隨著全球一體化進(jìn)程的加快以及交通方式的快速改變，人們的生活方式正在發(fā)生重大變化，世界的距離也因此變得越來(lái)越“短”。然而，正所謂購(gòu)房容易養(yǎng)房難。對(duì)于投資海外的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)隔重洋，如何預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)以及如何養(yǎng)房就成了一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

海外購(gòu)房漸行漸近

近年來(lái)，迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)給數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的家庭帶來(lái)了住房，同時(shí)也給雪球式翻滾的中國(guó)民間資本帶來(lái)了投資和投機(jī)的機(jī)會(huì)。但與此同時(shí)，2007年全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲了4．8％，達(dá)到了1996年以來(lái)的年度較高漲幅。與前幾次通貨膨脹相比，目前的經(jīng)濟(jì)狀況有個(gè)顯著特點(diǎn)，那就是資產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，主要表現(xiàn)為證券市場(chǎng)價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

在這種情況下，宏觀調(diào)控政策必然指向資產(chǎn)價(jià)格，樓市不斷受到來(lái)自政策面的控制。2007年底開(kāi)始，深圳、廣州等地房?jī)r(jià)呈現(xiàn)大幅下跌的趨勢(shì)。與此同時(shí)，各大城市的租售比已經(jīng)達(dá)到一個(gè)驚人的水平，達(dá)到1：200以上甚至是1：500，出租房屋的收益不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到貸款利率的水平，甚至低于存款利息。也就是說(shuō)，不管炒樓還是出租，都已經(jīng)不合算。

在這種形勢(shì)下，繼續(xù)投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的難度無(wú)疑增大，有專(zhuān)家建議，不妨轉(zhuǎn)身放眼國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

事實(shí)上，早有一批先知先覺(jué)者已經(jīng)走在了前面。2008年1月12日，地產(chǎn)代理商美亞置業(yè)集團(tuán)宣布其新代理的澳洲墨爾本別墅項(xiàng)目在深圳、北京、上海三地的聯(lián)展活動(dòng)拉開(kāi)帷幕。

近年來(lái)，為了方便國(guó)人購(gòu)購(gòu)海外物業(yè)，國(guó)內(nèi)的代理商聯(lián)同世界各地的地產(chǎn)商紛紛來(lái)華舉行大規(guī)模推介活動(dòng)。據(jù)了解，2007年，美亞就在中國(guó)舉行了多次類(lèi)似的講座和推介活動(dòng)，還計(jì)劃每年組織不少于一次的海外房產(chǎn)展會(huì)，每個(gè)季度組織一次海外看房活動(dòng)等。

除了獨(dú)自舉辦推介活動(dòng)之外，世界各地的代理商和地產(chǎn)商們還踴躍參加各種展示會(huì)，推介海外的物業(yè)。 2007年9月，在上海舉行的CILPS 2007中國(guó)國(guó)際高端物業(yè)展上，來(lái)自澳大利亞、美國(guó)、法國(guó)、葡萄牙、西班牙、保加利亞、南非、毛里求斯、新加坡、泰國(guó)、印尼、阿聯(lián)酋等20個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近60個(gè)高端物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了展示，形態(tài)包括高端公寓、古老城堡、葡萄酒莊、滑雪山莊、海灘別墅等。3天的展會(huì)吸引了3800多名觀眾，其中多數(shù)帶著購(gòu)購(gòu)意向前來(lái)。據(jù)主辦方介紹，這樣的展覽已經(jīng)舉行過(guò)多次。

海外置業(yè)的理由

國(guó)內(nèi)投資者之所以對(duì)海外物業(yè)充滿熱情，主要源于內(nèi)地房?jī)r(jià)的不斷上漲。例如在上海市，一套公寓的價(jià)格差不多要300萬(wàn)元人民幣，相當(dāng)于40多萬(wàn)美元，這筆錢(qián)在美國(guó)一般城市已經(jīng)可以購(gòu)到一座帶游泳池的相當(dāng)不錯(cuò)的房子了。再比如泰國(guó)普吉島、印尼巴厘島等地的一些度假房產(chǎn)，與海南島三亞的房產(chǎn)非常相像，而在那里置業(yè)也不過(guò)需要100萬(wàn)元人民幣。海外房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然不存在這幾年中國(guó)市場(chǎng)那樣的暴利機(jī)會(huì)，但其出租收益比較穩(wěn)定，以新西蘭城市奧克蘭市一大型別墅小區(qū)為例，三房、四房別墅，前后花園，雙車(chē)庫(kù)，總價(jià)為新西蘭元30萬(wàn)起，折合人民幣 177．44萬(wàn)元；一年租金回報(bào)率為7％～8％左右。

除了價(jià)格之外，海外房產(chǎn)在許多方面都對(duì)投資者有不小的吸引力。海外不少地區(qū)優(yōu)美的風(fēng)光和獨(dú)特的人文環(huán)境，正好符合了購(gòu)房者的個(gè)性化需求。較具有誘惑力的是，在海外購(gòu)購(gòu)的物業(yè)多為恒久性產(chǎn)權(quán)，可以世代相傳。此外，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)本身已經(jīng)形成了規(guī)范化、法制化的體系：所有的市場(chǎng)交易都在透明、公正、受法律保護(hù)的環(huán)境下進(jìn)行；從業(yè)人員具備相關(guān)的專(zhuān)業(yè)背景；交易必須在專(zhuān)業(yè)律師等的幫助與協(xié)助下進(jìn)行；購(gòu)方的頭付資金由銀行專(zhuān)設(shè)的資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商在物業(yè)交付之前無(wú)法動(dòng)用，這進(jìn)一步確保了購(gòu)方的利益。

