章 總 則?

條 為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā) 展，提高物業(yè)管理 水平，積極培育物業(yè)管理市場，規(guī)范市場競爭行為，維護(hù)物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)活動法事人的 合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》以及 國家和省的其它有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。?
條 本辦法所稱物業(yè)，是指已投入使用的住宅、商業(yè)用房、工業(yè)廠房等 建筑物及其相關(guān)附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。?
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主組成委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管 理企業(yè)進(jìn)行管理并提供相應(yīng)服務(wù)的活動。?
本辦法所稱物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)的方式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及其 用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā) 包，由投標(biāo)人通過競爭承接物業(yè)管理的行為。?
第三條 本辦法適用于本省行政區(qū)域范圍內(nèi)各類物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)管理。 ?
第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門是本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行政主管 部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的監(jiān)督管理工作。?
各市、縣房產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本行 政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的監(jiān)督管理工作。?
第五條 新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)投標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)；已投入使用 的物業(yè)應(yīng)逐步推行招標(biāo)投標(biāo)，選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)。?
第六條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。 招標(biāo)、投標(biāo)雙方不弄虛作假，惡意串通，損害對方或其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。?
第七條 任何單位和個(gè)人不得將依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其 他任何方式規(guī)避招標(biāo)。?

章 招 標(biāo)?
第八條 物業(yè)管理項(xiàng)目，須具備以下條件，方可組織招標(biāo)活動：?
1、新建的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)持有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房銷 售許可證、工程設(shè)施使用許可證，已投入使用的物業(yè)，需按照《江蘇省城市住宅區(qū)業(yè)主委員 會管理辦法》成立業(yè)主委員會，并報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)；?
2、有符合規(guī)定要求可供物業(yè)管理企業(yè)使用的物業(yè)管理用房；?
3、物業(yè)維修基金已經(jīng)落實(shí)。?
第九條 業(yè)主委員會尚未成立的，可由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招 標(biāo)組織工作 。業(yè)主委員會已經(jīng)成立的，經(jīng)業(yè)主代表大會討論決定，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招 標(biāo)組織工作（以下統(tǒng)幾招標(biāo)人）。?
第十條 物業(yè)管理招標(biāo)可以采取下列方式進(jìn)行：?
（一）公開招標(biāo)。由招標(biāo)人通過報(bào)刊、廣播、電視等發(fā)布招標(biāo)公告；?
（二）邀請招標(biāo)。由招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)邀請書，邀請3家（含3家）以上有能力承擔(dān)牧業(yè)管理任 務(wù)的單位參加投標(biāo)。?
招標(biāo)方式一經(jīng)確定，不得中途變更。?
第十一條 符合下列條件之一的，經(jīng)省轄市以上物業(yè)管理行政主管部門審查 同意，可不采取招標(biāo)方式：?
（一）物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；?
（二）金融機(jī)構(gòu)，工業(yè)廠區(qū)等；?
（三）其他不適宜采用公開招標(biāo)的物業(yè)。?
第十二條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織。招標(biāo)組織負(fù)責(zé)招標(biāo)活動的具體 實(shí)施，審定標(biāo)底，提出招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、中標(biāo)辦法，招標(biāo)活動結(jié)束即自行撤消。?
在開始正式招標(biāo)之前，招標(biāo)個(gè)應(yīng)向所在地物業(yè)管理行政主管部門申報(bào)招標(biāo)申請書、招標(biāo)組織 的情況、已經(jīng)編制完成的招標(biāo)文件、評標(biāo)和中標(biāo)辦法及其它必要的文件，經(jīng)所在地物業(yè)管理 主管部門審查同意后方可組織招標(biāo)。?
第十三條 招標(biāo)人可以選擇委托具備相應(yīng)資格的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜 。?
招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是從事業(yè)管理代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的中介組織。設(shè)立招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)除應(yīng)當(dāng) 符合有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：?
（一）省轄市以上物業(yè)管理行政主管部門確認(rèn)的資格，具備從事物業(yè)管理招標(biāo)代理業(yè)務(wù) 并提供相關(guān)服務(wù)的能力；?
（二）有能夠編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量；?
招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法的規(guī)定。?
第十四條 招標(biāo)人也可以自行組織物業(yè)管理招標(biāo)，但必須具備下列條件，并 成立專門的招標(biāo)組織，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審查同意實(shí)施：?
（一）有與招標(biāo)項(xiàng)目適應(yīng)的工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員；?
（二）有編制招標(biāo)文件能力；?
（三）有組織開標(biāo)、評標(biāo)的能力。?
第十五條 招標(biāo)人享有下列權(quán)利和義務(wù)。?
權(quán)利：?
（一）編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)活動；?
（二）選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人；?
（三）根據(jù)評標(biāo)原則決定評標(biāo)、定標(biāo)辦法；?
（四）選定中標(biāo)人；?
（五）依法享有的其他權(quán)利。?
義務(wù)：?
（一）執(zhí)行法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；?
（二）接受物業(yè)管理行政主管部門的管理和監(jiān)督；?
（三）履行依法約定的其他義務(wù)。?
第十六條 招標(biāo)人制作招標(biāo)文件應(yīng)客觀、公正、廣泛聽職業(yè)主及使用人的意 見。?
招標(biāo)文件包括招標(biāo)書、投標(biāo)須知、訂立委托管理合同的條件、投標(biāo)答疑及協(xié)議條款。招標(biāo)書 應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：?
（一）物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況、經(jīng)營服務(wù)用房 及管理用房、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地、園林綠化、社區(qū)文化娛樂設(shè)施等以及共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備維修基金歸集到位等情況；?
（二）物業(yè)管理的內(nèi)容和要求；?
（三）投標(biāo)書編制的依據(jù)；?
（四）投標(biāo)人的資質(zhì)和條件；?
（五）組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地查驗(yàn)物業(yè)的時(shí)間、地點(diǎn)；?
（六）投標(biāo)書密封要求及達(dá)的地點(diǎn)及截止時(shí)間；?
（七）評標(biāo)項(xiàng)目、計(jì)分辦法及標(biāo)原則；?
（八）投標(biāo)書歸屬；?
（九）開標(biāo)、評標(biāo)、宣布中標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)；?
（十）其他需要說明的事項(xiàng)。?
招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo) 文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為 招標(biāo)文件的組成部分。?
第十七條 采用公開招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月通過報(bào)刊、廣播、 電視或其他 方式公開發(fā)布招標(biāo)公告，同時(shí)報(bào)所在物業(yè)管理行政主管部門備案；采用邀請招標(biāo)方式的，招 標(biāo)人應(yīng)向符合資質(zhì)要求的3家以上（含3家）的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)邀請書，同時(shí)報(bào)所在地 物業(yè)管理行政主管部門備案。?
招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書應(yīng)包括下列內(nèi)容：?
（一）招標(biāo)人的名稱、地址、通訊聯(lián)系、聯(lián)系人；?
（二）擬招標(biāo)的物業(yè)的名稱、類別、用途、座落地點(diǎn)、建筑面積等；?
（三）對投標(biāo)人的資格等方面的要求；?
（四）報(bào)名的地點(diǎn)和期限；?
（五）獲取招標(biāo)文件保證金的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書中寫明。?
第十八條 招標(biāo)人應(yīng)對申請投標(biāo)人資格進(jìn)行審查，根據(jù)投標(biāo)人的資質(zhì)、業(yè)績 、信譽(yù)等情況從優(yōu)確定入圍單位應(yīng)不少于3個(gè)。?
招標(biāo)人應(yīng)述審查資格、確定入圍單位等有關(guān)材料所在物業(yè)管理行政主管部門復(fù)查。經(jīng) 復(fù)查同意后，招標(biāo)人向?qū)彶楹细竦臐撛谕稑?biāo)人分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)資料。入圍投標(biāo)單位自正 式收到招標(biāo)文件之日起，編制標(biāo)書時(shí)間應(yīng)不低于20日。?
第十九條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人名稱、數(shù)量 以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。?

