1.注意搜集證據(jù)

現(xiàn)在，人們的法律意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，很多人紛紛拿起法律武器，通過訴訟途徑維護(hù)自身的權(quán)益。和幾千年來(lái)人們?nèi)狈Ψㄖ频挠^念和精神相比，這無(wú)疑是社會(huì)的進(jìn)步。但是如果不能合理地運(yùn)用法律武器，法律也是雙刃劍，有時(shí)它不但達(dá)不到維護(hù)自身權(quán)益的目的，相反可能還會(huì)傷及自身。要認(rèn)識(shí)到，法律不是全能的，上法庭只能作為較后的救濟(jì)途徑。只要有協(xié)商的余地或協(xié)商的可能，就不要輕易放棄。對(duì)于解決問題而言，如果能協(xié)商解決，對(duì)雙方都有利，除非萬(wàn)不得已，不要輕起訟爭(zhēng)。要知道，訴訟是有風(fēng)險(xiǎn)的。由于訴訟請(qǐng)求不當(dāng)，證據(jù)不足，或者法官對(duì)法律的不同理解等等，都可能導(dǎo)致敗訴。有的雖然勝訴了，但所花費(fèi)的時(shí)間、精力、費(fèi)用等已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了所要爭(zhēng)取的利益，顯然是得不償失。這樣的案例舉不勝舉。劉女士因?yàn)殚_發(fā)商的業(yè)務(wù)員口頭承諾其免交一年的物業(yè)管理費(fèi)(約4000元)，在交房時(shí)要求開發(fā)商兌現(xiàn)，在遭到拒，不但拒絕收房，還憤而起訴，結(jié)果敗訴，由于訴訟持續(xù)了四個(gè)月的時(shí)間，劉女士四個(gè)月沒有人住，其房屋的合理租金約每月5000元，這樣一算，即使劉女士勝訴，也是得不償失，因小失大。因此，在決定起訴前，一定要仔細(xì)權(quán)衡利害得失，對(duì)于沒有把握勝訴的，一定要慎重決定。

權(quán)利義務(wù)皆考量

一位業(yè)主在收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)沒有封閉，要求開發(fā)商履行合同義務(wù)，予以封閉，但開發(fā)商認(rèn)為合同約定就是不封閉，但開發(fā)商認(rèn)為合約定就是不封閉，雙方對(duì)合同的理解產(chǎn)生了坡義，于是，這位業(yè)主拒絕辦理房屋交付手續(xù)。后來(lái)開發(fā)商對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行了封閉，業(yè)主在合同約定的交付日期5個(gè)月后辦理了入住。某男據(jù)此要求開發(fā)商支付5個(gè)月的延期交房違約金，開發(fā)商只同意支付2個(gè)月，雙方協(xié)商未果，業(yè)主起訴至法院。法院判決，某男的訴訟請(qǐng)求沒有法律依據(jù)，予以駁回。因?yàn)殛?yáng)臺(tái)沒有封閉并不是根本違約，不構(gòu)成延期交房，只能算是履行有瑕疵。對(duì)其業(yè)主的入住并不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的影響，業(yè)主拒絕入住，實(shí)際上是放任了損失的擴(kuò)大，其責(zé)任只能由自己承擔(dān)。這個(gè)案子實(shí)際上提出了一個(gè)問題，那就是在購(gòu)房者和開發(fā)商發(fā)生紛爭(zhēng)時(shí)，即使是開發(fā)商的過錯(cuò)，購(gòu)房者是不是也有義務(wù)合理、善意地采取措施，防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大?答案是肯定的，因?yàn)榉缮蠈?duì)此有明確的規(guī)定。因此，購(gòu)房者和開發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)，不能僅僅揪住對(duì)方的責(zé)任不放，也要看到自己應(yīng)該履行的義務(wù)，以冷靜、理智、善意的態(tài)度處理彼此的紛爭(zhēng)。

