3·15到來(lái)前夕，中消協(xié)秘書長(zhǎng)母建華對(duì)外公布稱，2007年全國(guó)消協(xié)組織受理的商品房投訴達(dá)到15023件，其中關(guān)于商品房質(zhì)量不如意的投訴就有7916件，占據(jù)投訴量的50%以上。房地產(chǎn)仍為投訴數(shù)量比較多的行業(yè)。在北京，同樣由商品房引發(fā)的維權(quán)事件數(shù)量眾多，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成熟及相關(guān)法規(guī)的完善，業(yè)主維權(quán)均有政策可依，專家倡導(dǎo)購(gòu)房者理性維權(quán)。

從近兩年尤其是去年以來(lái)的房產(chǎn)糾紛來(lái)看，大概集中在三個(gè)階段，或者說(shuō)三個(gè)群體，分別是簽約、收房、已入住階段，這個(gè)時(shí)期也是政策頻繁和調(diào)整的時(shí)期，每個(gè)階段都有很多案例和政策，在《物權(quán)法》實(shí)施的大背景下，許多痼疾得以從政策層面清理，趨勢(shì)是把糾紛消滅在簽約的萌芽階段，并同時(shí)給出糾紛的解決方案。

政策頻出“整頓”市場(chǎng)秩序

去年以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入政策治理高峰期。3月1日開始實(shí)施的《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《交付辦法》）中規(guī)定，教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)管理服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在住宅總規(guī)模完成50％之前同步建設(shè)、同步交付使用。

同時(shí)，分戶驗(yàn)收也提上日程并付諸實(shí)施，并在去年年底確定“先驗(yàn)房、后交付”程序，“這是對(duì)以前霸王條款的清理，”永同昌地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)肖志剛說(shuō)。而在今年年初，新版《商品房購(gòu)賣合同》頒布，將上述政策進(jìn)一步納入，力圖在簽約階段杜絕糾紛。物業(yè)服務(wù)方面，也陸續(xù)出臺(tái)了一系列強(qiáng)制性和行業(yè)性規(guī)范。

政府、購(gòu)房者、開發(fā)商三方互動(dòng)

“《交付辦法》我們已經(jīng)下發(fā)到各項(xiàng)目了，按規(guī)定貫徹執(zhí)行，”京西某開發(fā)商告訴記者，他們也在研究新政對(duì)于自己的影響，并以此重新界定和購(gòu)房者的關(guān)系；鑒于糾紛產(chǎn)生的可能性，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近日將質(zhì)量管理部門獨(dú)立出來(lái)，并建立投訴回饋平臺(tái)。

購(gòu)房者和業(yè)主也認(rèn)識(shí)到新政的作用，如健翔園小區(qū)利用《物權(quán)法》成功收回鍋爐房產(chǎn)權(quán)，京城北部某項(xiàng)目準(zhǔn)業(yè)主利用“先驗(yàn)房、后交付”和開發(fā)商談判，維護(hù)了自己的權(quán)益。

市建委物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人多次表示，今年將加大市場(chǎng)打擊力度，促使房產(chǎn)交易、物業(yè)服務(wù)理性回歸。

收房階段

先驗(yàn)房，后交付，有問(wèn)題拒收

案例：京北某項(xiàng)目

前年至去年購(gòu)房的人群將在今年上半年進(jìn)入收房高峰期，他們將發(fā)現(xiàn)，去年到今年的一些新政將有助于收房時(shí)問(wèn)題的解決，京北某項(xiàng)目準(zhǔn)業(yè)主就在近日借此成功維護(hù)了自己的權(quán)益。

據(jù)該項(xiàng)目業(yè)主趙女士說(shuō)，他們本應(yīng)在去年10月收房，但部分業(yè)主去了之后發(fā)現(xiàn)難以達(dá)到收房標(biāo)準(zhǔn)，因此向開發(fā)商提出延期；到了今年1月初，開發(fā)商通知交房，并要求業(yè)主承擔(dān)延期期間的供暖費(fèi)及物業(yè)費(fèi)，業(yè)主們認(rèn)為這不合理。根據(jù)去年11月生效的“先驗(yàn)房、后交付”新政，延期交房的責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。在朝陽(yáng)區(qū)建委協(xié)調(diào)之下、雙方協(xié)商之后，開發(fā)商為業(yè)主免去了上述費(fèi)用。

可用“武器”1　《交付辦法》

《交付辦法》內(nèi)容已在去年3月正式執(zhí)行，業(yè)主可對(duì)照進(jìn)行房屋驗(yàn)收，并有權(quán)對(duì)開發(fā)商提出疑問(wèn)，如有問(wèn)題有權(quán)拒絕收房乃至索賠。這正是趙女士等業(yè)主祭出的件“武器”。

