看完正在熱映的《盜夢(mèng)空間》，購(gòu)房者陳女士發(fā)現(xiàn)自己正在經(jīng)歷北京樓市版“盜夢(mèng)空間”。

　　購(gòu)房夢(mèng)，正不斷被 “侵入”并被“植入”。

　　影片中的Dom Cobb是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)老到的竊賊，Cobb及其團(tuán)隊(duì)的任務(wù)是向商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手植入思想。眼下，陳女士正經(jīng)歷北京樓市版“盜房夢(mèng)空間”，自己的購(gòu)房夢(mèng)被植入意念。陳女士看中的是通州樓盤華業(yè)東方玫瑰，回想起購(gòu)房的前后半年經(jīng)歷，她感覺和影片《盜夢(mèng)空間》一樣，夢(mèng)生夢(mèng)滅，夢(mèng)夢(mèng)相連，夢(mèng)里還有穿越。不同的是，每次 “夢(mèng)”完后，價(jià)格都瘋漲一大截。而“盜夢(mèng)”手法一次比一次高明。

　　開發(fā)商和專家學(xué)者及地方政府的各色表演，就像《盜夢(mèng)空間》里的 “陀螺”一樣，一直旋轉(zhuǎn)著。跳出戲外的導(dǎo)演和主角很清醒，和陳女士一樣被盜走思維的購(gòu)房者卻懵懵懂懂地“購(gòu)票”進(jìn)場(chǎng)。一批又一批，前仆后繼。

　　尋夢(mèng)

　　一位做房地產(chǎn)開發(fā)的朋友告訴陳女士，為什么房?jī)r(jià)高，都是地價(jià)太高鬧的。所以，她從一開始就盯上那些協(xié)議轉(zhuǎn)讓或是收購(gòu)股權(quán)獲得的地塊。

　　“通州自由小鎮(zhèn)項(xiàng)目”轉(zhuǎn)讓的一則公告吸引了她的關(guān)注，華業(yè)地產(chǎn)公告顯示，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)，華業(yè)地產(chǎn)僅用3.972983億人民幣就獲得了該項(xiàng)目全部權(quán)益。“通州自由小鎮(zhèn)項(xiàng)目”規(guī)劃建設(shè)用地面積為24.86萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積為101.5萬(wàn)平米(其中地上建筑面積79萬(wàn)平方米，地下建筑面積22.5 萬(wàn)平方米)，容積率3.0，綠化率30%。為了進(jìn)一步測(cè)算該地塊的地價(jià)和房?jī)r(jià)，她又從權(quán)威機(jī)構(gòu)要來(lái)了該地塊的相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)(詳見表1，下列技術(shù)指標(biāo)皆以該表列示數(shù)據(jù)為準(zhǔn))。很顯然，華業(yè)地產(chǎn)的總建筑面積比公告中公布的規(guī)劃總建筑面積少了8.2萬(wàn)平方米。

　　初步測(cè)算，華業(yè)東方玫瑰的樓面均價(jià)為425.83元/平方米(樓面價(jià)=地價(jià)款/總建筑面積)。這塊地簡(jiǎn)直就是從天上掉餡餅，哪有這樣好的事情？陳女士在興奮的同時(shí)，請(qǐng)那位開發(fā)商朋友按照開發(fā)常規(guī)成本詳細(xì)測(cè)算華業(yè)東方玫瑰的開發(fā)成本(見表2)。測(cè)算顯示，如果該樓盤住宅以1萬(wàn)元/平方米、商業(yè)以1.2萬(wàn)元/平方米計(jì)算，該樓盤稅后利潤(rùn)率32.81%，投資收益率為67.63%。這是假設(shè)該樓盤一次性同時(shí)開發(fā)，實(shí)際上開發(fā)商開發(fā)百萬(wàn)平米大盤都是分期滾動(dòng)進(jìn)行，所以其收益指標(biāo)肯定要比自己測(cè)算的高很多，難怪說(shuō)開發(fā)商暴利。而北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，一期A1、A2樓銷售率98%，成交均價(jià)為11733元 /平方米。

