上個(gè)月，成都市消協(xié)宣布，針對(duì)成都市房產(chǎn)等部分行業(yè)存在的疑難消費(fèi)糾紛，成都市消協(xié)近期將專門出臺(tái)多部門合力快速處理投訴新舉措，集中解決一批消費(fèi)者反映強(qiáng)烈的重大投訴，以警示不法經(jīng)營(yíng)者，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。市消協(xié)將分兩次對(duì)20起典型房產(chǎn)投訴進(jìn)行公開(kāi)調(diào)解。次房地產(chǎn)糾紛聯(lián)合調(diào)解將于本周五上午展開(kāi)，主要調(diào)解內(nèi)容包括燃?xì)獗砣霊舭惭b費(fèi)、購(gòu)房定金及房屋質(zhì)量問(wèn)題。

霸王合同

消協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，由于目前開(kāi)發(fā)商在商品房交易中處于明顯的強(qiáng)勢(shì)地位，他們利用與消費(fèi)者在法律支持上的嚴(yán)重不對(duì)等，采用霸王合同等種種不法手段，對(duì)消費(fèi)者實(shí)施侵權(quán)，導(dǎo)致糾紛屢屢發(fā)生。

去年5月，張先生看上了一家本地開(kāi)發(fā)商在玉林開(kāi)發(fā)的一處住宅小區(qū)，簽合同時(shí)，附件上有這樣一條：“發(fā)布的廣告、沙盤、戶型模型等宣傳資料不作為雙方交房、驗(yàn)房、退房的標(biāo)準(zhǔn)”。張先生當(dāng)時(shí)購(gòu)房心切，并沒(méi)有在意。而到了10月底交房的時(shí)候，張先生才發(fā)現(xiàn)，綠化、老年活動(dòng)場(chǎng)所變成了對(duì)外營(yíng)業(yè)的車位，標(biāo)準(zhǔn)的籃球場(chǎng)變成了袖珍籃球場(chǎng)，600多戶的小區(qū)居然只有59個(gè)固定車位，甚至開(kāi)發(fā)商居然連竣工備案表及房管局的實(shí)測(cè)面積表等都沒(méi)有出示，水電不通，連合同上的房號(hào)和實(shí)際的門牌號(hào)都不一致……

房地產(chǎn)購(gòu)賣合同條款應(yīng)該由購(gòu)賣雙方協(xié)議后共同達(dá)成，但開(kāi)發(fā)商卻普遍采用單方面擬定的“霸王合同”，憑借自己的強(qiáng)勢(shì)地位，擺出“所有合同都是這么寫(xiě)好了的”，“不簽就不賣”的“霸王”面孔。

由于商品房購(gòu)賣合同標(biāo)的物特殊、交易程序復(fù)雜、履行期限較長(zhǎng)，加上購(gòu)賣雙方對(duì)資源與信息占有的不平等，以及消費(fèi)者心理不成熟和相關(guān)知識(shí)的匱乏等等，致使消費(fèi)者一不小心就會(huì)中了開(kāi)發(fā)商“霸王合同”的“十面埋伏”。

亂收天然氣入戶費(fèi)

近日，在雙流縣東升鎮(zhèn)加國(guó)楓韻購(gòu)購(gòu)了商品房的部分業(yè)主反映，他們大多是2005年4月之后在加國(guó)楓韻購(gòu)購(gòu)的商品房，雖然之前成都市物價(jià)局已就天然氣入戶費(fèi)和光纖費(fèi)一律計(jì)入房?jī)r(jià)作出了明確規(guī)定，但不知內(nèi)情的購(gòu)房者們還是如數(shù)向開(kāi)發(fā)商交了相關(guān)費(fèi)用。然而當(dāng)他們大夢(mèng)初醒去找開(kāi)發(fā)商退還本不該收取的那部分費(fèi)用時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻始終置之不理。

要使用管道天然氣，先得支付一筆不小的管道入戶費(fèi)用，既“建安費(fèi)”。其實(shí)，這筆建安費(fèi)用是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向燃?xì)夤窘患{的，無(wú)需由消費(fèi)者支付。而且這筆費(fèi)用是直接計(jì)入房?jī)r(jià)的，不得在房?jī)r(jià)以外假借任何名義向消費(fèi)者索取。應(yīng)該說(shuō)，消費(fèi)者購(gòu)入燃?xì)?，燃?xì)夤句N售燃?xì)猓瑑烧咧g構(gòu)成了一個(gè)購(gòu)賣合同。但是因?yàn)槿細(xì)獾匿N售與使用需要一個(gè)前提，即管道的鋪設(shè)與開(kāi)通，所以消費(fèi)者通常在前期還要與燃?xì)夤竞炗喴环莨艿篱_(kāi)通的安裝合同。在這份合同中，雙方會(huì)對(duì)安裝的時(shí)間、種類、設(shè)備型號(hào)、安裝費(fèi)用做出約定。