可用“武器”2　分戶驗(yàn)收

北京市住宅工程今年要實(shí)現(xiàn)100％分戶驗(yàn)收。這意味著所有今年收房的業(yè)主在拿到房屋質(zhì)量保證書的同時(shí)，還將拿到一份“住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄表”。這張“驗(yàn)收表”由建設(shè)、施工、監(jiān)理幾個(gè)單位簽字確認(rèn)，并加蓋驗(yàn)收專用章。收房時(shí)業(yè)主應(yīng)索取和保留此表，作為以后出現(xiàn)糾紛尋找責(zé)任方的憑證。

可用“武器”3　先驗(yàn)房、后交付

這個(gè)只是對(duì)收房次序做了調(diào)整，關(guān)鍵在于是否先驗(yàn)房了就可以交付，對(duì)此業(yè)主和開發(fā)商存在分歧，業(yè)主認(rèn)為驗(yàn)房有問(wèn)題就不能交付，開發(fā)商認(rèn)為只要驗(yàn)房了就可以交付，而朝陽(yáng)區(qū)建委的調(diào)解令人稱道：驗(yàn)房有問(wèn)題當(dāng)然不能交付，責(zé)任在開發(fā)商。

案例：京西某項(xiàng)目

今年1月5日，京西某項(xiàng)目的業(yè)主終于可以收房了，這時(shí)距離約定的交房日期已經(jīng)過(guò)了1年多。在收房前團(tuán)驗(yàn)時(shí)，因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和小區(qū)配套、環(huán)境等諸多問(wèn)題，業(yè)主拒絕收房。在1個(gè)多月的維權(quán)過(guò)程中，業(yè)主與開發(fā)商進(jìn)行了多次會(huì)面和交涉，目前供暖等一些問(wèn)題已經(jīng)得到了初步處理。3月6日，開發(fā)商再次向業(yè)主承諾了解決小區(qū)諸多問(wèn)題的辦法和時(shí)限。

可用“武器”　建筑工程質(zhì)量司法鑒定／建委建筑質(zhì)量鑒定管理處等

本案例中，開發(fā)商答應(yīng)由北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定對(duì)小區(qū)質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)，目前仍在繼續(xù)溝通中。建委的質(zhì)量鑒定管理處也可受理類似投訴。

入住階段

物權(quán)界定依據(jù)《物權(quán)法》

案例：新天第

去年以來(lái)，涉及到共有部位產(chǎn)權(quán)及管理權(quán)的糾紛越來(lái)越多，如綠地\車庫(kù)\會(huì)所\物業(yè)管理用房等。朝陽(yáng)新天第小區(qū)經(jīng)測(cè)算后發(fā)現(xiàn)綠化率與原小區(qū)售樓廣告極不相符，經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主向開發(fā)商提起訴訟。目前正在法庭調(diào)解中。

可用“武器” 　《物權(quán)法》

小區(qū)共有部位產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主，去年多個(gè)已成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，由業(yè)委會(huì)代表業(yè)主提起了多項(xiàng)訴訟或行政復(fù)議，如美麗園訴海淀區(qū)建委更改物業(yè)管理用房、九龍山莊收回幼兒園產(chǎn)權(quán)、健翔園收回鍋爐房產(chǎn)權(quán)等，無(wú)不是依據(jù)《物權(quán)法》，其中有兩點(diǎn)很重要，一是成立業(yè)主大會(huì)，二是共同決議。

案例：天鵝灣

去年5月入住的鄭女士對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)有諸多不滿，“其實(shí)都不是特別大的問(wèn)題，”她說(shuō)，因?yàn)槭蔷?子，所以難免出現(xiàn)一些瑕疵，這些就需要物業(yè)不斷整改和提供相關(guān)服務(wù)。另外，像施工噪音、水電報(bào)修等，也不能令人滿意。

可用“武器”　物業(yè)服務(wù)一級(jí)規(guī)范

1月1日開始執(zhí)行的《住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范（一級(jí)）（試行）》，對(duì)報(bào)修、停車、電梯、清潔等11個(gè)方面詳細(xì)列出了較低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中，水、電、氣等急迫性報(bào)修20時(shí)辰內(nèi)、其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。建立共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案。電梯工夜間值班、主梯6時(shí)至24時(shí)不間斷運(yùn)行并公布呼叫電話等。

市建委為此專設(shè)了熱線投訴電話，業(yè)主可隨時(shí)反映情況，他們負(fù)責(zé)監(jiān)管和查實(shí)。

簽約階段

簽約前了解合同條款

北京市盛廷律師事務(wù)所律師張志同說(shuō)，許多消費(fèi)者不了解《商品房購(gòu)賣合同示范文本》為何物，開發(fā)商單方提供的合同，消費(fèi)者往往不作任何改動(dòng)，審閱后簽上名字就達(dá)成協(xié)議。

