根據(jù)現(xiàn)行房貸政策，貸款利率實(shí)行每年一調(diào)的方式。不少借款人擔(dān)心明年利率上漲后，還款壓力增加，所以，臨近年底了，很多借款人都在考慮提前還款。但到底怎樣提前還款才合算？或者，要不要提前還款？這些問題讓大多數(shù)借款人感到迷惑。記者為此請教了銀行房貸專家。

要不要提前還款

提前還款的目的是為了節(jié)省利息的支出，但房貸專家指出，提前還款并不是都能節(jié)省利息的。比如，你的還款期限還沒有超過一年，那么銀行就要收取一定的違約金，這樣，反而不合算。應(yīng)該等到還款期滿一年后再提前還款。

還款快要到期的客戶，由于剩余的本金已經(jīng)很少了，即便利率上調(diào)，增加的利息也是很少的。比如借款為10年期，現(xiàn)在已經(jīng)還了八九年了，就沒有必要急于提前還款。

有投資計(jì)劃的客戶也不應(yīng)該著急提前還款。有些借款人一旦手上有余錢就拿來提前還貸，碰上好的投資項(xiàng)目卻又需要貸款，而經(jīng)營性貸款利率要比房貸高，辦理起來也比較麻煩。房貸專家建議，在提前還貸前，借款人較好考慮清楚近期有無投資計(jì)劃。如果手上有好的投資項(xiàng)目，收益率可能夠超過房貸利率，就應(yīng)該考慮投資，而不是急著還款。

選哪種還款方式

如果借款人決定要提前還款，就要面臨如何選擇還款方式的問題。銀行房貸專家介紹說，除了少部分借款人會提前還清全部貸款外，大多數(shù)借款人都是提前歸還部分貸款。提前全部還清剩余貸款當(dāng)然較省利息，但這要求還款人有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。部分提前還款相對比較復(fù)雜，目前，銀行一般有兩種方式供借款人選擇：

剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。

剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。

舉例來說，如果一位借款人2003年向銀行借貸10年期商業(yè)性貸款35萬元。次還款時(shí)間為2003年11月，提前還款時(shí)間為2005年11月份。

方式一：一次性還清所有貸款該借款人原月還款額為3719元，在這種提前還款方式下，2005年11月，當(dāng)月一次還款294563元，則可以節(jié)省利息支出62474元。

方式二：部分提前還款，月還款額不變，縮短還款期限

在這種提前還款方式下，2005年11月，當(dāng)月一次還款153719元（其中3719元為當(dāng)月應(yīng)還款額），下月起月供仍為3719元，則新的較后還款期為2009年3月，節(jié)省利息支出51048元。

方式三：部分提前還款，減少月還款額，還款期限不變

在這種提前還款方式下，2005年11月，當(dāng)月一次還款153719元（其中3719元為當(dāng)月應(yīng)還款額），下月起月還款額為1770元，至較后還款期2013年10月，則可以節(jié)省利息支出33385元。

通過上述個(gè)案，房貸專家提醒借款人，選擇不同的方式節(jié)省的利息支出是不同的，一次性提前還清節(jié)省的利息較多。在部分提前還款方式中，縮短還款期限節(jié)省的利息較多，還款期限不變節(jié)省的利息相對較少。

此外，部分銀行還允許將每月還款額減少，同時(shí)縮短還款期限，或者改變原還款方式，例如由等額本息換成等額本金還款方式。借款人如何選擇呢？房貸專家介紹說，可以掌握這樣一個(gè)原則，還款的期限越短，每月還款的金額越多，節(jié)省的利息也就越多。但在決定之前，借款人還要結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、以及未來的收入變化、資金需求等情況，進(jìn)行綜合考慮。

購房金算盤

本期案例：楊浦內(nèi)環(huán)自住房

本成交案例坐落于楊浦區(qū)中山北二路99弄，為一套兩室兩廳一衛(wèi)的房子，面積83平方米，成交價(jià)格為81萬元。購家選擇一次性付款。

區(qū)域分析：該案例地處五角場板塊，處于楊浦區(qū)的內(nèi)環(huán)區(qū)域。黃山路和中山北二路兩條主干道周邊聚集了大量的中高端樓盤。該區(qū)域離五角場商圈相對比較近，樓盤的價(jià)格相對也較適中。

投資分析：由于前兩年人們對五角場板塊的期望值很高，大量的投資者和自住客來此置業(yè)，過度投資使房價(jià)上漲過快，所以今年調(diào)控政策一出來，五角場的價(jià)格隨即出現(xiàn)較大的波動。尤其在4月到8月間，樓價(jià)從1．2萬元／平方米的高位急劇下滑，落差很大?？傮w2000元／平方米的降幅吸引了不少自住客紛紛入市，區(qū)域成交逐漸開始活躍。進(jìn)入十月后，房價(jià)下降的趨勢雖逐漸放緩，仍吸引了很多的動遷居民前來購房:小面積、單價(jià)在1萬元左右的單元尤其受到青睞。

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