在上海律師行中，房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)正日益成為重要的業(yè)務(wù)類型之一。據(jù)了解，目前上海幾個(gè)大型的綜合律師事務(wù)所，房地產(chǎn)類法律業(yè)務(wù)均單獨(dú)分類，與金融、投資等類業(yè)務(wù)一樣，成為經(jīng)濟(jì)類法律業(yè)務(wù)的重頭

　 法律界人士透露，來自上海法院系統(tǒng)的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，2005年來自銀行系統(tǒng)的信貸糾紛占上海民商事案件的50%左右。而房貸引起的糾紛又與車貸、信用卡糾紛并列三大個(gè)人信貸糾紛之列?！叭绻麡鞘谐掷m(xù)低迷，我們估計(jì)更多的房貸壞賬將在上半年集中放量?！鄙虾Ｖ邢穆蓭熓聞?wù)所倪志剛律師向《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》介紹。

　 在上海律師行中，房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)正日益成為重要的業(yè)務(wù)類型之一。據(jù)了解，目前上海幾個(gè)大型的綜合律師事務(wù)所，房地產(chǎn)類法律業(yè)務(wù)均單獨(dú)分類，與金融、投資等類業(yè)務(wù)一樣，成為經(jīng)濟(jì)類法律業(yè)務(wù)的重頭。

　 專業(yè)人士認(rèn)為，面對(duì)日益復(fù)雜多樣的現(xiàn)實(shí)糾紛，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)還應(yīng)逐步完善。

房貸糾紛升溫

　 據(jù)2月13日中國(guó)人民銀行上海分部發(fā)布的《2005年上海金融運(yùn)行情況報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)顯示，上海銀行系統(tǒng)的房貸增量?jī)H為199.4億元，相比于2004年，房貸增量減少了83.6%。另一方面，銀行系統(tǒng)的房貸壞賬卻大增43.8%。

　 數(shù)據(jù)顯示，從去年宏觀調(diào)控之前的3月到去年12月，短短10個(gè)月，上海個(gè)人住房不良貸款余額增加了4.41億元，與之前積累了幾年的不良貸款余額相比增長(zhǎng)近43.8%，達(dá)到15.48億元。

　 專業(yè)人士介紹，對(duì)于壞賬的界定，一般是3個(gè)月以上逾期未還就會(huì)被認(rèn)定為逾期違約；半年以上未還，銀行就可能將其列入追討類貸款，行使抵押物處置權(quán)。追討不成的，會(huì)通過法律訴訟程序，以拍賣方式處置抵押物。拍賣價(jià)格不抵銀行貸款額的，余額還需要向購(gòu)房者繼續(xù)追討。而上海的違約的自然人客戶增加。個(gè)人住房不良貸款率達(dá)到0.58%，比去年3月末上升0.17個(gè)百分點(diǎn)。

　 壞賬增加，銀行通過法律手段追討壞賬的訴訟官司也在增加。

房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)增加

　 “現(xiàn)在，二手房見證法律服務(wù)已經(jīng)成為我們所重要的流水業(yè)務(wù)?！鄙虾Ｄ撤康禺a(chǎn)行業(yè)律師介紹。據(jù)了解，雖然每筆交易見證費(fèi)只有800元，但眾多律所已經(jīng)開始接手這項(xiàng)業(yè)務(wù)。“以前在市場(chǎng)好的時(shí)候，銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，本該有的法律見證環(huán)節(jié)被忽略了。但現(xiàn)在銀行風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)提高了，也開始把這項(xiàng)工作交給專業(yè)的律師事務(wù)所來做?！痹撀蓭煼Q。畢竟，要想徹底調(diào)查出申請(qǐng)人的現(xiàn)有物業(yè)情況、還款能力和還款信譽(yù)，并不像以前市場(chǎng)認(rèn)為的那樣簡(jiǎn)單。相關(guān)人士還指出，違約還貸增加并非是市場(chǎng)下調(diào)的必然結(jié)果，“如果銀行在上漲周期也能夠嚴(yán)格按照規(guī)定審核貸款資質(zhì)，目前的壞賬糾紛會(huì)少很多。”一位房地產(chǎn)金融人士稱。