簽訂安裝合同并不意味著雙方已經(jīng)實(shí)際履行，對(duì)合同的履行是指合同雙方根據(jù)合同的約定承擔(dān)自己的合同義務(wù)，享受合同權(quán)利。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他需要按照約定支付約定的價(jià)款，配合相關(guān)的安裝工作，按照約定的內(nèi)容使用燃?xì)獾?；?duì)于燃?xì)夤緛?lái)說(shuō)，它需要在約定的時(shí)間組織施工人員施工，安裝約定的設(shè)備等。

樣板區(qū)不樣板

林先生對(duì)記者說(shuō)：“我購(gòu)房子就是圖個(gè)省心，誰(shuí)知道，多花了錢還逃不了中招的下場(chǎng)。去年我挑中了一套 ，樣板房十分誘人，售樓小姐告訴我，他們較后交付的房子和樣板房是一模一樣的，還幫我挑選了一個(gè)很好的樓層。等到簽合同的時(shí)候，我還仔細(xì)地看了一下合同，合同上也注明了 所用的材料品牌，所以我就放心地簽了合同。當(dāng)時(shí)我想，品牌都確定的，應(yīng)該交付時(shí)不會(huì)有錯(cuò)。誰(shuí)知，等到交房的時(shí)候，房子的裝修讓我大失所望，非常粗糙，根本沒(méi)有樣板房那樣的精細(xì)，各種材料好像與樣板房一樣，但是明顯感覺(jué)不對(duì)頭，于是找來(lái)負(fù)責(zé)人問(wèn)明情況，負(fù)責(zé)人告訴我， 所用的材料品牌都符合合同的約定，他們是完全按照合同辦事情。對(duì)照著品牌，是沒(méi)有問(wèn)題，頓時(shí)我才恍然大悟，品牌是沒(méi)有問(wèn)題，但是合同并沒(méi)有細(xì)致到型號(hào)和檔次，所以，開(kāi)發(fā)商在合同上布了迷局，讓我實(shí)在沒(méi)有辦法，開(kāi)發(fā)商也就以合同沒(méi)有約定避免了應(yīng)負(fù)的責(zé)任?！?

在銷售過(guò)程中，為了吸引購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)對(duì)樓盤精心包裝。比如在廣告中或沙盤上夸大綠化率、樓間距，過(guò)分渲染景觀環(huán)境，對(duì)戶型進(jìn)行不切實(shí)際的描述，樣板房與實(shí)際戶型差距很大等等?？浯笮麄髟谑鄯繒r(shí)給了購(gòu)房者過(guò)高的期望，但實(shí)際所交付的住房卻達(dá)不到其承諾的標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)購(gòu)房者的不滿甚至是產(chǎn)生糾紛。如果樓盤銷售是由代理公司完成的，這種情況更嚴(yán)重，銷售代理商為了成交還會(huì)對(duì)購(gòu)房者做一些不切實(shí)際的承諾，而交房時(shí)根本無(wú)法兌現(xiàn)，很容易引起購(gòu)房人的不滿。

定金不退

在諸多房產(chǎn)投訴中，涉及定金的案例屢見(jiàn)不鮮。市民李先生近日的遭遇頗具代表性。李先生在光華片區(qū)看中了一處環(huán)境不錯(cuò)的電梯公寓，理想的戶型結(jié)構(gòu)和價(jià)格很快讓他動(dòng)心。在售樓人員的勸說(shuō)下，李先生為了避免房子被別人購(gòu)走，繳納了5000元的購(gòu)房定金。開(kāi)發(fā)商答應(yīng)三天以內(nèi)可以退款，但是雙方未作書(shū)面約定。后，李先生帶著妻子實(shí)地看房時(shí)出現(xiàn)了意外。妻子站在十多層的高樓上看下面一眼就頭暈?zāi)垦＃鼊e說(shuō)長(zhǎng)時(shí)間居住了。無(wú)奈之下，他向售樓人員提出了退款要求，結(jié)果遭到了拒絕?？谡f(shuō)無(wú)憑的李先生較后只能自認(rèn)倒霉，白白搭上了5000元定金。

