事件來源：為合理調(diào)控貨幣信貸投放，穩(wěn)定通貨膨脹預期，中國人民銀行決定，自2007年8月 22日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0．27個百分點，由現(xiàn)行的3．33％提高到3．60％；一年期貸款基準利率上調(diào)0．18個百分點，由現(xiàn)行的6．84％提高到7．02％；其他各檔次存貸款基準利率也相應調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應上調(diào)0．09個百分點。

隨著央行利率不斷上調(diào)，老百姓所承受高額貸款越加沉重，而住房貸款再次成為各方關(guān)注的焦點。那么究竟在當前利率不斷上漲之時選擇哪一種貸款產(chǎn)品更適合購房者?哪種貸款方式又能給購房者帶來的優(yōu)惠?

張先生在北京已經(jīng)工作了3年，三年前，張先生大學畢業(yè)后留京工作，成為了一名事業(yè)單位的員工。2007年，他終于打算購購一套房產(chǎn)。經(jīng)過數(shù)月的精挑細選較終在酒仙橋地區(qū)購置一套房產(chǎn)，但是面對央行連續(xù)加息，張先生想選擇一種適合自己的房貸產(chǎn)品給自己節(jié)省一些費用。

針對目前市場中繁多貸款品種，21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場分析人士認為：目前公積金貸款相對其它商業(yè)貸款推出房貸品種優(yōu)勢明顯，如客戶具備申請公積金貸款的條件，完全可以考慮使用公積金貸款。

一、公積金相對商業(yè)貸款利率低、利息支出少

雖然公積金貸款利率此次上調(diào)，但是目前公積金貸款優(yōu)勢還是相對明顯的。我們以公積金等額本息計算的還款額作為參考與商貸的等額本息進行對比。

例：比如上面所說張先生購購的是酒仙橋地區(qū)一套總價為80萬房產(chǎn)，通過建設銀行貸款一筆30年40萬元貸款。

公積金與商業(yè)貸款還款對比表

(貸款額40萬元、期限30年、等額本息還款)

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貸款類型 月還款額 總還款額 支付利 總還款利息差(公積

息總額 金和商業(yè)貸款)

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公積金貸 2157.2元 776592元 376592元 126576元

款(5.04％)

元商業(yè)貸 2508.8元 903168元 503168元 126576元

款(6.426％)

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(21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域分部市場部提供)

21世紀布動產(chǎn)北京區(qū)域市場分析人士認為：通過表格可以看出，同樣貸款金額和還款年限，公積金貸款與商業(yè)貸款相比30年下來總還款利息能節(jié)省126576萬元利息。公積金貸款優(yōu)勢還是相對明顯的。

二、申請公積金條件介紹

1．具有完全民事行為能力的自然人；

2．有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；

3．須建立住房公積金賬戶12個月(含)以上，同時，足額正常繳存住房公積金12個月(含)以上，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)。

三、辦理公積金貸款流程

1．借款申請人到貸款經(jīng)辦部門或致電貸款經(jīng)辦部門進行住房公積金貸款咨詢，準備住房公積金貸款相關(guān)材料。

2．借款申請人到貸款經(jīng)辦部門辦理初審及相關(guān)評估，在領(lǐng)取了貸款經(jīng)辦部門開具的《抵押物評估通知單》后，借款申請人或委托代理人到北京住房公積金管理指定的評估機構(gòu)申請抵押物評估。

3．貸款經(jīng)辦部門工作人員會依據(jù)借款申請人提供的貸款所需材料及有關(guān)機構(gòu)的評估結(jié)果進行復審，然后約定雙方簽約時間。

4．借款申請人根據(jù)電話通知的面簽時間，持住房公積金貸款面簽所需材料到貸款經(jīng)辦部門辦理簽字手續(xù)。

5．在簽訂完《借款合同》后，銀行進行放款。

四、辦理公積金貸款所需資料

(1)新房

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材料名稱 規(guī)格及份數(shù)

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身份證或有效身份證明 復印件：5

戶口本頭頁、本人頁及變更頁 復印件：4

暫住證或有效居住證明 復印件：4

有效婚姻關(guān)系證明 復印件：4

收入證明 復印件：4

購房頭付款發(fā)票(收據(jù)) 復印件：2

購房合同(正本) 復印件：6

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(21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部提供)

(2)二手房：

二手房除了需要一手房提供的相關(guān)資料外，二手房賣方也需要提供：出售人(含財產(chǎn)共有人)身份證、戶口本(頭頁、本人頁、變更頁)，復印件5份；出售人結(jié)婚證或婚姻關(guān)系證明，復印件5份