　 除了這種流水業(yè)務(wù)外，房地產(chǎn)類的訴訟官司才是律師事務(wù)所的重頭業(yè)務(wù)。而其中大多數(shù)訴訟與銀行信貸有關(guān)。

　 “在較初一輪的信貸糾紛中，炒房人投資失敗無力還貸，惡意騙貸者居多?！蹦咧緞偡Q。其中，利用制度性政策惡意騙貸者開始增加。去年下半年，為降低銀行在處置不良資產(chǎn)方面的被動(dòng)性，較高人民法院修改了此前關(guān)于“套自住住宅不得拍賣”的規(guī)定，變“不得拍賣”為“有條件拍賣”，具體為“在裁定拍賣后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人6個(gè)月的寬限期”；“強(qiáng)制遷出時(shí)，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人提供臨時(shí)住房”。

　 然而，銀行和法律人士均表示，在執(zhí)行過程中，法院很難對(duì)這類人群實(shí)施強(qiáng)遷。而購(gòu)房者正是利用這一政策，惡意賴賬。法律人士舉例：某購(gòu)房者有四套住宅，當(dāng)其中一套出現(xiàn)訴訟時(shí)，他就把另外三套賣掉，使這套住宅成為“先進(jìn)自住”，從而規(guī)避處置。

　 “目前對(duì)銀行個(gè)貸來說，的風(fēng)險(xiǎn)不是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也不是金融風(fēng)險(xiǎn)，而是制度風(fēng)險(xiǎn)。”該人士稱。

相關(guān)法規(guī)逐步完善

　 壞賬訴訟增加后，并未真正成熟起來的房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)也開始逐步調(diào)整。

　 近日，中創(chuàng)律師事務(wù)所就打了上海例所謂“購(gòu)賣合同雖無效，但抵押合同卻有效”的案例。據(jù)了解，按傳統(tǒng)司法慣例，一旦房屋購(gòu)賣合同無效，在此購(gòu)賣合同基礎(chǔ)上產(chǎn)生的抵押貸款合同也就相應(yīng)無效。但實(shí)際上，相關(guān)律師提醒：如果某房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人將房子賣給了一個(gè)投資者，一旦這種購(gòu)賣被證實(shí)無效，銀行要找的還款人不是騙了錢的投資人，而是原始產(chǎn)權(quán)人。

　 再比如，由于對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)階段性擔(dān)保的法律認(rèn)定并不明確，一旦銀行將中介公司告上法庭，按照目前的法律依據(jù)，大部分中介將承擔(dān)賠償責(zé)任。

　 專家介紹，中介承擔(dān)的這種“連帶責(zé)任擔(dān)?！逼谙奘侵纲J款發(fā)放之日起，至借款人權(quán)證(即產(chǎn)權(quán)證)交銀行核對(duì)無誤，及抵押物他項(xiàng)權(quán)利證明(即擔(dān)保協(xié)議)交銀行置管之日止。中介需要做的兩個(gè)工作缺一不可。如果中介只是將擔(dān)保協(xié)議交給了銀行，而沒有將產(chǎn)權(quán)證交銀行核對(duì)，銀行就可以認(rèn)定擔(dān)保期沒有結(jié)束。一旦出現(xiàn)壞賬，中介難脫擔(dān)保責(zé)任。“為了維護(hù)中介的利益，相關(guān)法規(guī)有可能需要做些修改?！狈扇耸糠Q。

　 可見，當(dāng)房地產(chǎn)領(lǐng)域從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)，法律的價(jià)值尺度也在修正?！氨热缫酝?，法律主要是從百姓的居住利益出發(fā)，保護(hù)靜態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)。而隨著不動(dòng)產(chǎn)投資交易的頻繁，法律價(jià)值可能傾向于保護(hù)交易安全，節(jié)約交易成本?！蹦咧緞偡Q。而通過越來越多的案例實(shí)踐，無論是律師、法官，還是市場(chǎng)投資者與產(chǎn)權(quán)人，都在不斷適應(yīng)這種改變。

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