近日，在中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)召開的“商品房銷售模式研討會(huì)”上，多數(shù)專家認(rèn)為，應(yīng)取消不合理的房貸強(qiáng)制保險(xiǎn)；消費(fèi)者提前償還房貸不違約，銀行收取違約金不合法。

焦點(diǎn)一：房貸強(qiáng)制險(xiǎn)和律師費(fèi)是否應(yīng)取消

正方觀點(diǎn)1：銀行應(yīng)為房貸險(xiǎn)埋單

中消協(xié)副秘書長(zhǎng)武高漢和多數(shù)與會(huì)專家建議，取消不合理的房貸強(qiáng)制保險(xiǎn)，修改、完善現(xiàn)行房貸保險(xiǎn)制度，房貸風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由銀行、開發(fā)商與購(gòu)房者共擔(dān)房貸風(fēng)險(xiǎn)。

北京隆安律師事務(wù)所陳旭律師認(rèn)為，央行規(guī)定的貸款購(gòu)房人要對(duì)其抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)是不妥的。將房屋作為抵押物給銀行，而銀行要求貸款人對(duì)抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)，銀行已不存在任何風(fēng)險(xiǎn)了，每個(gè)月都從貸款人那里獲得了利息收入。銀行的利息收入中其實(shí)已包含了其運(yùn)營(yíng)成本(包括保險(xiǎn)收入)。一旦購(gòu)房者還不起貸款，銀行還有對(duì)購(gòu)房者所購(gòu)房屋抵押物的擔(dān)保。如果銀行擔(dān)心“抵押物因自然災(zāi)害消失”，這種保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)該由銀行進(jìn)行再保險(xiǎn)，而不應(yīng)再把這個(gè)保險(xiǎn)費(fèi)強(qiáng)加在保險(xiǎn)人身上。強(qiáng)制消費(fèi)者交保險(xiǎn)費(fèi)、請(qǐng)律師審查消費(fèi)者資格而收取的律師費(fèi)，實(shí)際上是銀行將自身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到貸款人身上。

正方觀點(diǎn)2：房貸險(xiǎn)保費(fèi)計(jì)算方法有誤

一些專家對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)以總房?jī)r(jià)為基數(shù)的計(jì)算方法也提出了質(zhì)疑。

房貸律師費(fèi)一般為申請(qǐng)貸款的3‰，保險(xiǎn)費(fèi)為總房?jī)r(jià)×費(fèi)用系數(shù)×貸款年限(相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的5‰)。如消費(fèi)者購(gòu)一套房子為50萬(wàn)元，但只從銀行貸款30萬(wàn)元，而銀行卻要求對(duì)50萬(wàn)元的抵押物進(jìn)行全部保險(xiǎn)，這是極不合理的。

正方觀點(diǎn)3：房貸險(xiǎn)受益人不應(yīng)是銀行

一些專家還指出，銀行方面指定房貸險(xiǎn)受益人為銀行也是不合理的，明顯違背了《保險(xiǎn)法》的精神。銀行方面規(guī)定由消費(fèi)者出資繳納的保險(xiǎn)受益人必須填寫為銀行。那么，消費(fèi)者會(huì)說(shuō)：我繳納保費(fèi)，受益人為什么不是我呢？銀行卻說(shuō)：銀行比較誠(chéng)信，單個(gè)消費(fèi)者不誠(chéng)信。

反方觀點(diǎn)1：銀行房貸險(xiǎn)保障購(gòu)房者利益

銀行方面有關(guān)人士表示，房貸險(xiǎn)是對(duì)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的控制，也是對(duì)客戶利益的保障。若購(gòu)房者沒(méi)有投保房貸險(xiǎn)，當(dāng)房屋交付或購(gòu)房者發(fā)生意外時(shí)，也會(huì)損害購(gòu)房者的利益。但房貸險(xiǎn)是強(qiáng)制還是自愿是可以商榷的。

反方觀點(diǎn)2：需要資金就得履行銀行條款

也有專家說(shuō)，誰(shuí)為房貸險(xiǎn)埋單并不重要。即使房貸險(xiǎn)由銀行埋單又如何呢？銀行還是會(huì)通過(guò)利率等各種方式，將房貸險(xiǎn)的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。

還有人認(rèn)為，在銀行承擔(dān)了大量個(gè)人按揭貸款過(guò)程中，銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的可能性在增加。

焦點(diǎn)二：提前還房貸是否應(yīng)收取違約金

正方觀點(diǎn)1：鼓勵(lì)提前還貸符合國(guó)際慣例

“提前還房貸”一直被認(rèn)為是信譽(yù)良好的行為，而在銀行卻遭到了紅牌警告。央行將于明年開始執(zhí)行新利率，不少消費(fèi)者因升息而提前還清房貸。上海工、農(nóng)、中、建等8家銀行就對(duì)提前還房貸的“違約”行為進(jìn)行“懲罰”，收取違約金。目前，盡管北京的銀行還未實(shí)行這一“懲罰”措施，但也正在醞釀之中。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所研究員、所長(zhǎng)助理劉俊海教授說(shuō)：“鼓勵(lì)消費(fèi)者提前還貸符合國(guó)際慣例，有助于消費(fèi)者調(diào)整自己的家庭理財(cái)計(jì)劃，有助于從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度激發(fā)消費(fèi)者信貸消費(fèi)的熱情。如果消費(fèi)者提前還貸還被征收違約金的話，消費(fèi)者以后就不愿意使用消費(fèi)信貸方式了。”

正方觀點(diǎn)2：銀行單方收違約金不合法

中消協(xié)副秘書長(zhǎng)武高漢說(shuō)：“消費(fèi)者提前還貸不是違約，而是一種積極誠(chéng)信的履約行為。”他指出，提前還房貸是否構(gòu)成違約主要看合同約定，而目前多數(shù)合同中并無(wú)此項(xiàng)約定。而銀行在合同約定之后，單方面收取違約金是不合法的。因政策調(diào)整導(dǎo)致的提前還貸不應(yīng)收取違約金，商業(yè)銀行不能以格式條款對(duì)這種提前還貸行為加以限制，這種格式合同應(yīng)視為無(wú)效。銀行采取行業(yè)聯(lián)盟的壟斷方式，統(tǒng)一收取違約金也是違法的。

反方觀點(diǎn)提前還貸打亂銀行部署

銀行方面則表示，因升息而帶動(dòng)的提前還貸使銀行受到不小的壓力，房貸業(yè)務(wù)屬于銀行的中長(zhǎng)期貸款業(yè)務(wù)，購(gòu)房者提前還貸打亂了銀行原有的資金安排及期限等計(jì)劃，要抵御這種變化是需要成本的。銀行收取提前還貸違約金在所難免。

　　　　　(作者：焦艷玲)

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