10月22日，央行決定救房市，并"勒令"各大銀行盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。這則消息猶如在死寂湖面中落下的一粒石子，在銀行和觀望的購(gòu)房者中間激起了一層層的"漣漪"。也讓購(gòu)房一族開(kāi)始關(guān)注如何選擇適合自己需求的房貸方式以及房貸銀行才是較佳的理財(cái)組合。

頭次購(gòu)房90平方米以下較劃算

央行自上個(gè)月22日出臺(tái)的新政明確規(guī)定，對(duì)于那些頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，其中并未提及"普通自住房"的面積標(biāo)準(zhǔn)。但從已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的農(nóng)行、建行、招行、交通銀行(601328)的細(xì)則中卻都不約而同地把90平方米作為判斷頭次購(gòu)房能否享受利率優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)。其中，建行、招行和交通銀行(601328)都只規(guī)定了"頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房頭付20％"，而農(nóng)行在普通自住房的基礎(chǔ)上又加上了改善型普通自住房，也就是說(shuō)改善型普通自住房也可享受20％的折扣和7折的利率優(yōu)惠。但由于各大銀行對(duì)于"改善型自住房"定義都在等待央行做出解釋?zhuān)虼耍鋵?shí)此次房貸細(xì)則變動(dòng)的受益者就是那些畢業(yè)工作不久有購(gòu)房欲望或是有婚房需求的剛性需求群體。

居民頭次購(gòu)房有兩種可能：普通住房和非普通住房?？v觀各家銀行細(xì)則，幾乎都提及普通住房購(gòu)購(gòu)的細(xì)則，對(duì)非普通住房的相關(guān)細(xì)則。記者只在農(nóng)行的細(xì)則中看見(jiàn)"借款人購(gòu)購(gòu)非普通住房的，即使是頭次購(gòu)房，頭付款比例原則上不低于25％"，其他行均未涉及。

財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行研究主任郭田勇認(rèn)為，在央行給出的新政策中，沒(méi)有對(duì)于普通住房做出規(guī)定性和可操作性的標(biāo)準(zhǔn)解釋?zhuān)虼耍壳皝?lái)看，從銀行所公布的細(xì)則內(nèi)容來(lái)分析，各大銀行似乎都不約而同地把90平方米作為了新的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

顯然，對(duì)于那些尚未置業(yè)的頭次購(gòu)房一族來(lái)說(shuō)，新細(xì)則將會(huì)有效地減少他們的觀望情緒。目前多數(shù)銀行的新細(xì)則都處于懸而未決當(dāng)中，但就廣東金融學(xué)院張友凱教授對(duì)理財(cái)周報(bào)記者透露的消息，在年底之前，各大銀行的細(xì)則將會(huì)較終塵埃落定。"目前的存貸利息差太小，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)無(wú)利可圖，他們都在等待11月CPI的情況，因?yàn)?1月CPI情況決定了年底之間再次降息的幅度的大小以及利率變動(dòng)的落實(shí)情況。"

根據(jù)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力不同選擇房貸產(chǎn)品

"對(duì)于那些初次購(gòu)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，大多是經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的年輕群體，其防范風(fēng)險(xiǎn)的能力都較差，因而在選擇房貸銀行時(shí)，應(yīng)當(dāng)更多的是考慮貸款銀行承諾的穩(wěn)妥性和所提供增值服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性。"中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理馬冀對(duì)理財(cái)周報(bào)記者表示，通常國(guó)有大銀行承諾的優(yōu)惠不會(huì)很多，但其所受的監(jiān)管也會(huì)更嚴(yán)緊，而相對(duì)而言，商業(yè)銀行推出的各類(lèi)房貸的優(yōu)惠組合種類(lèi)非常繁多，競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，其房貸組合也經(jīng)常具有金融投資性能，如深圳發(fā)展銀行推出的"氣球貸"， 招商銀行(600036)推出的"隨借隨還"等房貸套餐。"這些優(yōu)惠套餐其實(shí)潛藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)，不適合初次職業(yè)者。"馬冀說(shuō)。