所以他提醒，如果開發(fā)商提供的購(gòu)房合同上聲明“此合同文本非格式文本”，購(gòu)房人就有權(quán)對(duì)合同進(jìn)行修改。如果開發(fā)商不同意購(gòu)房人修改合同，購(gòu)房人必須要求把“此合同文本非格式文本”的字樣刪掉。因?yàn)?，由于合同是由賣方提供的，而且可以通過(guò)對(duì)照其他購(gòu)房人的購(gòu)房合同的方式，認(rèn)定該合同是否為格式文本，這種情況下，一旦出現(xiàn)糾紛，則有利于購(gòu)房人。

在簽合同前尤其應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

頭先，房子宏觀規(guī)劃(主要是外部環(huán)境)要詳細(xì)約定。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對(duì)小區(qū)的承諾等，可以以“附頁(yè)”或“附條件合同”的形式簽訂。還要約定房子面積，建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測(cè)量方法要明晰，將開發(fā)商有關(guān)面積的宣傳材料擇要寫入合同。應(yīng)將樓層分布圖、房屋戶型結(jié)構(gòu)圖作為合同附件。

其次，交房時(shí)間和預(yù)期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時(shí)明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過(guò)長(zhǎng)延遲交樓時(shí)間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時(shí)間以及無(wú)房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。

一般來(lái)說(shuō)，遲交房或遲辦產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)賣雙方都會(huì)約定開發(fā)商賠付違約金或者退房?jī)煞N方式，但有些開發(fā)商不愿支付違約金，購(gòu)房者如果退房經(jīng)濟(jì)損失也很大。所以，為保障購(gòu)房人的權(quán)利，建議簽約前應(yīng)在合同中約定如果違約，應(yīng)按照當(dāng)時(shí)商品房的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算差價(jià)，進(jìn)行補(bǔ)償。

較后，要明確房子的保修期限和范圍。依據(jù)國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量問(wèn)題判斷標(biāo)準(zhǔn)，確定是否出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，并對(duì)維修期限、條件做出約定。

■“維權(quán)”關(guān)鍵詞

1、“抱團(tuán)”，從個(gè)體維權(quán)到集體維權(quán)，《物權(quán)法》給出了強(qiáng)有力的支持，準(zhǔn)業(yè)主也能做出共同決定處分物業(yè)及其管理權(quán)。

2、證據(jù)，任何主張都需要證據(jù)支持，比如規(guī)劃許可證\廣告要約\錄音等。

3、協(xié)商，對(duì)抗是消極的方式，訴訟是高成本的解決方式，在有利證據(jù)的支持下，組織起來(lái)與對(duì)方協(xié)商，取得雙贏。

■ 記者手記：“用”好自己的權(quán)利

房產(chǎn)和社區(qū)研究人士舒可心和北野很早就說(shuō)過(guò)，目前的法律法規(guī)政策是比較完善的，關(guān)鍵是購(gòu)房者、業(yè)主們不知道怎么去維護(hù)自己的權(quán)益；房地產(chǎn)律師孟憲生也認(rèn)為，權(quán)利是放在那里的，用好了就是自己的，他提出不應(yīng)該說(shuō)“維權(quán)”，而是提倡大家要用好自己的權(quán)利。

《物權(quán)法》實(shí)施后，可以感覺到，市場(chǎng)和業(yè)內(nèi)發(fā)生了一些明顯的變化，包括政府部門工作人員、開發(fā)商、購(gòu)房者、業(yè)主都在研究由此引發(fā)的一系列政策，并改變或調(diào)整自己的工作和“維權(quán)”方式。

在一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境中，房產(chǎn)糾紛無(wú)非就是合約問(wèn)題，在自愿和公平的前提下，簽訂一個(gè)購(gòu)房合同，然后大家都按合同辦事就行了。但是中國(guó)10多年來(lái)特殊的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了購(gòu)房者的弱勢(shì)，以及他們較初對(duì)權(quán)利的忽視和后來(lái)維護(hù)權(quán)利手段的過(guò)激，讓房產(chǎn)“維權(quán)”似乎顯得悲壯而無(wú)奈。

我們始終倡導(dǎo)理性“維權(quán)”，因?yàn)橄裨缧┠甓侣罚ìF(xiàn)在也還有）、寫標(biāo)語(yǔ)批判開發(fā)商、拒交物業(yè)費(fèi)等非理性、激烈的方式往往不僅損害物業(yè)的價(jià)值，也收不到好的效果。而現(xiàn)在，作為一名普通的購(gòu)房者或業(yè)主，要用好自己的權(quán)利，就要先了解政策才行，或者，去咨詢專業(yè)人士。

目前還有一個(gè)問(wèn)題在于，當(dāng)所有理性的方式和救濟(jì)的渠道都用盡，受損的權(quán)利依然得不到補(bǔ)償，大家該怎么辦？這就涉及到政府部門監(jiān)管和執(zhí)法的問(wèn)題，希望在今年，可以看到這方面的突破性進(jìn)展。（張曉玲 李宛霖）