南18個(gè)市縣都有土地儲(chǔ)備。中信集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、富力地產(chǎn)、魯能置業(yè)這些進(jìn)駐海南比較早的“地主”,都牢牢占據(jù)著海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的大部分份額。

  有一組數(shù)據(jù)可以看出海南房地產(chǎn)開發(fā)的熱度:2008年,海南省全年房地產(chǎn)開發(fā)投資189.31億元,同比增長(zhǎng)48.4%。2009年,海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)316.63億元,而2008年海南省全年財(cái)政收入的總和為317.17億元。在2009年海南全省100多億的資金收入中,絕大部分來源于土地出讓金的收入。

  “這些囤地的開發(fā)商大部分是‘中字頭’的,而且囤地的時(shí)間都比較早,有一些是因歷史原因拿地,價(jià)格都非常低廉,所以很多企業(yè)都開始跟風(fēng),覺得來海南拿地有利可圖,這才導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè),甚至實(shí)業(yè)公司都跑來海南‘淘金’?!币患艺憬拈_發(fā)商對(duì)記者表示,他們也是看中海南巨大的開發(fā)空間,到三亞拿地開發(fā)。

  同樣,拿地面積大也是一個(gè)顯著的特征,以地產(chǎn)企業(yè)富力集團(tuán)為例,在海南土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過2萬畝,建筑面積超過200萬平方米。

  嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控,被“國(guó)際旅游島”的概念幾乎沖擊得無影無蹤。在這種特有的環(huán)境下,海南的樣本頗值得深思。

  一級(jí)開發(fā)權(quán)回收

  在海南開發(fā)房地產(chǎn)的利潤(rùn)之大也是許多開發(fā)商在國(guó)內(nèi)其他城市想象不到的,海南的拆遷成本之低廉,也是長(zhǎng)三角、珠三角城市所不可比的。

  記者采訪中了解到,海南一線的海岸線,都已經(jīng)出讓得差不多了,但是作為利益鏈較底層的農(nóng)民,他們只能拿到2萬元/畝的補(bǔ)償,有的甚至更低,很少有能拿到5萬元/畝的。記者了解到較低的賠償一畝只有6000元。

  這樣的海岸線被開發(fā)之后,出售的商品房可以賣到2萬元/平方米以上,較高的甚至已經(jīng)賣到10萬元/平方米,成本之低,利潤(rùn)之高,風(fēng)險(xiǎn)之小,幾乎可以笑傲其他地方。

  之前,為了解決土地開發(fā)缺錢的問題,海南引進(jìn)了不少島外開發(fā)商直接做土地一級(jí)開發(fā)。按照海南省有關(guān)政策,開發(fā)商較高可享受土地一級(jí)開發(fā)收益的70%。

  當(dāng)海南申請(qǐng)到“國(guó)際旅游島”之后,收回了土地一級(jí)開發(fā)權(quán)。保亭黎族苗族自治縣在收回一級(jí)開發(fā)權(quán)后成立了一家縣級(jí)開發(fā)公司。這并不被許多人看好,“比如很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,當(dāng)?shù)乜隙]有能力開發(fā),還是要找其他開發(fā)商合作,現(xiàn)在大部分開發(fā)商在海南都是直接去和當(dāng)?shù)卣勛约旱耐顿Y理念?!鄙鲜鲩_發(fā)商表示,關(guān)鍵是你的故事能否打動(dòng)當(dāng)?shù)卣?/P>

  這被許多專家視為海南現(xiàn)有土地模式的終結(jié)?!艾F(xiàn)在的問題不在于收回,而是很多大的開發(fā)商手中囤地不建,在一次政府會(huì)議中,海南的一位專業(yè)表示,現(xiàn)有的海岸線只開發(fā)了10%?!币晃徽块T的人士透露,其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止10%,甚至可以說,好的海岸線資源都出讓得差不多了,只是很多開發(fā)商都囤地在手中沒有開發(fā)而已。

  囤地,是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)上的開發(fā)商普遍通行的做法,只有這樣才能讓土地更值錢,不管是出讓還是自行開發(fā)。

  開發(fā)商的“黃金時(shí)代”在海南市場(chǎng)匆匆到來,幾乎已經(jīng)沒有人再提及1993年的那場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫,甚至有開發(fā)商認(rèn)為“泡沫”堆積多了就不是泡沫了。

  有一點(diǎn)可以肯定的是,在這個(gè)賭局中,海南政府部門和開發(fā)商的利益捆綁得更緊,對(duì)開發(fā)商要求的尺度也顯得更寬松,這當(dāng)然是吸引開發(fā)商接踵而來的重要原因。

  但是,這種只顧眼前利益的開發(fā)模式,還能持續(xù)多久?在海南建設(shè)國(guó)際旅游島的目標(biāo)前提下,相關(guān)政府部門為何對(duì)開發(fā)商在環(huán)境破壞方面沒有絲毫的約束?以犧牲環(huán)境為代價(jià)的海南開發(fā)到底還能走多遠(yuǎn)?

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