而對(duì)于已具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且已完成了頭次購(gòu)房并希望再次投資性購(gòu)房的群體來(lái)說(shuō)，具有投資性的商業(yè)銀行的房貸套餐產(chǎn)品就顯然實(shí)惠得多。如招商銀行(600036)的"隨借隨還"，其是一個(gè)典型的具有綜合理財(cái)功能的房貸產(chǎn)品。比如要購(gòu)購(gòu)一套總價(jià)100萬(wàn)元的房產(chǎn)，從銀行貸款70萬(wàn)元，還掉30萬(wàn)元之后，只要去招行柜臺(tái)開(kāi)通"隨借隨還"功能，便能在急需用錢(qián)時(shí)，通過(guò)招行的網(wǎng)上銀行或電話銀行再把30萬(wàn)元借出來(lái)解急，而貸款利率還可按房貸合同簽訂時(shí)的利率執(zhí)行，享受到比普通商業(yè)貸款更為優(yōu)惠的利率。

"隨借"可限度地滿足貸款人對(duì)貸款手續(xù)的便捷性和資金使用及時(shí)性的需求，一般而言，購(gòu)車(chē)、裝修等大件消費(fèi)均可獲得貸款；客戶的再貸款額度將視其房產(chǎn)總價(jià)值而定，較高不超過(guò)房貸本身的授信額度，貸款利率則將根據(jù)具體的貸款用途而定。

另?yè)?jù)馬冀向理財(cái)周報(bào)記者透露，出于應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的需要，目前有好幾家銀行對(duì)于套房的房貸條件已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)。有些銀行甚至在三套以內(nèi)都可以享受7折利率，頭付兩成。另?yè)?jù)理財(cái)周報(bào)記者從中原地產(chǎn)中介分店了解到，如果購(gòu)購(gòu)的是套房及以上，較好去原貸款銀行以外的銀行貸款，這樣獲批上述優(yōu)惠申請(qǐng)的可能性會(huì)大一些。

直客式按揭辦理方式或?qū)⒐?jié)省更多費(fèi)用

按揭辦理方式有兩種：一種是由開(kāi)發(fā)商 ，按揭銀行也由開(kāi)發(fā)商指定，購(gòu)房者不能選擇銀行。另一種是直客式按揭，簽合同前，購(gòu)房者須先向招行提出申請(qǐng)，并找一擔(dān)保公司擔(dān)保,待銀行同意先墊付按揭部分的款項(xiàng)。

據(jù)民生銀行服務(wù)咨詢?nèi)藛T向理財(cái)周報(bào)記者介紹，直客式按揭與傳統(tǒng)的按揭方式相比，其的便利在于其不論是自行成交還是通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司撮合完成交易，均可以到銀行申請(qǐng)貸款，由銀行直接受理，不指定經(jīng)紀(jì)公司，中間環(huán)節(jié)少，完全免除律師費(fèi)用，因此大幅降低了購(gòu)房人的按揭成本。

以購(gòu)購(gòu)一套價(jià)值74.8萬(wàn)元的二手房為例，如果購(gòu)賣(mài)雙方同時(shí)到銀行申請(qǐng)辦理二手房按揭貸款，經(jīng)評(píng)估，價(jià)格為68.64萬(wàn)元，較高貸款成數(shù)可達(dá)到八成，借款人頭付19.8萬(wàn)元，其余55萬(wàn)元采用按揭方式，貸款期限30年。

　如果采用一般二手房貸方式，購(gòu)方需支付貸款 費(fèi)、律師費(fèi)等1.5萬(wàn)-1.6萬(wàn)元左右。如果采用銀行直客式二手房貸，購(gòu)方與賣(mài)方是自行成交，則上述1.6萬(wàn)元左右的費(fèi)用全部可免除。如果是通過(guò)中介撮合成交，也至少可以節(jié)約1萬(wàn)余元。

此外，購(gòu)房者還可以利用直客式按揭享受開(kāi)發(fā)商相應(yīng)的一次性付款的優(yōu)惠。招行工作人員透露，在獲得銀行先行墊付的款項(xiàng)后購(gòu)房者再告訴開(kāi)發(fā)商自己打算一次性付款，并讓開(kāi)發(fā)商給予一次性付款的折扣。這樣，在節(jié)省律師費(fèi)等中間環(huán)節(jié)后，就可以巧妙地利用銀行資源再次"獲利"。

另外，在某些銀行的直客式按揭服務(wù)中，對(duì)于符合公積金貼息標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房人，在銀行申請(qǐng)二手房貸款還可以享受公積金貸款利率水平的優(yōu)惠，使貸款利息降到較低。

　　　　　(作者： 孫迎娣)

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