“打地基的大坑還沒挖好，房子就已賣出大半?！毕鄬?duì)于預(yù)售商品房開發(fā)商的“得意”而言，眾多花費(fèi)大半生積蓄的購(gòu)房者卻要承擔(dān)不少風(fēng)險(xiǎn)：房屋質(zhì)量不合格怎么辦？交房時(shí)間一推再推怎么辦？基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施條件和較初承諾不一樣了怎么辦……從昨天開始，新版《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市

商品房認(rèn)購(gòu)書》正式在全市推行使用，今后，再遇到這樣的問題，消費(fèi)者可以依照合同的約定維護(hù)自己的權(quán)益了。

新合同專“治”老糾紛

因?yàn)樯唐贩款A(yù)售交易是期房性質(zhì)的購(gòu)賣，合同的簽訂要早于商品房的建成，所以，在合同的履行過程中會(huì)面臨很多不可知因素和很大的不確定性，容易引發(fā)各類糾紛。此外，還有一些開發(fā)商利用強(qiáng)勢(shì)地位，在預(yù)售合同中單方加入一些不公平、不合理的格式條款，進(jìn)一步破壞了購(gòu)賣雙方之間平等的交易關(guān)系。同時(shí)，在商品房的認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)中，過去由于沒有合同示范文本，在開發(fā)商自制的商品房認(rèn)購(gòu)合同中，關(guān)于定金使用等問題的規(guī)定過于簡(jiǎn)單、含混，也引發(fā)了不少歧義和糾紛，急需規(guī)范。

新版《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書》示范文本，希望通過示范文本的推行使用，引導(dǎo)消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售商依法簽約和履約，并期望在商品房認(rèn)購(gòu)和預(yù)售兩個(gè)重要環(huán)節(jié)中，矯正因交易信息不對(duì)稱、經(jīng)濟(jì)力量不對(duì)等造成的利益失衡問題，減少交易糾紛，并便利糾紛的解決。

4種情況消費(fèi)者可退房

針對(duì)以往購(gòu)房者“購(gòu)房容易退房難”的狀況，《北京市商品房預(yù)售合同》中規(guī)定了當(dāng)購(gòu)房消費(fèi)者遇到4種情況時(shí)，可以選擇退房：一是商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的；二是商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，購(gòu)房者有權(quán)退房，而且，開發(fā)商不僅應(yīng)在約定日期內(nèi)退還消費(fèi)者全部已付款，還要支付利息，并承擔(dān)檢測(cè)費(fèi)用以及由此給消費(fèi)者造成的損失；三是當(dāng)商品房建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比完全值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)；四是經(jīng)規(guī)劃主管部門同意變更了商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、朝向、采暖方式等，開發(fā)商應(yīng)在10日內(nèi)書面通知購(gòu)房者，否則消費(fèi)者有權(quán)退房。

市政公用設(shè)施須按約定時(shí)間完成

以往，在購(gòu)房者向工商、消協(xié)等部門的投訴中，經(jīng)常會(huì)聽到這樣的反映：原先開發(fā)商承諾的樓前綠地改成了停車場(chǎng)；承諾的學(xué)校不但沒建成，在學(xué)校的位置竟然又蓋出了一幢樓……在新出臺(tái)的《北京市商品房預(yù)售合同》中，增加了市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到使用條件的提示。要求開發(fā)企業(yè)應(yīng)承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的上水、下水、電、供暖、燃?xì)獾劝醇s定的日期達(dá)到使用條件；公共綠地、道路、停車場(chǎng)，幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物、體育設(shè)施等其他設(shè)施也應(yīng)按約定的日期達(dá)到使用條件。同時(shí)要求開發(fā)商在合同中簽訂這些設(shè)施完成的時(shí)間和達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。消費(fèi)者與開發(fā)商還須事先約定，如果開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾，雙方同意以何種方式進(jìn)行處理。

交納稅費(fèi)不得作為交房條件

以往很多開發(fā)商強(qiáng)行規(guī)定，購(gòu)房者入住時(shí)必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、供暖費(fèi)等稅費(fèi)之后才可以“拿鑰匙”，這在購(gòu)房者中存在較大爭(zhēng)執(zhí)，甚至引起集體上訪。而今后，開發(fā)商“不得將購(gòu)受人交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件”?！侗本┦猩唐贩款A(yù)售合同》示范文本提示雙方在簽約時(shí)可就有關(guān)稅費(fèi)的繳納是否委托進(jìn)行約定。購(gòu)房人不同意委托開發(fā)企業(yè)代交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、供暖費(fèi)等稅費(fèi)的，購(gòu)房人須按有關(guān)規(guī)定自行依法繳納。當(dāng)事雙方就交費(fèi)的具體事宜應(yīng)進(jìn)行約定。

“一房許二主”雙倍返定金

《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書》還對(duì)購(gòu)房“定金”做出了明確約定：認(rèn)購(gòu)人逾期未支付認(rèn)購(gòu)定金的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書，并有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方；認(rèn)購(gòu)人未在約定期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房購(gòu)賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書，出賣人解除本認(rèn)購(gòu)書的，認(rèn)購(gòu)人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方；對(duì)商品房購(gòu)賣合同相關(guān)條款未達(dá)成一致意見的，在約定期限內(nèi)認(rèn)購(gòu)書自動(dòng)解除，雙方也可以協(xié)商解除認(rèn)購(gòu)書，出賣人應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購(gòu)人；出賣人在認(rèn)購(gòu)人支付認(rèn)購(gòu)定金之日起至該認(rèn)購(gòu)書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，須向認(rèn)購(gòu)人雙倍返還定金。

三項(xiàng)“創(chuàng)新”條款

《北京市商品房預(yù)售合同》中還出現(xiàn)了3項(xiàng)針對(duì)節(jié)能、施工進(jìn)度和前期物業(yè)的“創(chuàng)新”條款。

據(jù)介紹，隨著房屋建設(shè)的快速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，節(jié)能建筑造價(jià)高，采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、照明、電梯等在建筑中的能源消耗問題越來(lái)越嚴(yán)重。通過合同來(lái)對(duì)節(jié)能措施做出約定，可以提高人們的節(jié)能意識(shí)，同時(shí)對(duì)居民居住能源成本的節(jié)約大有益處。因此規(guī)定住宅商品房應(yīng)符合《居民建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求，未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，開發(fā)商須補(bǔ)做節(jié)能措施，并承擔(dān)全部費(fèi)用及賠償責(zé)任。

延誤交房是讓購(gòu)房者較為頭疼的問題之一。為此新出臺(tái)的合同中特別對(duì)所售商品房的建設(shè)進(jìn)度作出了具體規(guī)定，簽訂合同時(shí)要求開發(fā)商標(biāo)明簽約時(shí)該商品房所在樓棟的建設(shè)工程進(jìn)度狀況，為購(gòu)房者提供一個(gè)明確的時(shí)間表。

另外，新合同對(duì)前期物業(yè)管理的有關(guān)內(nèi)容也進(jìn)行了規(guī)范。要求開發(fā)商須寫明所售商品房前期物業(yè)管理企業(yè)的名稱，該物業(yè)企業(yè)必須已取得物業(yè)管理資質(zhì)，同時(shí)還需約定地上停車費(fèi)、地下停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

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