五、辦理公積貸款注意事項

1．申請時借款人及所在單位已連續(xù)一年以上按時足額繳存住房公積金，且借款人及配偶未曾申請取得過公積金貸款或取得的公積金貸款已歸還完畢；

2．借款人需有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有相應的貸款償還能力；

選擇適合自己的信貸產(chǎn)品——商業(yè)貸款

由于公積金貸款在一定程度上的特殊限制，也直接導致目前能夠有條件享受這一政策的人數(shù)還是少數(shù)。

小王是去年剛畢業(yè)的大學生，由于單位的原因，單位一直沒有給他上公積金。雖然央行不斷的上調(diào)貸款利率，但是面臨著馬上結(jié)婚急需購房的困境，小王只好采用商業(yè)貸款。小王面對市場眾多的房貸產(chǎn)品，到底選擇哪種貸款產(chǎn)品呢?

21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場專業(yè)人士認為：目前除了房貸市場中等額本息、等額本金兩種傳統(tǒng)還款方式外，光大銀行固定利率；深發(fā)展的氣球帶、雙周供等房貸產(chǎn)品也日漸受到了客戶的青睞。

、等額本息和等額本金的本質(zhì)區(qū)別

目前，個人住房貸款的常見還款方式主要有兩種：等額本息還款法和等額本金還款法，這也是目前貸款客戶常選用的兩種方法。等額本息：本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。等額本金：本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減。二者的主要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負擔相對較多；后者又叫“遞減還款法”，每月本金相同，利息不同，前期還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負擔較少。

以一筆總額40萬元、期限30年的商業(yè)房貸為例(按較新利率6．426％)，采用等額本息還款法30年支付利息503168元；采用等額本金還款法30年支付利息386631元。同樣貸款年限、同樣還款金額30年下來采用等額本金比等額本息還款可以節(jié)省116537元。

等額本息和等額本金還款額對比表

(貸款額40萬元、期限30年、利率6．426％)

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還款方法 總還款額 支付利息 總還款利息差(等額

總額 本息－等額本金)

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等額本息 903168元 503168 116537元

等額本金 786631元 386631 116537元

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(21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域分部市場部提供)

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房貸產(chǎn)品 適合人群

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等額本息 收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，購房自住，

經(jīng)濟條件不允許前期投入過大，可以選

擇這種方式。

等額本金 這種方式很適合目前收入較高，但是已

經(jīng)預計到將來收入會減少的人群。

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(21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域分部市場部提供)

、浮動利率PK固定利率

1．短期貸款選擇固定利率目前較劃算

目前5年期以上浮動利率的優(yōu)惠利率為 6．426％；而目前光大銀行其中3年期、5年期和 10年期固定貸款優(yōu)惠利率分別為6．25％、6．40％、 6．56％。下面以貸款額50萬元，對比浮動利率與光大固定利率還款額的差別。

21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場分析人士認為；從上表可以看出，10年期的房貸，固定利率和浮動利率相差僅0．134％，采用固定利率，每月還款僅比浮動利率多34．2元，考慮到目前房地產(chǎn)市場的確存在過熱現(xiàn)象，政府加息可能性依然很大，因此，對于短期貸款者來說采用固定利率優(yōu)勢還是非常明顯。

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貸款50萬元 浮動利率與固定利率比較(享受優(yōu)惠利率)

浮動利率 固定利率

年限 利率 月還款額 總還款額 利率 月還款額 總還款額

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3年 6.12％ 15238元 548568元 6.25％ 15267元 549612元

5年 6.273％ 9730元 583800元 6.40％ 9759.6元 585576元

10年 6.426％ 5658.5元 679020元 6.56％ 5692.7元 683124元

3年期固定利率比浮動利率總還款額多：1044元

5年期固定利率比浮動利率總還款額多：1776元

10年期固定利率比浮動利率總還款額多：4104元

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固定利率和浮動利率優(yōu)劣勢比較

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固定利率 浮動利率

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含義 在貸款合同簽訂時即設定好固定的利率，不論 隨著借款人根據(jù)市場利

貸款期內(nèi)市場利率如何變動，借款人都按照固 率的變動不斷調(diào)整新的

定的利率支付利息 利率

優(yōu)勢 貸款期間利率保持不變，鎖定貸款成本，規(guī)避 市場利率下降時，浮動

利率風險 利率跟著下降

劣勢 如果在合同期內(nèi)市場利率下降，原有的貸款利 利率不斷上調(diào)，承擔利

率不會相應下

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