目前來(lái)看，在投資的地區(qū)上，國(guó)人頭選的是中國(guó)的香港和澳門(mén)地區(qū)；其次，澳洲、加拿大、阿聯(lián)酋、新加坡等國(guó)家和地區(qū)也頗為熱門(mén)。當(dāng)然，在不少“冷門(mén)”地區(qū)也可以發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)購(gòu)房者的“蹤跡”。

專(zhuān)家認(rèn)為，海外購(gòu)房者主要有兩類(lèi)人群。一類(lèi)是“涉外”人群，比如以前曾在海外留學(xué)過(guò)，或是在外資企業(yè)工作，以及經(jīng)常出國(guó)的人等；另一類(lèi)人群到海外購(gòu)房是出于某種目的，比如孩子留學(xué)、移民、度假、養(yǎng)老、投資等等。目前，有兩個(gè)群體的需求增長(zhǎng)較為迅速，正成為海外房產(chǎn)投資與交易的主流：一是留學(xué)生家庭，有在海外長(zhǎng)期的居住需求并希望通過(guò)物業(yè)投資獲得回報(bào)；二是有移民或海外度假需求的人群。

購(gòu)房容易養(yǎng)房難

隨著全球一體化進(jìn)程的加快以及交通方式的快速改變，人們的生活方式正在發(fā)生重大變化，世界的距離也因此變得越來(lái)越“短”。然而，正所謂購(gòu)房容易養(yǎng)房難。對(duì)于投資海外的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)隔重洋，如何預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)以及如何養(yǎng)房就成了一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

目前，我國(guó)內(nèi)地有一些推銷(xiāo)海外房產(chǎn)的代理機(jī)構(gòu)，但他們只負(fù)責(zé)銷(xiāo)售，在與置業(yè)者簽訂購(gòu)房合同并辦理完交房手續(xù)之后，其余的事情便全部由投資者自行解決，這在無(wú)形中給置業(yè)者帶來(lái)了管理上的不便，也帶來(lái)了一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。因此，置業(yè)者應(yīng)盡量選擇有多個(gè)合作伙伴的代理機(jī)構(gòu)。據(jù)了解，有些代理機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)很多，如收樓、辦理按揭、再售、出租以及出租過(guò)程中的客戶管理、維修等等，有些公司甚至辦理旅游、移民簽證等業(yè)務(wù)，這無(wú)疑大大方便了置業(yè)者。

其次，在持有海外房產(chǎn)的過(guò)程中，還會(huì)涉及稅費(fèi)問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士表示，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)都有不同的規(guī)定，置業(yè)者需要仔細(xì)了解清楚。例如在澳洲，每年需要支付的費(fèi)用主要有房屋保險(xiǎn)費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)。此外，委托中介公司代理租賃等業(yè)務(wù)，還需要付出一定比例的租金作為服務(wù)費(fèi)。在海外購(gòu)房過(guò)程中，還應(yīng)注意政策風(fēng)險(xiǎn)，在某些國(guó)家，外國(guó)人購(gòu)賣(mài)房地產(chǎn)需要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣膶徟?，并且?huì)有其它方面的限制等，如果不清楚這些限制條件，很可能造成購(gòu)賣(mài)上的風(fēng)險(xiǎn)。

再者，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)也并非是所有房產(chǎn)都具有投資價(jià)值。購(gòu)房者在海外所投資的物業(yè)應(yīng)該具有獨(dú)特的個(gè)性，這樣才具有更高的投資價(jià)值。地段以及更多的附加價(jià)值如景觀等，會(huì)使物業(yè)升值更有保障。另外，專(zhuān)家也一再警告購(gòu)房者，海外購(gòu)房應(yīng)量力而行，較好和自己家庭未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃結(jié)合起來(lái)，比如考慮未來(lái)子女的留學(xué)、海外工作以及自己的移民等等因素，綜合考慮之后再作出投資決策。

此外，對(duì)于那些保證只要購(gòu)房就什么都能辦成的項(xiàng)目要特別注意，如果是商業(yè)項(xiàng)目，要注意項(xiàng)目的整體規(guī)劃，杜絕無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目，較好是有所在地政府的支持。要注意觀察樓盤(pán)是否有第三方擔(dān)保，擔(dān)保方較好為當(dāng)?shù)卣蜚y行等實(shí)力機(jī)構(gòu)。為了保證簽約的合法性，可以考慮到當(dāng)?shù)氐墓C機(jī)關(guān)進(jìn)行公證等，以更好地保障自己的權(quán)益。

此外，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)個(gè)人誠(chéng)信度比較重視，如因?yàn)槭韬龃笠鉀](méi)能及時(shí)繳納物業(yè)稅、停車(chē)場(chǎng)地稅等，會(huì)給自己的誠(chéng)信帶來(lái)麻煩。因此，海外購(gòu)房者一定要高度關(guān)注誠(chéng)信問(wèn)題，避免因疏忽大意而被列入“黑檔案”。同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士建議，購(gòu)房時(shí)較好聘請(qǐng)當(dāng)?shù)芈蓭熢偌由弦幻袊?guó)律師，由當(dāng)?shù)芈蓭煱殃P(guān)交易手續(xù)的合法性和法律文本的合法性，中國(guó)律師起參謀作用。雙方約定法律適用時(shí)，要盡可能爭(zhēng)取適用中國(guó)法律或當(dāng)?shù)貒?guó)之外的第三國(guó)法律等。

　　　　　(作者：楊育謀)