10月22日，央行決定救房市，并"勒令"各大銀行盡快出臺實施細則。這則消息猶如在死寂湖面中落下的一粒石子，在銀行和觀望的購房者中間激起了一層層的"漣漪"。也讓購房一族開始關(guān)注如何選擇適合自己需求的房貸方式以及房貸銀行才是較佳的理財組合。

頭次購房90平方米以下較劃算

央行自上個月22日出臺的新政明確規(guī)定，對于那些頭次購購普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，其中并未提及"普通自住房"的面積標準。但從已經(jīng)出臺細則的農(nóng)行、建行、招行、交通銀行(601328)的細則中卻都不約而同地把90平方米作為判斷頭次購房能否享受利率優(yōu)惠的標準。其中，建行、招行和交通銀行(601328)都只規(guī)定了"頭次購購普通自住房頭付20％"，而農(nóng)行在普通自住房的基礎(chǔ)上又加上了改善型普通自住房，也就是說改善型普通自住房也可享受20％的折扣和7折的利率優(yōu)惠。但由于各大銀行對于"改善型自住房"定義都在等待央行做出解釋，因此，其實此次房貸細則變動的受益者就是那些畢業(yè)工作不久有購房欲望或是有婚房需求的剛性需求群體。

居民頭次購房有兩種可能：普通住房和非普通住房。縱觀各家銀行細則，幾乎都提及普通住房購購的細則，對非普通住房的相關(guān)細則。記者只在農(nóng)行的細則中看見"借款人購購非普通住房的，即使是頭次購房，頭付款比例原則上不低于25％"，其他行均未涉及。

財經(jīng)大學(xué)中國銀行研究主任郭田勇認為，在央行給出的新政策中，沒有對于普通住房做出規(guī)定性和可操作性的標準解釋，因此，目前來看，從銀行所公布的細則內(nèi)容來分析，各大銀行似乎都不約而同地把90平方米作為了新的判斷標準。

顯然，對于那些尚未置業(yè)的頭次購房一族來說，新細則將會有效地減少他們的觀望情緒。目前多數(shù)銀行的新細則都處于懸而未決當中，但就廣東金融學(xué)院張友凱教授對理財周報記者透露的消息，在年底之前，各大銀行的細則將會較終塵埃落定。"目前的存貸利息差太小，對于銀行來說無利可圖，他們都在等待11月CPI的情況，因為11月CPI情況決定了年底之間再次降息的幅度的大小以及利率變動的落實情況。"

根據(jù)承擔(dān)風(fēng)險能力不同選擇房貸產(chǎn)品

"對于那些初次購房的購房者來說，大多是經(jīng)濟實力一般的年輕群體，其防范風(fēng)險的能力都較差，因而在選擇房貸銀行時，應(yīng)當更多的是考慮貸款銀行承諾的穩(wěn)妥性和所提供增值服務(wù)的風(fēng)險性。"中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理馬冀對理財周報記者表示，通常國有大銀行承諾的優(yōu)惠不會很多，但其所受的監(jiān)管也會更嚴緊，而相對而言，商業(yè)銀行推出的各類房貸的優(yōu)惠組合種類非常繁多，競爭也很激烈，其房貸組合也經(jīng)常具有金融投資性能，如深圳發(fā)展銀行推出的"氣球貸"， 招商銀行(600036)推出的"隨借隨還"等房貸套餐。"這些優(yōu)惠套餐其實潛藏著較大的風(fēng)險，不適合初次職業(yè)者。"馬冀說。

而對于已具備一定經(jīng)濟實力且已完成了頭次購房并希望再次投資性購房的群體來說，具有投資性的商業(yè)銀行的房貸套餐產(chǎn)品就顯然實惠得多。如招商銀行(600036)的"隨借隨還"，其是一個典型的具有綜合理財功能的房貸產(chǎn)品。比如要購購一套總價100萬元的房產(chǎn)，從銀行貸款70萬元，還掉30萬元之后，只要去招行柜臺開通"隨借隨還"功能，便能在急需用錢時，通過招行的網(wǎng)上銀行或電話銀行再把30萬元借出來解急，而貸款利率還可按房貸合同簽訂時的利率執(zhí)行，享受到比普通商業(yè)貸款更為優(yōu)惠的利率。

"隨借"可限度地滿足貸款人對貸款手續(xù)的便捷性和資金使用及時性的需求，一般而言，購車、裝修等大件消費均可獲得貸款；客戶的再貸款額度將視其房產(chǎn)總價值而定，較高不超過房貸本身的授信額度，貸款利率則將根據(jù)具體的貸款用途而定。

另據(jù)馬冀向理財周報記者透露，出于應(yīng)對競爭的需要，目前有好幾家銀行對于套房的房貸條件已經(jīng)開始松動。有些銀行甚至在三套以內(nèi)都可以享受7折利率，頭付兩成。另據(jù)理財周報記者從中原地產(chǎn)中介分店了解到，如果購購的是套房及以上，較好去原貸款銀行以外的銀行貸款，這樣獲批上述優(yōu)惠申請的可能性會大一些。

直客式按揭辦理方式或?qū)⒐?jié)省更多費用

按揭辦理方式有兩種：一種是由開發(fā)商 ，按揭銀行也由開發(fā)商指定，購房者不能選擇銀行。另一種是直客式按揭，簽合同前，購房者須先向招行提出申請，并找一擔(dān)保公司擔(dān)保,待銀行同意先墊付按揭部分的款項。

據(jù)民生銀行服務(wù)咨詢?nèi)藛T向理財周報記者介紹，直客式按揭與傳統(tǒng)的按揭方式相比，其的便利在于其不論是自行成交還是通過經(jīng)紀公司撮合完成交易，均可以到銀行申請貸款，由銀行直接受理，不指定經(jīng)紀公司，中間環(huán)節(jié)少，完全免除律師費用，因此大幅降低了購房人的按揭成本。

以購購一套價值74.8萬元的二手房為例，如果購賣雙方同時到銀行申請辦理二手房按揭貸款，經(jīng)評估，價格為68.64萬元，較高貸款成數(shù)可達到八成，借款人頭付19.8萬元，其余55萬元采用按揭方式，貸款期限30年。

　如果采用一般二手房貸方式，購方需支付貸款 費、律師費等1.5萬-1.6萬元左右。如果采用銀行直客式二手房貸，購方與賣方是自行成交，則上述1.6萬元左右的費用全部可免除。如果是通過中介撮合成交，也至少可以節(jié)約1萬余元。

此外，購房者還可以利用直客式按揭享受開發(fā)商相應(yīng)的一次性付款的優(yōu)惠。招行工作人員透露，在獲得銀行先行墊付的款項后購房者再告訴開發(fā)商自己打算一次性付款，并讓開發(fā)商給予一次性付款的折扣。這樣，在節(jié)省律師費等中間環(huán)節(jié)后，就可以巧妙地利用銀行資源再次"獲利"。

另外，在某些銀行的直客式按揭服務(wù)中，對于符合公積金貼息標準的購房人，在銀行申請二手房貸款還可以享受公積金貸款利率水平的優(yōu)惠，使貸款利息降到較低。

　　　　　(作者： 孫迎娣)