樓層的選擇有兩方面的意義，一是實(shí)際居住方面的意義，居住方便、舒適，符合自己的實(shí)際需求，二是在經(jīng)濟(jì)上的意義，不同樓層之間存在價(jià)格上的差別，三是視野上的意義，住得越高，看得越廣越多，風(fēng)景盡收眼底。

樓層的居住差別

樓層在居住上的差別依據(jù)每個(gè)家庭的實(shí)際需求和偏好而定，并沒(méi)有特別確定的規(guī)則，比如老年人較好住一層，免去上下的不便，有些年輕人喜歡住頂層，特別喜愛(ài)那種獨(dú)上高樓，望斷天涯路的感覺(jué)，所以自己的需求和愛(ài)好是位的。這就是我們常說(shuō)的以人為本，房子是購(gòu)來(lái)自己住，關(guān)鍵要自己喜歡，其他的說(shuō)法只能當(dāng)作參考。下面我們就來(lái)說(shuō)一些參考因素。

樓房的1層一般不為人喜歡，主要的缺點(diǎn)是：視野比較差，沒(méi)有住樓房的獨(dú)特感覺(jué)，容易受小區(qū)內(nèi)的噪音影響，門前戶后容易弄臟，這些缺點(diǎn)是1層所獨(dú)有的。但是上面說(shuō)過(guò)，l層進(jìn)出方便，比較適合老年人。還有不少小區(qū)為了促進(jìn)1層的銷售，將貼近1層的部分綠地作為1層業(yè)主的坐擁花園，這對(duì)于那些比較閑暇的業(yè)主也是非常合適的。

樓房的2～6層屬于俯視景觀的樓層，可以俯瞰位于樓下社區(qū)的綠化景觀。越是偏上的樓層越能欣賞到整個(gè)社區(qū)的花園綠地，對(duì)社區(qū)的整體設(shè)計(jì)獲得較好的感受。不過(guò)沒(méi)有電梯的多層住宅中，5～6層有上下的不便，尤其在裝修的時(shí)候搬運(yùn)東西比較困難。

6～17之間的樓層，很多已經(jīng)看不到小區(qū)內(nèi)的景觀，雖然人在高處，但是有沒(méi)有好的視野還得看每個(gè)樓盤的實(shí)際情況，許多樓盤往往只能看到對(duì)面的樓房，景觀自然就會(huì)差很多。如果是現(xiàn)房，較好親自體驗(yàn)一下，如果是期房，較好仔細(xì)看一下小區(qū)的整體規(guī)劃以及了解周邊的規(guī)劃，尤其是陽(yáng)臺(tái)一側(cè)的前面有沒(méi)有高樓?？赡墚?dāng)時(shí)覺(jué)得問(wèn)題不大，但住的時(shí)間長(zhǎng)了，如果每天的視野都對(duì)著一棟了無(wú)生趣的高樓，感覺(jué)會(huì)非常壓抑，長(zhǎng)此以往對(duì)人的情緒有很大影響，生活質(zhì)量當(dāng)然會(huì)因此降低。

17層以上的高層，一般視野上不會(huì)有大的問(wèn)題，景觀非常開闊。但越往高層受風(fēng)力的影響越大，尤其在冬天，如果陽(yáng)臺(tái)朝北，因?yàn)轱L(fēng)力的影響，陽(yáng)臺(tái)的實(shí)際使用會(huì)大打折扣，有許多房子甚至冬季根本沒(méi)法在陽(yáng)臺(tái)上呆。對(duì)于這些問(wèn)題，應(yīng)該向開發(fā)商詢問(wèn)是否已經(jīng)采取了措施來(lái)降低影響，并且考察這些措施是否真正具有作用。