　　陳女士算完賬后心里不免生氣。更讓她生氣的是，根據(jù)華業(yè)地產(chǎn)2009年年報(bào)，華業(yè)地產(chǎn)稅后利潤(rùn)率僅為9%，單體樓盤的利潤(rùn)都這么高，利潤(rùn)都跑哪里去了？

　　雖然是生氣，還是購(gòu)房要緊。都說(shuō)這房?jī)r(jià)降，看眼前的形勢(shì)，房?jī)r(jià)根本就沒有降的意思。為了驗(yàn)證自己的判斷，4月中旬，她又請(qǐng)開發(fā)商朋友統(tǒng)計(jì)了北京市的房?jī)r(jià)漲幅(詳見圖1)。通州區(qū)4月份成交均價(jià)14510元/平方米，相比通州區(qū)2009年全年上漲49.37%。想想自己住在通州大半年，媒體報(bào)道、政府規(guī)劃、專家點(diǎn)評(píng)的通州就是一塊黃金，眼下通州還和以前一樣，但又像做夢(mèng)似的，自己跟著也感覺不一樣。但眼前，通州依然是“睡城”，配套設(shè)施建設(shè)滯后于城市發(fā)展，交通越來(lái)越擁擠。

　　華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰在接受媒體采訪時(shí)信誓旦旦地表示，通州的規(guī)劃是超過(guò)浦東、接近迪拜、領(lǐng)跑的?！氨本┦姓贸隽宿k奧運(yùn)的精神去發(fā)展通州，這個(gè)概念太強(qiáng)大了?！标愒品逅f(shuō)的規(guī)劃，就是在北京市十三屆人大三次會(huì)議上，北京市市長(zhǎng)郭金龍?zhí)岢龅摹?010年要集中力量，聚焦通州，借助國(guó)內(nèi)外資源，按照世界 水平高起點(diǎn)謀劃，實(shí)實(shí)在在地啟動(dòng)一批項(xiàng)目，努力取得重大突破，發(fā)揮好示范帶動(dòng)作用?！?/P>

　　某些媒體唱紅通州“通向未來(lái)”——CBD東擴(kuò)、通州的預(yù)期發(fā)展、優(yōu)良的地域優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)。通州區(qū)政府也高調(diào)宣傳：梨園鎮(zhèn)要打造區(qū)域金融、通州新城將成北京面向環(huán)渤海地區(qū)的橋頭堡、通州從“綜合性服務(wù)新城”到“現(xiàn)代化國(guó)際新城”。而通州各個(gè)區(qū)的開發(fā)商宣傳更是逼真，比如華業(yè)東方玫瑰的區(qū)域宣傳是，通州新城南區(qū)醞釀“朝陽(yáng)公園板塊”。

　　在政府描繪通州美好前景的同時(shí)，通州的地價(jià)像打了激素一樣瘋漲。地價(jià)上漲，更給了房?jī)r(jià)瘋漲更好的理由。

　　“明年交房的時(shí)候，這里的房?jī)r(jià)一定會(huì)漲到4萬(wàn)，一定會(huì)的。”華業(yè)東方玫瑰的售樓小姐堅(jiān)定地對(duì)陳女士說(shuō)。一位和陳女士購(gòu)房的購(gòu)房者不禁感嘆：姐購(gòu)的不是現(xiàn)在的通州華業(yè)，是未來(lái)的北京浦東！

　　聽聽官方、媒體、專家的宣傳，陳女士自然想到了《盜夢(mèng)空間》。有專業(yè)人士稱，《盜夢(mèng)空間》不是一部典型的科幻電影，故事并非發(fā)生在未來(lái)，而是現(xiàn)在這個(gè)現(xiàn)實(shí)世界，只是動(dòng)作場(chǎng)面都發(fā)生在夢(mèng)境中。而眼前的一切，又何嘗不是樓市版的盜夢(mèng)空間？龐大的計(jì)劃，需要一支精英團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)?？撇嫉摹氨I夢(mèng)夢(mèng)之隊(duì)”，包括老搭檔亞瑟、教會(huì)科布盜夢(mèng)基礎(chǔ)的岳父邁爾斯、藥劑師猶瑟夫、隨時(shí)隨地變形的偽裝者厄姆斯，還有新近加入的建筑師阿莉阿德涅，個(gè)個(gè)都是精兵強(qiáng)將。在樓市版盜夢(mèng)空間里，盜夢(mèng)空間團(tuán)隊(duì)也堪稱強(qiáng)大，以開發(fā)商為主體，地方政府、專家學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)甚至是部分媒體，他們互相配合，從不同角度描繪一個(gè)美好將來(lái)，而代價(jià)自然是越來(lái)越高的房?jī)r(jià)。正如《盜夢(mèng)空間》所描述的，當(dāng)意念可以創(chuàng)造夢(mèng)境、偽造身份、建筑城市，甚至打破并改寫整個(gè)世界已知的規(guī)則，危險(xiǎn)也接踵而至。

