2002年6月，北京市小區(qū)辦審核批準(zhǔn)大成開發(fā)公司報(bào)的《大成南里小區(qū)長(zhǎng)安新城房屋使用、管理、維修公約》，該公約中規(guī)定由大成開發(fā)公司指定原告為物業(yè)管理企業(yè)，另在第九章中對(duì)房屋的使用、管理和維修作出了具體規(guī)定?！段飿I(yè)管理服務(wù)合同》規(guī)定，業(yè)主裝飾 屋時(shí)，應(yīng)遵守政府有關(guān)法律、法規(guī)和《長(zhǎng)安新城室內(nèi)裝飾裝修管理細(xì)則》；該《細(xì)則》規(guī)定“為保持整體外觀，不得擅自封閉陽(yáng)臺(tái)或平臺(tái)，不得在陽(yáng)臺(tái)上或平臺(tái)上搭建任何構(gòu)筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽(yáng)臺(tái)或平臺(tái)上安裝任何防盜網(wǎng)或防護(hù)欄?！薄稑I(yè)主公約》中的“裝修管理公約”規(guī)定了上述相同的內(nèi)容。
　　被告12位業(yè)主入住后，要求封閉南陽(yáng)臺(tái)，認(rèn)為交付使用的陽(yáng)臺(tái)違反了國(guó)家技監(jiān)局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布實(shí)施的《住宅規(guī)范》關(guān)于陽(yáng)臺(tái)部分的相關(guān)規(guī)定；并稱2002年11月26日，長(zhǎng)安新城日1樓8單元802號(hào)業(yè)主家中發(fā)生盜竊案件，隨后日1樓3單元101室及6單元201室的業(yè)主房屋也相繼被非法侵入，據(jù)分析確認(rèn)犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽(yáng)臺(tái)侵入；不利于保暖、防塵、隔熱等等。并于同年12月9日交給原告有1號(hào)樓100位業(yè)主簽名的《一樓業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的決議暨達(dá)大成物業(yè)管理公司的通知》；在原告不同意的情況下，被告12戶于2003年1月將自家居室的南陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一用白色塑鋼窗封閉。
　　法院認(rèn)為，大成開發(fā)公司與12位業(yè)主簽訂《商品房購(gòu)賣合同》時(shí)沒有明確房屋的南、北陽(yáng)臺(tái)是否為封閉陽(yáng)臺(tái)，在該合同的“裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”約定“封閉陽(yáng)臺(tái)：白色塑鋼窗”，使業(yè)主在購(gòu)房時(shí)認(rèn)為陽(yáng)臺(tái)都是封閉的，影響了業(yè)主在購(gòu)購(gòu)房屋締結(jié)合同時(shí)選擇權(quán)的行使，這是業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛的主要原因。該合同是大成開發(fā)公司預(yù)先擬訂，在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的格式合同，對(duì)其中的條款有爭(zhēng)議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。而大成開發(fā)公司制定的《使用、管理、維修公約》中關(guān)于業(yè)主對(duì)房屋的使用的具體規(guī)定，審批前沒有與業(yè)主協(xié)商或通告，對(duì)被告沒有約束力。同時(shí)，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同也是格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者與消費(fèi)者的關(guān)系。業(yè)主房屋的所有權(quán)人，對(duì)陽(yáng)臺(tái)具有專有所有權(quán)，可自主使用。物業(yè)公司在合同中沒有考慮售房時(shí)所簽的《商品房購(gòu)賣合同》中有關(guān)陽(yáng)臺(tái)狀況約定不明的情況，強(qiáng)制不準(zhǔn)許“擅自封閉陽(yáng)臺(tái)”的約定不合理，該內(nèi)容無(wú)效。鑒于12名被告封閉陽(yáng)臺(tái)使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其他公共利益，故對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。法院判決，駁回北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請(qǐng)求。

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