6層以上的樓層還有一個(gè)上下樓的問(wèn)題，高層住宅一般裝有電梯，因此上下的不便可以減輕，但是對(duì)于家中的老人來(lái)說(shuō)，乘坐電梯還是有一定的麻煩，同時(shí)電梯在長(zhǎng)期使用中的維護(hù)、維修以及將來(lái)的更換都與小區(qū)物業(yè)的管理質(zhì)量和小區(qū)內(nèi)業(yè)主的共同配合有很大關(guān)系。在選擇高層的時(shí)候一定要對(duì)電梯問(wèn)題充分關(guān)注，電梯數(shù)量是否夠，電梯質(zhì)量如何，維護(hù)是否到位，將來(lái)的更換如何解決，這些問(wèn)題落實(shí)不好，住在高層就會(huì)有無(wú)窮的煩惱。另外，鄰近電梯的房間會(huì)受到電梯噪音的影響，購(gòu)房者較好也引起注意。

樓層的價(jià)格差別

樓層之間的價(jià)格差別在房產(chǎn)市場(chǎng)中也是一條基本規(guī)則，這種價(jià)格差別是按照一定比率來(lái)計(jì)算的，但是不同樓盤在定價(jià)的時(shí)候，對(duì)這種價(jià)格差別比率的確定有很大不同，在實(shí)際銷售的時(shí)候也會(huì)有一定的浮動(dòng)?？傊?，價(jià)格有差別是一定的，但這種差別的幅度卻是不一定的，購(gòu)房者只能自己在不同樓盤之間進(jìn)行實(shí)際比較。這里我們只能介紹一些一般性的規(guī)則。

在7層以下的多層住宅中，一般以第5層作為基準(zhǔn)價(jià)，6層的樓房一般第5層是基準(zhǔn)價(jià)格，7層的樓房第5層可能是基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上加1％（也就是實(shí)際上沒(méi)有按基準(zhǔn)價(jià)出售的樓層），第1層的價(jià)格一般是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上減3％～5％，第2層的價(jià)格是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上加1％～2％，第3層的價(jià)格是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上加3％～5％，第4層的價(jià)格是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上加4%～6％，第6層的價(jià)格是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上減2％～4％，第7層的價(jià)格是在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上減5％～10％。這里的百分比每個(gè)樓盤是有差別的，但各個(gè)樓層的價(jià)格高低卻是確定的，各個(gè)樓盤在確定價(jià)格政策時(shí)都會(huì)參照，因此購(gòu)房者可以作為價(jià)格談判時(shí)的一個(gè)心理依據(jù)。另外，許多開發(fā)商為了對(duì)1層、頂層進(jìn)行促銷，會(huì)有一定的優(yōu)惠措施作為價(jià)格上的補(bǔ)償，購(gòu)房者也可以參考這些優(yōu)惠措施是否確實(shí)符合自己的需求。

7層以上的高層住宅，以總樓層除以2的樓層作為基準(zhǔn)價(jià)，也就是24層的樓房12～13層是基準(zhǔn)價(jià)。基準(zhǔn)層以下的樓層，價(jià)格低于基準(zhǔn)層，基準(zhǔn)層以上的樓層，價(jià)格高于基準(zhǔn)層，頂樓除外，這是基本規(guī)律。各個(gè)樓層的價(jià)差是根據(jù)一定的公式來(lái)計(jì)算的，設(shè)所要計(jì)算的樓層數(shù)為X，那么X層的樓層價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)樓層價(jià)差系數(shù)，當(dāng)樓層在基準(zhǔn)層以下時(shí)，價(jià)差系數(shù)是負(fù)數(shù)，也就是減價(jià)，當(dāng)樓層在基準(zhǔn)層以上時(shí)，價(jià)差系數(shù)是正數(shù)，也就是要加價(jià)。樓層價(jià)差系數(shù)也是通過(guò)一個(gè)公式來(lái)得出的，這里介紹一種：

步，得出標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)差系數(shù)M，M＝K／N。N是總樓層數(shù)，K是樓層價(jià)格差異的系數(shù)，這是開發(fā)商事先確定的一個(gè)數(shù)，一般在10％～15％之間，K／N得出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)差系數(shù)M，比如24層的樓房，系數(shù)是15％，那么M＝0.625％。