　　而她的擔(dān)心隨著4月中旬的政府宏觀調(diào)控一步步變成現(xiàn)實(shí)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月底，通州年內(nèi)供應(yīng)的住宅項(xiàng)目為21個(gè)，提供住宅總量為6578套，而8個(gè)月時(shí)間僅簽約3178 套，總銷售率僅為48.3%，特別是新政以后預(yù)售項(xiàng)目大部分簽約率不足5%。新政后，通州存量房大量積壓，達(dá)到14501套，存量房增速遠(yuǎn)超全市。而按照月均123套的期房銷量來(lái)計(jì)算，通州的商品房住宅可以銷售10年。雖然成交量下來(lái)了，但房?jī)r(jià)在8月份之前并沒有明顯下降。進(jìn)入9月，陳女士越來(lái)越感覺看不清房?jī)r(jià)走勢(shì)，很多項(xiàng)目不僅沒有降價(jià)，還在漲價(jià)。在漲—降—漲之間，她的購(gòu)房夢(mèng)越來(lái)越科幻了。

　　夢(mèng)斷

　　8月份是陳女士較難受的日子，常常是上半夜要購(gòu)，下半夜決定放棄。在購(gòu)與不購(gòu)之間猶豫不決。猶豫不決的原因依然是開發(fā)商不斷地給她植入購(gòu)房后的種種美好夢(mèng)境，和政府調(diào)控房?jī)r(jià)越調(diào)越高的現(xiàn)實(shí)。

　　8月8日，華業(yè)東方玫瑰銷售正式對(duì)外開放。售樓處像一個(gè)造夢(mèng)工廠，采用Chanel風(fēng)格，高端形象、品質(zhì)感、有都市感的時(shí)尚意向讓陳女士心動(dòng)不已。但售樓處僅僅是個(gè)賣場(chǎng)，不是自己生活的地方。

　　華業(yè)東方玫瑰較打動(dòng)陳女士的地方就是被網(wǎng)友稱為“史上較牛的有效展示區(qū)”。8月18日是個(gè)好日子，陳女士應(yīng)邀參加了華業(yè)東方玫瑰園林示范區(qū)及樣板間開放活動(dòng)日。2萬(wàn)平米園林示范區(qū)、5個(gè)精心打造的樣板間。聽同行的購(gòu)房者說(shuō)，以后園林示范區(qū)要拆掉，這是擺設(shè)。陳女士心里一沉。

　　陳女士是渤海銀行白金卡客戶，所以9月4日又參加了華業(yè)舉辦的周末茶歇會(huì)，人多自然就有銷售氛圍，看著很多朋友要下訂金，她又不免著急起來(lái)。沒過(guò)幾天，陳女士在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)又碰到了華業(yè)東方玫瑰推銷，看到下訂金的客戶越來(lái)越多，她越來(lái)越擔(dān)心自己購(gòu)不著房。

　　她要購(gòu)的是期房，較早也要2011年年底入住。從較初的1萬(wàn)元/平方米到1.8萬(wàn)元/平方米，而且到現(xiàn)在都沒有定下來(lái)。每次她都決心要放棄，但每次都被開發(fā)商制造的熱銷夢(mèng)境迷惑，擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)更高。