現(xiàn)在，大部分購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)，都采取銀行按揭的方式，通過銀行貸款購(gòu)房。這里既有購(gòu)房者和開發(fā)商的房屋購(gòu)賣合同關(guān)系，也有購(gòu)房者和銀行的借款合同關(guān)系，二者既相互聯(lián)系，也是各自獨(dú)立的法律關(guān)系。實(shí)踐中，很多購(gòu)房者對(duì)此認(rèn)識(shí)不清。有的購(gòu)房者因?yàn)楹烷_發(fā)商產(chǎn)生糾紛，就拒絕向銀行償還貸款，須知，這在法律上是不同的法律關(guān)系，如果因此發(fā)生訟爭(zhēng)，銀行起訴購(gòu)房者，購(gòu)房者大多是要敗訴的。還有，有的購(gòu)房者因?yàn)楹烷_發(fā)商發(fā)生糾紛，就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)，須知，如果因此發(fā)生訟爭(zhēng)，購(gòu)房者也會(huì)面臨不利的法律后果。因此，購(gòu)房者無(wú)論遇到什么樣的糾紛，一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)盡可能就事論事，不要激化和擴(kuò)大矛盾，如果認(rèn)識(shí)不清，應(yīng)請(qǐng)教有關(guān)的專業(yè)人士，切不可蠻干。

雖然我并不贊成輕起訟爭(zhēng)，但有時(shí)訴訟也是不可避免的。掌握充分、可靠的證據(jù)是勝訴的保證。即使沒有涉訴，掌握開發(fā)商違約的充分、可靠的證據(jù)，也會(huì)使自己在和開發(fā)商的談判中處于有利的地位。一因此，在整個(gè)交易的過程中，購(gòu)房者都應(yīng)該注意保留和收集一切能夠證明事實(shí)的相關(guān)證據(jù)，包括合同和所有雙方簽訂的協(xié)議，、有時(shí)還需要采取錄音、錄像、照相的方法收集證據(jù)。當(dāng)然，到底什么才是有效的證據(jù)，如何才能取得有效的證據(jù)，有時(shí)需要律師等專業(yè)人士的指導(dǎo)和幫助。但頭先，購(gòu)房者必須要有這樣的意識(shí)。如果購(gòu)房者沒有這樣的意識(shí)和事先的準(zhǔn)備，一旦發(fā)生糾紛，就可能面臨不利的訴訟結(jié)果。因?yàn)?，無(wú)論是什么樣的客觀事實(shí)，如果沒有證據(jù)支持，就不能成為法律真實(shí)，不是法律意義上的真實(shí)，就不能得到法律的保護(hù)。

3.保持理智心態(tài)

對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)糾紛，有一種觀點(diǎn)主張，解決的途徑在于停止預(yù)售，只有房屋建成以后的現(xiàn)售，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)就看到自己要購(gòu)的房屋和所在的環(huán)境，很多糾紛自然就避免了，但此種想法不現(xiàn)實(shí)。允許房屋預(yù)售是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇。預(yù)售房屋有不少不確定的地方，這其中既有開發(fā)商不誠(chéng)信造成的，比如事先承諾用某某進(jìn)口品牌的電梯，但后來(lái)為了降低成本，改用價(jià)格較低的國(guó)產(chǎn)電梯等違約行為；但也有很多并不是開發(fā)商主觀惡意造成的，而是由于各種各樣不可預(yù)知的因素造成的與購(gòu)房時(shí)的期望和開發(fā)商的承諾不一致。此外，購(gòu)房者普遍不滿的一個(gè)問題，就是房屋質(zhì)量，我認(rèn)為，房屋質(zhì)量問題在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)都會(huì)存在，原因在于，“房屋”這個(gè)商品還基本上是個(gè)手工產(chǎn)品，要依靠大量工人的手工勞動(dòng)完成，機(jī)械化程度還很低，這就需要高素質(zhì)、高技能的施工隊(duì)伍，但現(xiàn)實(shí)是，現(xiàn)在的施工隊(duì)伍大部分都是農(nóng)民工，他們?nèi)狈Ρ容^系統(tǒng)的專業(yè)化技能培訓(xùn)，待遇較低，在嚴(yán)格的質(zhì)量管理上存在著先天的障礙?，F(xiàn)在，輿論似乎給人一種印象，就是在開發(fā)商和購(gòu)房者的糾紛中，所有的矛頭都指向了開發(fā)商，所有關(guān)注的焦點(diǎn)也都是開發(fā)商如何欺詐、如何違約，但實(shí)際上，這種看法并不客觀，有失偏頗。這種輿論也不利于購(gòu)房者和開發(fā)商的良性溝通。當(dāng)然，認(rèn)識(shí)到現(xiàn)階段旁地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，并不是要購(gòu)房者容忍落后，對(duì)損害自己權(quán)益的事熟視無(wú)睹，而是說(shuō)購(gòu)房者在維護(hù)自身權(quán)益的時(shí)候，一定要理智客觀，要依法維權(quán)。