第三章 投 標(biāo)?

十條 投標(biāo)人是響應(yīng)招標(biāo)、參加投標(biāo)競爭的具有物業(yè)管理資質(zhì)的 物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人參與投標(biāo)報(bào)名提供下列 材料；?
（一）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理資質(zhì)證書或其他有效證明；?
（二）企業(yè)簡歷；?
（三）本企業(yè)物業(yè)管理的主要業(yè)績；?
（四）招標(biāo)人要求提供的其他材料。?
十一條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng) 對招標(biāo)文件提出實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。?
投標(biāo)書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：?
（一）物業(yè)管理企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)人流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度；?
（二）管理服務(wù)人員配備方案及檔案管理；?
（三）管理服務(wù)費(fèi)用房及其他物資裝備配置方案；?
（四）管理服務(wù)費(fèi)用收支測算方案；?
（五）管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾，安全護(hù)衛(wèi)及車輛管理，綠化養(yǎng)護(hù)及房屋設(shè)備維修 方案與措施；?
（六）社區(qū)文化與精神文明服務(wù)方案；?
（七）管理服務(wù)模式設(shè)想，包括擬在中標(biāo)后將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作進(jìn) 行分包的計(jì)劃等。?
十二條 投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo) 文件達(dá)招標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)簽收保存，不得開啟。投標(biāo)人少于3個(gè)的 ，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法重新招標(biāo)。?
投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo) 文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。?
十三條 投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競 爭，損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益 、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄的手 段謀取中標(biāo)。?
投標(biāo)人不得以低于成本的報(bào)價(jià)競標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假， 騙取中標(biāo)。?
十四條 投標(biāo)人享有下列權(quán)利：?
（一）有權(quán)按照招標(biāo)文件的要求自主投標(biāo)；?
（二）根據(jù)自己的經(jīng)營情況參與投標(biāo)競爭或放棄參與競爭；?
（三）根據(jù)自己的經(jīng)營情況的資質(zhì)等級，有權(quán)確定自己的投標(biāo)報(bào)價(jià)。?
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：?
（一）執(zhí)行法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；?
（二）接受物業(yè)管理行政主管部門的管理和監(jiān)督；?
（三）履行依法約定的其他義務(wù)。?

第四章 開標(biāo)、評標(biāo)和標(biāo)?

十五條 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)活動，應(yīng)在所在地物業(yè)管理行政主管部 門監(jiān)督下進(jìn)行，由招標(biāo)人主特，其中開標(biāo)、宣布中標(biāo)活動應(yīng)邀請所有投標(biāo)人參加。?
十六條 開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查所有文件的密封情況 ，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證；經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)

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