一直以來(lái)，定金不退在售房過(guò)程中已經(jīng)成為一種慣例。然而由于掌握信息的不對(duì)等性，消費(fèi)者在這一慣例中毫無(wú)疑問(wèn)處于弱勢(shì)，“啞巴吃黃蓮”的事時(shí)有發(fā)生。“五一”前夕，成都市工商局對(duì)該局制定的合同示范文本------《成都市商品房預(yù)購(gòu)書(shū)》(征求意見(jiàn)稿)進(jìn)行了聽(tīng)證。該征求意見(jiàn)稿對(duì)購(gòu)房定金的支付和退還進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，要求購(gòu)賣雙方在繳納定金后，需要商定一個(gè)具體的時(shí)限。繳納定金后，消費(fèi)者可與開(kāi)發(fā)商達(dá)成退款協(xié)商，定金抵作房?jī)r(jià)款或由消費(fèi)者收回;如雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商就需將定金退還給消費(fèi)者。反之,如果在商定時(shí)限外，雙方還未就《商品房購(gòu)賣合同》進(jìn)行協(xié)商，或消費(fèi)者因自己原因造成購(gòu)房合同無(wú)法簽訂，開(kāi)發(fā)商有權(quán)不退還定金。如果上述規(guī)定能夠?qū)嵤?，長(zhǎng)久以來(lái)“定金不退”的慣例有望得以改變。

開(kāi)發(fā)商拖時(shí)間

房子有問(wèn)題就該解決，可在實(shí)際情況下，個(gè)別開(kāi)發(fā)商卻選擇了通過(guò)回避問(wèn)題，用拖延時(shí)間來(lái)解決的不明智辦法。

不久前，李小姐終于拿到了期待已久的新房鑰匙?？墒钱?dāng)她準(zhǔn)備收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商先前承諾的露天泳池變成了物業(yè)用房，而本該是綠化草坪的地方也建起了別的房屋，小區(qū)的活動(dòng)空間大打折扣。李小姐一氣之下找到開(kāi)發(fā)商討要說(shuō)法，對(duì)方雖然表示此事正在處理，可一直沒(méi)有行動(dòng)。李小姐又先后多次找到開(kāi)發(fā)商，對(duì)方始終不正面回應(yīng)，大打“太極推手”，一直拖著不辦。接下來(lái)的一個(gè)月里，李小姐為此事四處奔走，忙得精疲力盡，較后還是沒(méi)得到滿意的結(jié)果。

據(jù)記者了解，本周五，市消協(xié)作為臨時(shí)調(diào)解小組的牽頭單位，將聯(lián)合市人大、市法院及市房管局、市仲裁委、市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理、市律師協(xié)會(huì)等眾多相關(guān)部門，從“違規(guī)收取天然氣入戶費(fèi)用”入手展開(kāi)聯(lián)合調(diào)解。

記者手記

目前，房產(chǎn)糾紛已經(jīng)成為眾多開(kāi)發(fā)商撓頭的問(wèn)題。在房地產(chǎn)代理行就職的賀先生認(rèn)為，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)具有滯后效應(yīng)。房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)刺激樓市的發(fā)展，很多企業(yè)過(guò)于尋求發(fā)展速度，忽略了工程質(zhì)量。而欠缺開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)紛紛涉足，也給樓市留下了諸多隱患。對(duì)于如何有效規(guī)避或降低交房危機(jī)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在危機(jī)發(fā)生之前，就做好充分的準(zhǔn)備工作，對(duì)施工規(guī)劃、流程、建筑材料及其相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，乃至各種可能發(fā)生的危機(jī)有通盤的了解和考慮，才能從容不迫的應(yīng)變。危機(jī)是每個(gè)企業(yè)都不愿面對(duì)的事，但是在危機(jī)降臨時(shí)，如果刻意隱瞞或消極對(duì)待，危機(jī)對(duì)企業(yè)的發(fā)展將是致命的。而應(yīng)在時(shí)間查出原因，找準(zhǔn)危機(jī)的根源，并盡快將真相、產(chǎn)生的原因及處理措施公之于眾，給輿論和社會(huì)公眾一個(gè)合理的交代，以控制事態(tài)的發(fā)展。

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