4、警惕“隱形”交房陷阱

曾有人說(shuō)：購(gòu)房就像跑馬拉松，每一個(gè)環(huán)節(jié)都特別“熬人”。終于盼到交房了，苦難的日子仿佛也看到了盡頭，更讓人慶幸的是，房子沒什么質(zhì)量問題，消費(fèi)者終于可以長(zhǎng)長(zhǎng)的舒一口氣了。

事情真是這樣的嗎？如果交房時(shí)天然氣管道沒通氣，水龍頭里流不出水、小區(qū)里的道路還是一片泥濘，承諾中的社區(qū)超市沒有動(dòng)工、附近幾百米之內(nèi)根本購(gòu)不到生活用品……這樣的房子能正常使用嗎？類似這樣的“隱形”交房陷阱屢見不鮮，但是迄今為止，沒有一部法律、法規(guī)明確規(guī)定商品房的交房條件，也沒有明確規(guī)定開發(fā)商在商品房交房條件方面應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，這成為消費(fèi)者在入住時(shí)容易與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛且矛盾難以解決的根本原因。

購(gòu)房投訴6大途徑

有些讀者詢問，在購(gòu)房過程中如果開發(fā)商有侵權(quán)行為，消費(fèi)者應(yīng)該如何投訴?有哪些途徑，具體的操作方法和程序是什么?另外，投訴過程中應(yīng)該注意什么?

途徑1向各級(jí)消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴

按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定，作為消費(fèi)者的購(gòu)房人，如果在購(gòu)房過程中發(fā)現(xiàn)開發(fā)商確實(shí)有侵犯消費(fèi)者正當(dāng)權(quán)益的行為，頭先可以采取民事協(xié)商的辦法進(jìn)行調(diào)解，如果調(diào)解不成，便可以向各級(jí)消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴。需要注意的是，投訴前，消費(fèi)者應(yīng)該做好充分的準(zhǔn)備，具體包括：

l、向消協(xié)提供一份書面的投訴材料，附上自己的親筆簽名；

2、提供能夠支持消費(fèi)者的投訴理由的相關(guān)證據(jù)，例如發(fā)票、購(gòu)房合同，或者當(dāng)時(shí)與開發(fā)商之間的一些約定，凡是手里能夠提供的證據(jù)盡可能準(zhǔn)備好。

此外，在調(diào)解的基礎(chǔ)上，為了進(jìn)一步保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，消協(xié)還出臺(tái)了投訴披露制度。即對(duì)于侵害消費(fèi)者權(quán)益嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)者，由消協(xié)將其披露，明確告知消費(fèi)者，某一個(gè)開發(fā)商在某種情況下對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行了侵權(quán)，侵害了消費(fèi)者的某一項(xiàng)權(quán)利等。