　　看完《盜夢(mèng)空間》后，她發(fā)現(xiàn)自己早已在開發(fā)商營(yíng)造的購(gòu)房夢(mèng)中，從越來(lái)越擁擠的售樓處到迷人的示范區(qū)，再到越來(lái)越多的看房人，陳女士被開發(fā)商植入的意念迷惑了，而成本就是自己心甘情愿多掏銀子。開發(fā)商說(shuō)，可以被擠壓，但不能被邊緣；可以面積小，但不能品質(zhì)差；可以沒圈層，但不能沒；可以工作忙，但不能沒生活。陳女士心動(dòng)不已，這正是自己想要的生活：不能去燕郊購(gòu)房，面積小沒關(guān)系，朋友都在身邊，自己怎么都是白領(lǐng)。

　　一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，她看到了某機(jī)構(gòu)給華業(yè)地產(chǎn)的推盤計(jì)劃，她才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商一開始就給她的購(gòu)房夢(mèng)里移植意念。

　　在這份營(yíng)銷計(jì)劃里，某機(jī)構(gòu)寫道：通州的客戶渴望什么？精神訴求是什么？大盤要擁有精神統(tǒng)治力，要回應(yīng)此類客戶的生活方式，要代言一類客戶，一個(gè)區(qū)域；一個(gè)故事串聯(lián)，每期都有亮點(diǎn)，階段釋放，持續(xù)引爆；大盤必然經(jīng)歷市場(chǎng)變化周期，要靈活應(yīng)變，準(zhǔn)確把握當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下客戶需求，從而吸納更廣泛的客戶群。

　　經(jīng)歷了多次提價(jià)，陳女士差不多就要放棄，但她總是被開發(fā)商的銷售人員善意提醒后改變主意。經(jīng)做房地產(chǎn)開發(fā)的朋友點(diǎn)撥才發(fā)現(xiàn)，她早已是籠中小鳥。開發(fā)商組織“銷售夢(mèng)之隊(duì)”，比如流動(dòng)特種兵(看房“的士”隨叫隨到，看房“的士”在為客戶提供便利的同時(shí)，作為流動(dòng)的戶外廣告，增加了項(xiàng)目的知名度，拓展項(xiàng)目的客戶資源)；飛虎隊(duì)(掠奪現(xiàn)有客戶競(jìng)品周邊、**節(jié)點(diǎn)主動(dòng)“搶客”)；潛伏的特派員(充分挖掘周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客戶)；占有資源客戶(通過(guò)資源公司與內(nèi)部資源，購(gòu)購(gòu)客戶名單)。銷售夢(mèng)之隊(duì)活動(dòng)廣泛，不僅在售樓處能看到他們(充分利用自家主場(chǎng)，除項(xiàng)目銷售外還會(huì)設(shè)立分展場(chǎng))，在自己平時(shí)的消費(fèi)場(chǎng)所也能看到 (比如已經(jīng)碰到的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)擺放項(xiàng)目沙盤進(jìn)行巡展)。

　　房?jī)r(jià)的每次上漲總是離不開某些媒體的聲援和“專業(yè)人士”的叫好。比如兩萬(wàn)平米示范區(qū)全面亮相、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)鑒賞會(huì)等新聞發(fā)布會(huì)，而售樓處更是一個(gè)造夢(mèng)工廠。

　　在這份銷售策劃方案中，她還看到盜夢(mèng)背后的商業(yè)計(jì)劃：1期住宅銷售周期2010年1月至12月；1期住宅銷售面積21.7萬(wàn)平方米；1期住宅銷售均價(jià)(毛坯)12500至13500元/平方米；1期住宅總銷售額：27億至29億元。

　　隨著對(duì)項(xiàng)目的了解，她對(duì)華業(yè)東方玫瑰越來(lái)越?jīng)]有信心：從A1、A2走著去**基本不可能，應(yīng)該有3里地；要是開車的話，就不要這個(gè)所謂的**盤，況且早八點(diǎn)的京津公路—京通快速幾乎癱瘓；東邊是金鷹銅業(yè)—高污染；再東邊是赫赫有名的東方化工廠—重度污染。論品質(zhì)遠(yuǎn)不如K2海棠灣，論地段遠(yuǎn)不如天時(shí)名苑，論便利遠(yuǎn)不如時(shí)尚街區(qū)、新通國(guó)際花園。

　　她也算了一下時(shí)間賬：華業(yè)東方玫

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