“去海外購房的購房者形形色色，有私營企業(yè)家，有子女在外留學(xué)的學(xué)生家長，也有專業(yè)的投資者，不過，八成海外購房者沒有看到房子就購房。”梁健立認(rèn)為，相當(dāng)一部分人把在海外購房當(dāng)作單純的投資行為，因此很少到當(dāng)?shù)貙?shí)地考察就出手購購。

　中國購房者較愛六國

中國購房者較喜愛的國家依次是加拿大、澳大利亞、美國、新加坡、英國、德國。不過，許多購房者對這些國家房地產(chǎn)稅收政策卻不盡了解。

新加坡是除了中國之外，先進(jìn)一個使用簡體中文字作為日常通用語言文字的國家。外國人和新加坡人享受同樣的貸款政策和程序。加拿大稅率是全球稅，購房者即使加入加拿大國籍，在中國做生意也是要向加拿大政府報稅。在澳大利亞，購房者購房的增值部分稅收都可以通過房屋折舊，比如中國至澳洲看房機(jī)票、房屋貸款利息、租賃所交各項稅費(fèi)來抵扣增值部分稅收。即使在歐洲，如果投資倫敦，4%的回報率就可以接受；但如果在德國投資，回報率能在7%以上。

比日本人更在意價格

不過，梁健立表示，日本當(dāng)年主要是以公司的形式赴海外購房，而中國主要是個人購房，個人購房規(guī)模不大、風(fēng)險把控能力高于企業(yè)。此外，與日本人當(dāng)年購房不看價格完全不同的是，中國購房者對于樓盤價格比較在意。

并不是所以的投資客都對海外房產(chǎn)情有獨(dú)鐘。今年韓國濟(jì)州島搞國際度假旅游區(qū)，外國人投資50萬美元即可獲得恒久居留權(quán)。北京浙江企業(yè)商會副會長陳俊曾兩次受邀，去考察酒店式公寓項目。到那里，一聽周圍人口音，“95%都是浙江人”。

不過，海外便宜的價格沒令陳俊動心，“畢竟是國外，萬一有糾紛，一打就是國際官司。再說國外購房拉動的是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，錢干嘛讓外國人賺？”

　-專家提醒

除了不太熟悉的稅收等政策外，中國人投資海外房產(chǎn)的風(fēng)險來自于房價下跌和匯率變動。

比如今年美元相對于人民幣在貶值，而澳元卻一直保持穩(wěn)定，不同國家匯率的波動會影響到投資的收益。此外，按照內(nèi)地的投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯的回報，但是海外的房地產(chǎn)市場發(fā)展具有自己的周期，“比如美國底特律，由于汽車工業(yè)的衰退，那里的房價近些年一直在走下坡路”。

在梁健立看來，中國購家喜歡一次付清房款的習(xí)慣在海外購房中并不科學(xué)。“有些內(nèi)地投資者覺得5、6萬美元的房子很便宜，可是購下來發(fā)現(xiàn)，出租、再售就比較困難。在海外購房貸款，銀行是把關(guān)人，因為在置業(yè)者申請貸款之前，銀行會去對房子做一個評估，如果購房成本太高或沒有升值的潛力，銀行不會貸款。所以，海外置業(yè)者在購房時較好申請銀行貸款，這樣不至于購到不好的房子”。

一次性付款不科學(xué)

與國內(nèi)炒房者靠炒高房價實(shí)現(xiàn)暴利不同，海外投資物業(yè)不能發(fā)大財，但能獲得風(fēng)險較小的穩(wěn)健的收益。

以澳大利亞為例，在墨爾本，購一棟占地450平方米，有前后花園、私人停車位的花園洋房也只需要不到40萬澳元(約合人民幣200多萬元)。而200萬元人民幣在北京連一套一室的高端公寓都購不了。

梁健立表示，由于行業(yè)的規(guī)范及法規(guī)與管理的完善，澳大利亞房子的空置率很低，目前在1%左右。購房者擁有恒久產(chǎn)權(quán)，房屋全部精裝修。交房時即可獲得產(chǎn)權(quán)證明，頭付比例較低只有一成，還款期從交房日開始計算，不存在先還貸、后交房，這些都很吸引中國的投資者。

由于市場成熟，澳大利亞房價漲幅比較緩慢，7年才翻一倍。投資收益相對穩(wěn)健，中國的一線城市租金回報率只有2%左右，而澳大利亞租金回報率在4%至4.5%，美國一些熱點(diǎn)城市租金回報率可以達(dá)到7%。

　海外投資物業(yè)不能發(fā)大財

　50億只是九牛一毛

“截止到10月份，我們今年業(yè)績增加到35%，除了長三角、珠三角這些海外投資的傳統(tǒng)區(qū)域外，北京等環(huán)渤海地區(qū)今年漲幅更為明顯?！睂τ谫徏业馁徺徚Γ航×⒏械秸痼@。今年通過房產(chǎn)中介赴海外購房保守估計50億元，而這只是九牛一毛，如果加上那些直接去海外購房的人，實(shí)際的規(guī)模大多了。

銀行出于風(fēng)險考慮，在澳大利亞只有兩成的新房允許外國人購購。此外，在澳大利亞、美國的樓市，中國購房者的比例并不高，中國人去海外購房雖然開始增多，但也只是剛剛起步。

(作者：邢飛)

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