提示：消費(fèi)者協(xié)會(huì)按照目前消法規(guī)定的只是調(diào)解權(quán)，這些部門并沒有強(qiáng)制權(quán)，國(guó)家有強(qiáng)制權(quán)的只有仲裁機(jī)構(gòu)和法院。消費(fèi)者投訴后，消費(fèi)者協(xié)會(huì)進(jìn)行調(diào)解后，如果雙方還達(dá)不成調(diào)解一致的話，按照法律法規(guī)可以予以中止，如果消費(fèi)者涉及訴訟的話，北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)會(huì)支持并幫助消費(fèi)者提供相關(guān)的證據(jù)．使消費(fèi)者能夠限度地保證自己的合法權(quán)益。

途徑2向國(guó)家有關(guān)行政部門、房屋主管部門申訴

根據(jù)不同的投訴內(nèi)容和具體情況，消費(fèi)者可以選擇向國(guó)家有關(guān)行政部門、房屋主管部門提出申訴。例如如果是物業(yè)方面的問題，消費(fèi)者可以向北京市的小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行投訴。當(dāng)然，物業(yè)管理公司本身并不是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，而是一個(gè)為消費(fèi)者服務(wù)的機(jī)構(gòu)，是消費(fèi)者請(qǐng)的一個(gè)管家，如果認(rèn)為這個(gè)管家的服務(wù)不好，消費(fèi)者可以通過業(yè)主委員會(huì)集體大會(huì)開會(huì)表決之后，由業(yè)主委員會(huì)撤銷這家物業(yè)公司，換另外一家；北京市建委開辦的北京市建設(shè)網(wǎng)上設(shè)有專門的“便民信箱”，消費(fèi)者可以通過電子郵件的形式進(jìn)行投訴。

提示：有關(guān)的國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)按照消法規(guī)定的也只是調(diào)解權(quán)，而沒有強(qiáng)制權(quán)。所以，消費(fèi)者對(duì)此應(yīng)做好心理準(zhǔn)備，如果調(diào)解不成再繼續(xù)采取其他途徑進(jìn)行投訴。

途徑3向北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)申訴

北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)是一個(gè)維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的專門機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)的律師一般都是在維權(quán)方面有著豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士，消費(fèi)者可以先向他們咨詢有關(guān)事宜，必要時(shí)便可以請(qǐng)專業(yè)律師出馬，幫你進(jìn)行更加有效的維權(quán)行為。

提示：如果上網(wǎng)方便，消費(fèi)者可以進(jìn)行相關(guān)事項(xiàng)的查詢。

途徑4向北市仲裁委提出仲裁

購(gòu)賣雙方如果在合同中有約定，消費(fèi)者便可以向北京市仲裁委提出仲裁，仲裁是終審。

提示：需要提醒消費(fèi)者注意的是，仲裁雖然屬于終審，但如果對(duì)仲裁結(jié)果有異議，還可以申請(qǐng)人民法院撤銷仲裁，向法院申請(qǐng)把寫有仲裁的內(nèi)容、仲裁結(jié)果的仲裁書向法院提供，法院有權(quán)力視仲裁的情況決定是否撤銷這份仲裁，如果法院認(rèn)為該仲裁協(xié)議是不公正的，便可以撤銷這份仲裁。

途徑5向人民法院提起訴訟

如果消費(fèi)者手中掌握著開發(fā)商侵權(quán)事實(shí)的充足證據(jù)，并且通過一般的調(diào)解途徑不能解決問題的話，建議消費(fèi)者請(qǐng)專業(yè)律師就開發(fā)商侵權(quán)事實(shí)向人民法院提起訴訟。

提示：這一訴訟過程十分復(fù)雜，消費(fèi)者需要付出時(shí)間、精力和財(cái)力，應(yīng)做好各種準(zhǔn)備工作，包括心理方面可能要承受的壓力等。而且如果因證據(jù)不足等原因而敗訴，損失可能比較大。

途徑6向新聞媒體投訴

大多數(shù)消費(fèi)者都會(huì)采取向新聞媒體投訴的辦法，因?yàn)檫@個(gè)途徑相對(duì)來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)單易行，而且通過媒體進(jìn)行呼吁，可以在社會(huì)上造成較大的影響?，F(xiàn)在各媒體都有專門的投訴熱線，由接線員將新聞線索

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！