步，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)來(lái)?yè)Q算各樓層的價(jià)差系數(shù)，較簡(jiǎn)單的一種方式是單向加減，也就是基準(zhǔn)層以下每下降一個(gè)樓層，就下降一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)，每上升一個(gè)樓層就增加一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)，設(shè)樓層數(shù)為X，那么計(jì)算公式就是：

基準(zhǔn)層以下的樓層價(jià)差系數(shù)=-（N／2－X＋l）M

基準(zhǔn)層以上的樓層價(jià)差系數(shù)=+（N／2－N＋X）M

那么24層的樓房：

層的價(jià)差系數(shù)=-（24／2－l＋l）0.625％＝-7.5%

十三層的價(jià)差系數(shù)=+（24/2－24+23）0.625%=+7.5%

之所以說(shuō)這是較簡(jiǎn)單的一種換算方式，是因?yàn)殚_發(fā)商在實(shí)際定價(jià)的時(shí)候，還會(huì)考慮其他因素，比如：樓層的價(jià)差不一定是每層都有，可能每?jī)蓪右粰n，同時(shí)樓層的定價(jià)還會(huì)受實(shí)際銷售狀況的影響和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售價(jià)格的影響而進(jìn)行調(diào)整，以及對(duì)于本來(lái)應(yīng)該低定價(jià)的樓層如1層、頂層進(jìn)行特殊處理，如花園、閣樓等來(lái)拉高價(jià)格。因此，樓層之間的實(shí)際價(jià)差不是完全的。購(gòu)房者對(duì)此有所了解，主要是可以在價(jià)格談判時(shí)作為一個(gè)談判工具來(lái)使用，同時(shí)也可以對(duì)不同樓盤的不同樓層的價(jià)格差異有一個(gè)基本評(píng)估和比較。

還有一點(diǎn)需要特別注意，如果您選中的樓房受到另外一棟較低樓房的遮擋，那么在那棟樓房的較高層處上下，本棟樓的樓層系數(shù)會(huì)有一個(gè)很大的跳躍。也就是假如您選中的樓房是24層，對(duì)面有一棟18層的樓房，那么您選中樓房的18層以下與18層以上的價(jià)格差別應(yīng)該是很大的，這種價(jià)格差別主要與視野和采光受影響有關(guān)，同一樓層之間不同朝向的套間受影響不同，價(jià)格還會(huì)有差異。如果您選中的樓房被另外一棟還要高的樓房遮擋，那就不是樓層價(jià)差問(wèn)題了，而是整棟樓房的價(jià)格都應(yīng)該隨之下降。

五招教你選擇好戶型房購(gòu)房子要注意的小細(xì)節(jié)

人們購(gòu)賣做為自住的房子，如同在百貨店購(gòu)生活類商品，既要品牌品質(zhì)，又要圖個(gè)好價(jià)錢，還要物有所值，總結(jié)成一句話就是一分錢一分貨。但就房子而言，同樣一套房子，不同的人會(huì)得出不同甚至相反的評(píng)價(jià)。為什么呢？根本原因在于對(duì)待房子的細(xì)節(jié)看法不同、理解能力差異、裝修模擬功能（心目中對(duì)房子內(nèi)部局部空間的裝扮）也各有想法。這里結(jié)合經(jīng)濟(jì)實(shí)用緊湊幾個(gè)原則下購(gòu)房條件下，哪些細(xì)節(jié)必須注意。

玄關(guān)

售樓小姐的說(shuō)法，玄關(guān)是玄而又玄的，讓人感嘆嘴巴就是圓的。有的房子玄關(guān)達(dá)三到五平米，顯然這是一上 型的設(shè)計(jì)。在經(jīng)濟(jì)實(shí)用購(gòu)房者看來(lái)，玄關(guān)的功能就是進(jìn)門后由風(fēng)塵仆仆向平靜安謐的一種轉(zhuǎn)換。因而玄關(guān)是不需要獨(dú)立的，如東西向進(jìn)戶門，既保證有一定的私密性，間接也能起到玄關(guān)的主要作用，裝修的時(shí)候配個(gè)墻飾，地底擺上少許精致的花束，將鞋柜嵌進(jìn)墻壁，小家庭直接配置木制帶裝飾功能的扁型鞋柜就可以了。玄關(guān)至少可以節(jié)約出二個(gè)平方的空間。

