根據(jù) 1999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費等級收費暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導(dǎo)價即便是較高的5級，每月每平方米也就是0.5元。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出較有競爭力的價格來。招標(biāo)書發(fā)出后，南京的很多物業(yè)管理公司次仔細測算起自己的成本來。江蘇愛濤置業(yè)的總經(jīng)理梁蘇拉說，南京的物業(yè)管理市場才剛剛啟動，老百姓對物業(yè)管理收費一向頗有意見，這次明確將收費標(biāo)準(zhǔn)作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，比如愛濤置業(yè)要想在招標(biāo)中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務(wù)檔次，勢必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經(jīng)營成本。從長遠來看，這對南京的物業(yè)管理行業(yè)無疑將起到積極的作用。

　附：南京兩次物業(yè)管理招投標(biāo)活動效果分析。

　　1999年12月5日，南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進行了招投標(biāo)。2000年3月20日，南京龍江高教公寓又以招標(biāo)的方式面向社會選聘“管家”。較終，兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區(qū)的管理權(quán)。南京市的這兩次招投標(biāo)活動推動了江蘇，特別是南京市物業(yè)管理市場化的進程。

1)百花湖花園住宅區(qū)招標(biāo)概況

(1)物業(yè)標(biāo)的：在建，規(guī)劃建設(shè)26，8萬平方米，已建11萬平方米，其中別墅3萬平方米(已入住)。

　　物業(yè)類型有別墅、高端公寓。設(shè)施基本齊全，維修基金基本落實。

　　物業(yè)管理區(qū)域：一個。

(2)招標(biāo)范圍：全國公開招標(biāo)，公證部門全過程公證。

(3)招標(biāo)主體：物業(yè)管理主管部門受開發(fā)商委托，與開發(fā)商共同招標(biāo)并運作。

(4)投標(biāo)方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司。

(5)評委組成：建設(shè)部、北京、上海、深圳及高等院校、開發(fā)商等 專家10人。

(6)評標(biāo)方式：專家綜合評定，其中信譽調(diào)查由招標(biāo)辦隨機抽查評分。

(7)評分類別及權(quán)重：信譽(12％)、標(biāo)書(54％)、答辯(34％)

(8)公共服務(wù)費確定：政府定價：別墅，3元／(月•平方米)；高端公寓，0.5元／(月•平方米)。

(9)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：借鑒其他省市經(jīng)驗。

2)龍江高教公寓招標(biāo)概況

(1)物業(yè)標(biāo)的：已建29.3萬平方米，南北兩片，即將入住率95％以上。

　物業(yè)類型：經(jīng)濟適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域為 2個。

(2)招標(biāo)范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，公證部門全過程公證。

(3)投標(biāo)方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。

(4)評委組成：業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會、院校、企業(yè)等 專家7人。

(5)評標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無底價競標(biāo)，專家評標(biāo)，業(yè)主委員會較終定標(biāo)，其中信譽調(diào)查由業(yè)主委員會隨機抽查評分。

(6)評分類別及權(quán)重：信譽(10％)，標(biāo)書(30％)，價格(50％)，答辯(10％)。

(7)公共服務(wù)費確定：政府指導(dǎo)價與市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合，中標(biāo)價為0.36?元／(月•平方米)，?業(yè)主委員會標(biāo)底價為0.34元／(月•平方米)。

(8)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，并借鑒其他經(jīng)驗。

3)兩次物業(yè)管理招投標(biāo)的啟示

(1)物業(yè)管理市場化進程需要政府積極引導(dǎo)，規(guī)范行為。從整體上來看，江蘇省目前物業(yè)管理發(fā)展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發(fā)商壟斷、行業(yè)壟斷的狀況，未形成統(tǒng)一的物業(yè)管理有形市場和無形市場，不利于生產(chǎn)要素的合理流動。物業(yè)管理的招投標(biāo)活動，迫切需要政府從適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招投標(biāo)中介服務(wù)機構(gòu)，在物業(yè)管理培訓(xùn)中增設(shè)招投標(biāo)課程，有步驟地進行業(yè)主委員會主任培訓(xùn)等。同時，建立健全物業(yè)管理市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境。

(2)增強業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用。百家湖花園物業(yè)管理屬前期物業(yè)管理招標(biāo)活動，而龍江高教公寓則是以業(yè)主委員會為招標(biāo)主體，并具體操作招標(biāo)活動。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會成為高教公寓的決策奠定了良好的基礎(chǔ)。

　　另一方面，隨著住房制度改革的深入，購房者對房屋的增值及附加值要求越來越高。商品房已從過去簡單的區(qū)位、面積、戶型向環(huán)境和服務(wù)延伸。開發(fā)商開始重視自己產(chǎn)品的物業(yè)管理，通過市場競爭來改變 “自建自管”狀況，找到了提升產(chǎn)品的新賣點。

(3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的意識強烈。兩次招投標(biāo)活動，均引來數(shù)十家企業(yè)積極參與，踴躍投標(biāo)，共同表現(xiàn)了對物業(yè)管理市場化的信心和決心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區(qū)，工程建設(shè)伊始，國務(wù)院專業(yè)就非常關(guān)注，省政府明確提出要將其建成“ 的建筑， 的居住人群， 的居住環(huán)境， 的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。高教公寓具有規(guī)模大，即將入住率高，業(yè)主素質(zhì)高的特點。眾多企業(yè)希望通過市場競爭，使自身經(jīng)營上規(guī)模，達到提升企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和品牌的目的。同時，通過參與競爭，企業(yè)也看到了自身的差距，認(rèn)識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎(chǔ)。“以人為本”，“以業(yè)主為本”，為業(yè)主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務(wù)，以其他收益彌補公共服務(wù)費的不足，是中標(biāo)企業(yè)共同的想法。

(4)需要引起重視和改進的問題：

①工程建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)的現(xiàn)象依然存在。兩個物業(yè)標(biāo)的，均不同程度存在設(shè)施不足問題。如高教公寓自行車停放車位嚴(yán)重不足(設(shè)計每戶1.8輛)，地下進出口太小，無汽車泊位，缺少物業(yè)管理用房，垃圾中轉(zhuǎn)困難等問題，給物業(yè)管理帶來先天不足的遺憾。

②物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，其招投標(biāo)不同于工程、設(shè)備招投標(biāo)。評標(biāo)應(yīng)側(cè)重企業(yè)的信譽、業(yè)績和標(biāo)書中的方案質(zhì)量、答辯的應(yīng)變能力等，而將公共服務(wù)費報價單列作為評分類別，其權(quán)重不宜超過20％。

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