世界范圍內(nèi)發(fā)生過兩次的度假物業(yè)泡沫事件,一次發(fā)生在上世紀(jì)20年代的美國佛羅里達(dá),另一次則是發(fā)生在近期:的迪拜房產(chǎn)泡沫。迪拜在統(tǒng)治操縱下完成的房產(chǎn)繁榮與美國佛羅里達(dá)在經(jīng)濟(jì)繁榮下由集體樂觀情緒引發(fā)的泡沫雖然起源有所不同,但卻共同印證了房產(chǎn)泡沫的兩大規(guī)律:即泡沫的持續(xù)繁榮必須得到政府層面的支持以及寬松流動(dòng)性的支撐,而泡沫的破滅無論由全球危機(jī)或市場預(yù)期改變引發(fā),根源則在于流動(dòng)性支撐力的徹底消退。

　　與92-93年海南房地產(chǎn)泡沫明顯不同,全國富裕人群購購力是海南此輪的房價(jià)上漲背后較基礎(chǔ)的支撐力量。但我國的富裕人群高度集中在東南地區(qū)的省份,而此部分人群對海南冬季溫暖氣候環(huán)境的渴求度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于北方省份居民。換言之,愿意參與海南房地產(chǎn)市場投資的富裕家庭并沒有市場所一相情愿期望的那么多,在海南房價(jià)已被快速炒高后,后續(xù)接盤的動(dòng)力并不如市場預(yù)期般充足。

　　當(dāng)前三亞的房價(jià)水平已超越國內(nèi)主要大城市,也已經(jīng)超越迪拜、紐約、倫敦等國際大都市。我們認(rèn)為三亞房價(jià)短期內(nèi)將缺乏持續(xù)上漲的動(dòng)力。但房價(jià)的過度波動(dòng)將對政府后期的土地出讓不利,市場在目前的價(jià)格水平上維穩(wěn)是符合地方政府利益的較佳走勢。此外出于對上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業(yè)銀行在海南此輪房產(chǎn)上漲過程中較為謹(jǐn)慎,并未深度參與。因此即使未來由于國家貨幣政策的收縮帶來流動(dòng)性的收縮,其對海南房地產(chǎn)市場的影響也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于93年。

　　判斷海南房價(jià)短期內(nèi)也難以明顯回落。

　　93年房產(chǎn)泡沫破裂后,海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢,地方財(cái)政實(shí)力較弱。海南很多地區(qū)的政府都通過以土地代替現(xiàn)金支付的方式,吸引入大型開發(fā)商替政府興建市政道路等公共基礎(chǔ)設(shè)施。因此當(dāng)前海南的房地產(chǎn)市場格局當(dāng)中,市政規(guī)劃建設(shè)能力較強(qiáng)的全國型的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如魯能、以及與海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系緊密的企業(yè)如海航、農(nóng)墾集團(tuán)控制了較大規(guī)模的土地儲(chǔ)備。在海南本輪房價(jià)的快速上漲中,的獲益者實(shí)際正是這批先期以極低的成本進(jìn)入海南的地主型開發(fā)商

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