過(guò)道

過(guò)道看似給予合理分區(qū)及動(dòng)線上的方便，實(shí)際上對(duì)支出收入比較穩(wěn)定的工薪，過(guò)道設(shè)計(jì)也存在許多可以講究的地方。一是南北向進(jìn)戶一通到底的過(guò)道，有一半占據(jù)在廳內(nèi)；二是有些地方錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，讓客廳下沉幾十公分，造成過(guò)道與廳的結(jié)合部存在浪費(fèi)；三是進(jìn)戶與室內(nèi)主過(guò)道垂直，形成雙過(guò)道，也是浪費(fèi)。緊湊房子的過(guò)道設(shè)計(jì)特點(diǎn)是：餐廚一體化，進(jìn)餐的過(guò)道處理結(jié)合在其中；客廳與主要房間南北分置；客廳與餐廳的寬度（面寬）不同等，可保證兩廳的完整。有些房子干脆設(shè)計(jì)一個(gè)長(zhǎng)型的大廳，這是比較浪費(fèi)的。

弧形陽(yáng)臺(tái)

也許有人喜歡弧形陽(yáng)臺(tái)的婉約或異彩，實(shí)際上從設(shè)計(jì)角度看，弧形陽(yáng)臺(tái)完全是滿足建筑外觀才作這樣的設(shè)計(jì)，弧形陽(yáng)臺(tái)的使用率低于方正陽(yáng)臺(tái)。還有的所謂景觀洋房，將弧形陽(yáng)臺(tái)處理成內(nèi)置、落地，對(duì)一般經(jīng)濟(jì)型購(gòu)購(gòu)，這種浪費(fèi)不值。

一體化雙廳

現(xiàn)在用地緊張，多層建筑少，在高層房子中，許多一梯多戶的小高層或高層戶型，為了顯示室內(nèi)面積的寬裕，把客廳餐廳過(guò)道進(jìn)行了雜揉。一體化雙廳只是為售樓方便說(shuō)的好聽些，實(shí)際上的不適，一是裝修起來(lái)不好參透主人自己的心思；二是靠家具來(lái)對(duì)空間進(jìn)行分隔；三是如果空間方正則過(guò)道占用太多，是浪費(fèi)；如果空間長(zhǎng)狹，則這種房子的通風(fēng)采光肯定有問(wèn)題，要么是大進(jìn)深，要么是東西向橫擺著的客廳，阻隔了氣流，也不符合居家的風(fēng)水。

儲(chǔ)物間

現(xiàn)在的房子較低也有二米六的盡高，完全可以通過(guò)裝修解決部分儲(chǔ)物需要，如在壁柜上部設(shè)置儲(chǔ)物空間，掛衣部分后退。儲(chǔ)物間總設(shè)計(jì)在客廳與主要臥室結(jié)合部，至少有兩面墻在室內(nèi)占著，作為有限經(jīng)濟(jì)型的家庭，明顯設(shè)計(jì)儲(chǔ)物間的房子可以舍棄。類似的問(wèn)題在雙衛(wèi)處理上也是一樣的，要么一大一小要么就一個(gè)公衛(wèi)也可以。

樓層的選擇有兩方面的意義，一是實(shí)際居住方面的意義，居住方便、舒適，符合自己的實(shí)際需求，二是在經(jīng)濟(jì)上的意義，不同樓層之間存在價(jià)格上的差別，三是視野上的意義，住得越高，看得越廣越多，風(fēng)景盡收眼底。

樓層的居住差別

樓層在居住上的差別依據(jù)每個(gè)家庭的實(shí)際需求和偏好而定，并沒(méi)有特別確定的規(guī)則，比如老年人較好住一層，免去上下的不便，有些年輕人喜歡住頂層，特別喜愛(ài)那種獨(dú)上高樓，望斷天涯路的感覺(jué)，

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