全國(guó)各銀行10月9日開(kāi)始降低存貸款利率并暫時(shí)取消了存款利息稅。在不到一個(gè)月的時(shí)間里，央行已經(jīng)兩次調(diào)低貸款利率，這對(duì)于城市里的"房貸一族"而言，可謂是接踵而至的好消息。五年以上貸款基準(zhǔn)利率由原來(lái)的7.74%下調(diào)至7.47%。相比兩次降息前，房貸族的月供負(fù)擔(dān)無(wú)疑有所減輕。

拿市民李先生來(lái)說(shuō)，去年他在銀行辦理了50萬(wàn)元的個(gè)人住房商業(yè)貸款，按照基準(zhǔn)利率7.83%來(lái)計(jì)算，20年內(nèi)每個(gè)月都要還款3773.78元。9月16日次下調(diào)利率后，李先生每個(gè)月需要還款3751.16元，比降息前每個(gè)月少還22.62元；本次下調(diào)利率后，李先生的月供是3683.70元，比頭次降息前每月要少還90.08元。

那么新購(gòu)房者如何選擇貸款種類(lèi)，已購(gòu)房者又該如何調(diào)整還貸方式呢？

如何對(duì)待固定利率貸款

降息了，選固定利率肯定不合算，但也有購(gòu)房者認(rèn)為兩次微幅降息并不代表降息周期來(lái)臨，今后仍有可能升息，因此，選擇固定利率貸款仍能鎖定貸款風(fēng)險(xiǎn)，確保投資收益。理財(cái)專(zhuān)家表示，只有當(dāng)利率持續(xù)上升，并在利率上升的初期或中期選擇固定利率貸款才是比較合算的，而在利率相對(duì)平穩(wěn)，小幅波動(dòng)的周期，選固定利率很難跑贏浮動(dòng)利率。這是因?yàn)樵谶€款初期，貸款本金多，此時(shí)承受較高的固定利率，利息總額就相對(duì)較高，在還款的中后期，貸款的本金已經(jīng)很少了，即便到時(shí)浮動(dòng)利率上漲了，但增加的利息也不會(huì)很多。

已經(jīng)選擇了固定利率房貸的購(gòu)房者怎么辦？專(zhuān)家的建議是，由于現(xiàn)在降息的幅度很小，購(gòu)房者沒(méi)有必要馬上向銀行提出轉(zhuǎn)換浮動(dòng)利率，這是因?yàn)檗D(zhuǎn)換要支付一定的違約金，但如果短期內(nèi)再連續(xù)降息，購(gòu)房者可以考慮在支付違約金后將貸款轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率。目前，個(gè)別銀行推出了免收違約金的固定利率、浮動(dòng)利率可轉(zhuǎn)換房貸，比較適合降息期的購(gòu)房者。

浮動(dòng)利率"按日調(diào)整"合算

借款人在簽訂貸款合同時(shí)，要仔細(xì)看看利率調(diào)整的方式，在降息期，應(yīng)該選擇即時(shí)調(diào)整較合算。目前，大多數(shù)銀行對(duì)利率升降都實(shí)行按年調(diào)整，即一年內(nèi)無(wú)論利率升降幾次，借款人都要到次年的1月1日再"享受"新利率，在升息期，這對(duì)借款人有利，可以享受幾個(gè)月的低息期，但在降息期，按年調(diào)整就要白白多付利息。

專(zhuān)家介紹，由于此前我國(guó)一直處于升息期，部分銀行在貸款合同中修訂了按年調(diào)整的條款，實(shí)行按月或按日調(diào)整。這樣，銀行在利率調(diào)整后的次月甚至次日就能按新利率與借款人結(jié)算利息，部分粗心的借款人因?yàn)闆](méi)有認(rèn)真看條款而導(dǎo)致了在升息期多付了利息。現(xiàn)在，購(gòu)房者不能再粗心了，一定要仔細(xì)看看房貸合同，要知道，在降息周期，按年調(diào)整對(duì)借款人是較不利的，按日調(diào)整則是較合算的。

授信貸款即用即貸

在升息期，有些需要裝修、子女教育用錢(qián)的購(gòu)房者，往往會(huì)在辦理房貸時(shí)多貸一些款，他們的想法是將來(lái)利率可能更高，不如現(xiàn)在適當(dāng)多貸一些款，以免將來(lái)再辦貸款的麻煩。專(zhuān)家表示，眼前為將來(lái)的需要貸款大多情況下是不合算的，尤其是在降息期。建議購(gòu)房者辦理授信類(lèi)房貸，這樣，辦理一次抵押就可以滿(mǎn)足多次貸款的需求。

比如，借款人購(gòu)購(gòu)100萬(wàn)元的房產(chǎn)，銀行一般可以給予70萬(wàn)元的授信額度，如果購(gòu)房者只用了50萬(wàn)元的購(gòu)房貸款，就還有20萬(wàn)元的剩余授信額度。如果半年后購(gòu)房者需要裝修新房，就可以很方便地在剩余授信額度內(nèi)借款，相比購(gòu)房者一次性辦理70萬(wàn)元貸款用于購(gòu)房裝修要節(jié)省6個(gè)月的利息，當(dāng)然，期間如果恰好遇到降息，就更加合算了。

　　　　　　(作者：記者 馮治)